Odkup nemovitosti od příbuzného za nižší cenu: jak to posuzuje banka

Banka při odkupu nemovitosti od příbuzného posuzuje kupní cenu i nezávislý odhad, ale LTV počítá z hodnoty zastavené nemovitosti, nikoli automaticky z nižší z těchto částek. Případný dar mezi příbuznými banka posoudí podle předložených dokumentů.

Proč je odkup od příbuzného pro banky specifická situace

Prodej nemovitosti mezi rodinnými příslušníky je v Česku velmi běžný – rodiče prodávají dětem byt za zlomek jeho skutečné hodnoty, sourozenci si vypořádávají společné dědictví, babička převádí chalupu na vnuka. Z pohledu banky může být transakce mezi spřízněnými osobami podrobněji posuzována, protože může vzniknout riziko účelového nadhodnocení nebo podhodnocení ceny. Banka posuzuje, zda hodnota nemovitosti, kterou bere do zástavy, odpovídá předloženým podkladům, a také to, zda transakce neslouží k získání vyššího úvěru, než by žadatel za jiných okolností získal.

Proto banky u těchto obchodů často vyžadují nezávislý znalecký posudek nebo odhad od smluvního odhadce, a to i v případech, kdy by u standardní transakce mezi cizími lidmi mohl stačit interní odhad z databáze. Součástí žádosti může být i čestné prohlášení o příbuzenském vztahu mezi prodávajícím a kupujícím – zamlčení tohoto vztahu může být důvodem k zamítnutí žádosti nebo dokonce k odstoupení od smlouvy o úvěru, pokud na to banka přijde dodatečně.

Jak se počítá maximální výše hypotéky

Klíčové pravidlo zní jednoduše: LTV se počítá z hodnoty zastavené nemovitosti. Kupní cena může být odlišná od této hodnoty, sama o sobě ale neurčuje základ pro výpočet LTV. Banka posoudí předložené podklady a výši úvěru v rámci platného limitu LTV.

Konkrétní příklad výpočtu

Řekněme, že byt má hodnotu 4 000 000 Kč a rodiče ho prodávají dceři za 2 500 000 Kč. Při limitu 80 % LTV činí maximální úvěr vypočtený z hodnoty zastaveného bytu 3 200 000 Kč. Jde o limit LTV, nikoli o automaticky schválenou výši úvěru; konkrétní financování posoudí banka podle žádosti a předložených podkladů.

LTV se vztahuje k hodnotě zastavené nemovitosti, nikoli ke kupní ceně. Rozdíl mezi kupní cenou a odhadem sám o sobě nemění základ výpočtu LTV.

Darovací smlouva jako řešení rozdílu mezi cenami

Pokud se při odkupu od příbuzného uzavře také darovací smlouva, banka posoudí obě smlouvy i celou transakci. Darovací smlouva sama o sobě nezmění základ pro výpočet LTV, kterým je hodnota zastavené nemovitosti.

V našem příkladu má byt hodnotu 4 000 000 Kč a rodiče ho dceři prodávají za 2 500 000 Kč. Při limitu 80 % LTV činí maximum vypočtené z hodnoty zastaveného bytu 3 200 000 Kč. Darovací smlouva na 1 500 000 Kč tento výpočet nemění; banka posoudí výši úvěru a předložené smlouvy.

Na co si dát pozor při kombinaci kupní a darovací smlouvy

Ne každá banka tento postup akceptuje automaticky a může požadovat, aby obě smlouvy byly v souladu a dávaly logický právní smysl. Darovací smlouva by měla být uzavřena mezi stejnými osobami jako smlouva kupní a měla by jasně specifikovat, že dar souvisí s koupí dané nemovitosti. Banky také někdy požadují, aby byl dar poukázán na účet ještě před čerpáním úvěru, nikoliv až po něm, aby bylo zřejmé, že skutečně sloužil k vyrovnání rozdílu ceny.

