Odhadní cena vs. kupní cena nemovitosti: co dělat, když se čísla neshodují

Odhadní cena vyjadřuje tržní hodnotu nemovitosti stanovenou bankovním znalcem, zatímco kupní cena je částka, na které se dohodli prodávající a kupující. Když je odhad nižší než kupní cena, banka vám může půjčit méně, než potřebujete, a rozdíl může být potřeba doplatit z vlastních úspor, sjednat vyšší úvěr jinde nebo znovu vyjednat cenu s prodávajícím.

Rozdíl mezi odhadní a kupní cenou je jedna z nejčastějších komplikací, se kterou se žadatelé o hypotéku setkávají až v pokročilé fázi vyřizování úvěru. Bohužel se o něm často dozví až poté, co už mají podepsanou rezervační smlouvu nebo dokonce kupní smlouvu, a to může celý proces pořízení bydlení pořádně zkomplikovat. Pojďme se podívat, proč k tomuto rozdílu dochází, jak s ním banky pracují a hlavně co dělat, když se čísla nesejdou.

Co je odhadní cena a co kupní cena

Kupní cena je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím. Odráží nejen stav nemovitosti, ale i aktuální poptávku, lokalitu, emoce obou stran a někdy i vyjednávací dovednosti. Naproti tomu odhadní cena, přesněji řečeno cena obvyklá, je odborný odhad tržní hodnoty nemovitosti zpracovaný soudním znalcem nebo certifikovaným odhadcem, kterého si najímá nebo schvaluje banka poskytující hypotéku.

Zatímco kupní cena je v podstatě subjektivní číslo domluvené dvěma stranami, odhadní cena má vycházet z objektivních dat, srovnání podobných prodejů v okolí, technického stavu nemovitosti, jejího vybavení, právních poměrů a dalších faktorů. Právě proto se tato dvě čísla nemusí vždy shodovat.

Proč se čísla často neshodují

Odhad je nižší než kupní cena

Tato situace bývá v praxi častá a pro kupujícího nepříjemná. Může k ní docházet například v lokalitách, kde ceny nemovitostí rostou rychleji, než stíhají znalci aktualizovat svá srovnávací data. Pokud se byt v Praze prodává za 7,5 milionu korun, ale znalec na základě srovnatelných transakcí z posledních měsíců stanoví hodnotu na 7 milionů, vzniká rozdíl 500 tisíc korun, se kterým musí kupující nějak naložit.

Dalším důvodem bývá přeplacení nemovitosti kvůli emocím nebo konkurenčnímu boji mezi zájemci, technický stav horší, než se na první pohled zdá, nebo naopak nadstandardní vybavení, které prodávající promítl do ceny, ale znalec ho ocenil konzervativněji.

Odhad je vyšší než kupní cena

Méně častá, ale ne nijak vzácná situace. Stává se to například u dědictví, rychlého prodeje kvůli osobní situaci prodávajícího, nákupu od rodinného příslušníka za zvýhodněnou cenu nebo u nemovitostí v dražbě. Z pohledu žadatele o hypotéku je to naopak dobrá zpráva, protože LTV (poměr úvěru k hodnotě zástavy) se počítá z hodnoty zastavené nemovitosti; vyšší odhad tak může při stejné výši úvěru znamenat nižší LTV. Klient tak může získat výhodnější úrokovou sazbu nebo nemusí dokládat tak vysoké vlastní zdroje.

Jak banka pracuje s odhadní cenou

Banka při výpočtu LTV vychází z hodnoty zastavené nemovitosti, nikoli automaticky z nižší hodnoty kupní a odhadní ceny. Pokud je odhad nižší, může to omezit výši úvěru i tehdy, když za nemovitost skutečně platíte víc.

Modelový příklad: kupujete byt za 6 milionů korun, chcete hypotéku na 80 procent hodnoty, tedy 4,8 milionu korun. Znalec ale ocení byt na 5,6 milionu korun. Banka vám v takovém případě půjčí 80 procent z 5,6 milionu, tedy 4,48 milionu korun. Rozdíl 320 tisíc korun musíte pokrýt z vlastních zdrojů, i když jste s tím původně nepočítali.

Co dělat, když je odhad nižší než kupní cena

Tahle situace mrzí, ale rozhodně není bezvýchodná. V praxi existuje hned několik cest, jak ji řešit.

