Hypotéka na investiční nemovitost
Hypotéka na investiční nemovitost financuje byt nebo dům určený k pronájmu. Oproti hypotéce na vlastní bydlení banky požadují víc vlastních zdrojů (často 20 až 30 %), nabízejí mírně vyšší sazbu a přísněji posuzují bonitu. Část bank naopak umí do příjmu započítat 60 až 80 % očekávaného nájemného.
Rozdíl oproti hypotéce na bydlení
U investiční nemovitosti banky obvykle vyžadují nižší LTV (víc vlastních zdrojů) a mohou počítat i s očekávaným příjmem z pronájmu, ale s určitým bezpečnostním diskontem. Sazby bývají o něco vyšší než u hypoték na vlastní bydlení.
Co zvážit před koupí
- Reálný výnos z pronájmu po odečtení splátky, daní a nákladů na správu.
- Vlastní zdroje — u investičních nemovitostí je obvykle potřeba víc než u bydlení.
- Vliv splátky na váš celkový DSTI, pokud už máte jinou hypotéku.
Jak banky posuzují příjem z pronájmu
Očekávaný nájem banka obvykle uzná jen zčásti — typicky se do výpočtu bonity započítá kolem 50–70 % předpokládaného nájemného, aby výpočet počítal i s obdobím, kdy byt zůstane chvíli neobsazený. Čím vyšší je tento bezpečnostní diskont u konkrétní banky, tím víc vlastního příjmu mimo nájem budete k získání úvěru potřebovat.
Pravidlo čistého cashflow
Než se pustíte do investice, spočítejte si, co vám z nájmu reálně zbude po odečtení splátky hypotéky, daně z příjmu, pojištění, fondu oprav a rezervy na neobsazenost. Pokud vám i po těchto odpočtech zbývá kladné číslo, investice dává finanční smysl bez ohledu na to, jak se bude vyvíjet cena nemovitosti.
Investice na IČO, nebo jako fyzická osoba?
Pronajímat lze jako fyzická osoba (příjem z nájmu) i přes IČO, pokud pronájem provozujete jako podnikání. Volba ovlivňuje nejen zdanění, ale i to, jak banka posoudí váš příjem při žádosti o další hypotéku — u OSVČ bývá proces náročnější na doklady. Vyplatí se probrat obě varianty ještě předtím, než podáte žádost.
Časté dotazy k hypotéce na investiční nemovitost
Jak se liší hypotéka na investiční nemovitost od hypotéky na bydlení? +
Banky u investiční nemovitosti obvykle požadují víc vlastních zdrojů (často 20–30 %), nabízejí o něco vyšší sazbu a přísněji posuzují bonitu. Část bank naopak umí do příjmu započítat očekávaný nájem, což žádosti pomůže.
Započítá banka do příjmu budoucí nájem z bytu? +
Některé banky ano — typicky uznají 60–80 % očekávaného nájemného, aby měly rezervu na neobsazenost a náklady. Podmínkou bývá doložení obvyklého nájmu v lokalitě nebo nájemní smlouvy.
Můžu na investiční byt použít 90% hypotéku? +
U investiční nemovitosti banky vyšší LTV většinou nedávají — běžný strop je 70–80 % ceny. Nižší LTV zároveň znamená lepší sazbu a větší odolnost investice vůči výpadku nájmu.
Je úrok z investiční hypotéky daňově uznatelný? +
Pokud nemovitost pronajímáte a příjem z nájmu danite v rámci § 9, můžete si úroky z úvěru na její pořízení uplatnit jako výdaj proti příjmu z nájmu. Konkrétní postup je vhodné konzultovat s daňovým poradcem.