Daňové dopady odkupu od příbuzného

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v Česku zrušena už v roce 2020, takže z tohoto pohledu odkup od příbuzného nepřináší žádnou zvláštní zátěž navíc. Je ale potřeba myslet na daň z příjmu v případě, že by kupující nemovitost v budoucnu prodával dál – pokud od nabytí neuplyne zákonná časová lhůta (obvykle 10 let u nemovitostí nabytých po roce 2021, respektive 5 let u starších nabytí), případný zisk z prodeje může podléhat dani z příjmu. Dar formou slevy z kupní ceny mezi příbuznými v linii přímé nebo mezi sourozenci je navíc osvobozen od daně z příjmu, pokud je dárce a obdarovaný v zákonem definovaném příbuzenském vztahu – typicky rodiče a děti, prarodiče a vnoučata, sourozenci, manželé.

Příbuzenské vztahy a osvobození od daně

Pro osvobození daru od daně z příjmu je důležité přesně doložit příbuzenský vztah, nejlépe rodnými listy nebo jiným veřejně ověřitelným dokladem. U vzdálenějších příbuzných, jako jsou tety, strýcové nebo bratranci, osvobození neplatí automaticky a dar by mohl podléhat zdanění, pokud přesáhne zákonem stanovený limit pro bezúplatné příjmy.

Jaké dokumenty banka obvykle vyžaduje

• Kupní smlouvu s přesně uvedenou cenou a identifikací účastníků
• Nezávislý znalecký posudek nebo odhad tržní hodnoty nemovitosti
• Čestné prohlášení o příbuzenském vztahu mezi prodávajícím a kupujícím
• Darovací smlouvu, pokud se řeší rozdíl mezi kupní a tržní cenou
• Doklad o bonitě žadatele – potvrzení o příjmu, výpisy z účtu, případně daňové přiznání u OSVČ
• List vlastnictví a snímek katastrální mapy k dané nemovitosti

Praktické rady, jak postupovat

Než se pustíte do sepisování kupní smlouvy, je rozumné nejprve kontaktovat banku nebo nezávislého hypotečního specialistu a probrat konkrétní čísla – tržní hodnotu, plánovanou kupní cenu i to, zda budete chtít využít kombinaci kupní a darovací smlouvy. Vyhnete se tak situaci, kdy už máte podepsanou kupní smlouvu u notáře a dodatečně zjistíte, že banka z ní nemůže vycházet tak, jak jste očekávali. Doporučuje se také nechat zpracovat znalecký posudek ještě před podpisem smluv, protože na jeho základě se dá nastavit výše kupní i darovací částky tak, aby vyhovovala jak bance, tak daňovým předpisům.

Srovnání nabídek bank se vyplatí i u rodinných odkupů

I když se jedná o transakci mezi příbuznými, podmínky jednotlivých bank se mohou výrazně lišit – některé instituce mohou být k těmto obchodům vstřícnější a mít jasně nastavené interní procesy, jiné je mohou posuzovat přísněji a vyžadovat více dokumentace nebo mít nižší maximální LTV pro tento typ transakce. Vyplatí se proto srovnat nabídky více bank najednou, protože rozdíly v úrokové sazbě nebo maximální výši úvěru mohou ovlivnit celkové náklady a dostupné financování.

Odkup nemovitosti od příbuzného za nižší cenu je legitimní a poměrně běžná situace, kterou banky zpravidla umí posoudit, pokud má žadatel připravené potřebné podklady a rozumí tomu, jak se bude počítat maximální výše úvěru. Klíčem je nezávislý odhad, transparentní přiznání vztahu mezi stranami a předložení případné darovací smlouvy bance k posouzení.

Spočítejte si splátku a proberte svůj případ s poradcem

Pokud řešíte odkup bytu, domu nebo chalupy od rodičů, prarodičů či sourozenců, vyzkoušejte si nejprve orientační výpočet splátky v kalkulačce v horní části stránky – zadáte tržní hodnotu nemovitosti, předpokládanou kupní cenu i vlastní zdroje a hned uvidíte, s jakou měsíční splátkou můžete počítat. Protože každá banka posuzuje transakce mezi příbuznými trochu jinak, nejlepší je probrat váš konkrétní případ osobně – domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže nastavit kupní a případně i darovací smlouvu s ohledem na požadavky banky a výši úvěru, kterou může schválit.