• Doplatit rozdíl z vlastních úspor. Nejjednodušší, ale ne vždy reálné řešení, zejména pokud jste vlastní zdroje už napočítali přesně na povinnou spoluúčast.
• Vyjednat s prodávajícím slevu. Odhad znalce je silný argument pro snížení kupní ceny, zvlášť pokud je podložený srovnáním obdobných nemovitostí v okolí.
• Zkusit odhad u jiné banky nebo jiného znalce. Odhady se mohou lišit podle metodiky a zkušenosti odhadce. Pokud vám odhad nesedí, má smysl porovnat nabídku více bank, protože jednotlivé banky mohou spolupracovat s různými znalci.
• Zajistit úvěr jinou nemovitostí. Pokud vlastníte další nemovitost bez zástavy, může být možné chybějící část dofinancovat jejím vložením do zástavy.
• Sáhnout po nezajištěném úvěru na chybějící část. Řešení dražší z hlediska úroku, ale v některých případech jediné funkční, pokud je rozdíl relativně malý.

Kdy má smysl reklamovat odhad

Pokud máte pocit, že odhad neodpovídá realitě, třeba srovnává nemovitost s výrazně horšími objekty nebo nezohledňuje rekonstrukci, máte právo požádat o přezkoumání nebo doplnění posudku. Bance i znalci můžete doložit vlastní podklady, fotografie po rekonstrukci, doklady o výměně oken, kotle nebo rozvodů, které mohly být přehlédnuty. Výsledek přezkoumání není zaručený, ale odhad se někdy podaří navýšit.

Co dělat, když je odhad naopak vyšší

Tady je situace příjemnější, přesto stojí za to vědět, jak z ní vytěžit maximum. Vyšší odhad znamená nižší poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, což se může promítnout do lepší úrokové sazby, protože banky mohou nižší rizikovost úvěru zohlednit výhodnějšími podmínkami. Pokud kupujete nemovitost výrazně pod tržní cenou, například od příbuzného nebo v rychlém prodeji, může se vyplatit nechat si zpracovat kvalitní odhad a probrat s poradcem, zda nevyužít rozdílu k nižší akontaci nebo naopak k částečnému dofinancování rekonstrukce v rámci téhož úvěru.

Kdo odhad zpracovává a lze si vybrat

Odhad si obvykle objednává banka a hradí ho žadatel, cena se pohybuje typicky mezi 3 a 6 tisíci korun podle typu nemovitosti a regionu. Některé banky umožňují dodat vlastní posudek od znalce ze schváleného seznamu, jiné trvají na svém interním odhadci. Pokud plánujete hypotéku, má smysl se předem zeptat, zda banka umožňuje takzvaný elektronický odhad z fotografií a dokumentace, který bývá rychlejší, ale u složitějších nemovitostí méně přesný, nebo klasickou fyzickou prohlídku, která dává realističtější obrázek.

Jak riziku předejít už při výběru nemovitosti

Nejlepší obrana je prevence. Než podepíšete rezervační smlouvu, zkuste si udělat vlastní orientační průzkum cen srovnatelných nemovitostí v okolí, ověřit historii inzerce dané nemovitosti a její případné cenové úpravy, a pokud je to možné, nechat si zpracovat předběžný odhad ještě před podpisem závazných dokumentů. U starších nebo netypických nemovitostí, třeba historických domů, bytů v nestandardní zástavbě nebo nemovitostí s věcným břemenem, je riziko rozdílu mezi cenami vyšší, a proto je obezřetnost na místě.

Kolik rezervy si nechat stranou

Obecně lze doporučit mít v záloze alespoň 5 až 10 procent kupní ceny navíc nad rámec plánované akontace, právě pro případ, že se odhad nesejde s očekáváním. U bytu za 5 milionů korun to znamená mít připravenou rezervu 250 až 500 tisíc korun, kterou v ideálním případě vůbec nevyužijete, ale pokud přijde nižší odhad, ušetří vám spoustu stresu a časové tísně.

Shrnutí na závěr

Rozdíl mezi odhadní a kupní cenou je běžná součást hypotečního procesu a sám o sobě neznamená, že koupě nemovitosti padá. Klíčové je vědět předem, jak banky s odhadem pracují, mít rezervu vlastních zdrojů a v případě nesouladu aktivně jednat, ať už s prodávajícím, znalcem nebo bankou. Čím dřív si necháte odhad zpracovat a čím lépe budete rozumět jeho vlivu na výši úvěru, tím menší je riziko nepříjemného překvapení těsně před podpisem úvěrové smlouvy.

Pokud si chcete udělat rychlou představu, kolik vám banka na základě odhadní a kupní ceny skutečně půjčí a jak vysoká by byla vaše měsíční splátka, vyzkoušejte hypoteční kalkulačku v horní části stránky, kde během pár minut porovnáte nabídky osmi bank. A pokud řešíte konkrétní situaci, třeba nesedící odhad, potřebu dofinancování rozdílu nebo výběr nejvýhodnější banky pro vaši nemovitost, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže najít řešení šité na míru vaší situaci.