Změna počtu spolužadatelů uprostřed vyřizování hypotéky: kdy to banku zaskočí

Změna počtu spolužadatelů uprostřed vyřizování hypotéky může být problém zejména tehdy, když se mění příjem domácnosti, výše poskytované bonity nebo vlastnická struktura budoucí nemovitosti. Banka totiž žádost zpravidla musí znovu přepočítat, ověřit bonitu nového žadatele a často vyžádá kompletní novou sadu dokumentů. V některých případech se tím posouvá i schválený úrok nebo celková výše úvěru.

Proč banky berou spolužadatele tak vážně

Spolužadatel není jen formální položka ve formuláři. Je to osoba, jejíž příjem, výdaje a úvěrová historie se sčítají s údaji hlavního žadatele a tvoří základ pro výpočet maximální výše úvěru i nastavení úrokové sazby. Banka při schvalování hypotéky posuzuje takzvanou bonitu celé domácnosti, nikoliv jen jednotlivce. Pokud se tento okruh lidí v průběhu procesu změní, mění se i vstupní data pro celý výpočet.

Kromě bonity hraje roli i to, kdo bude nemovitost vlastnit a kdo bude ručit za splácení. Přidání nebo odebrání spolužadatele proto zasahuje nejen do finanční, ale i do právní stránky celé transakce, včetně zástavní smlouvy a katastrálního zápisu.

Kdy změna spolužadatele problém nezpůsobí

Ne každá úprava žádosti znamená zdržení. Pokud se jedná o drobnou administrativní opravu, například doplnění chybějícího rodného čísla nebo opravu překlepu ve jméně, banka takovou věc může vyřešit během pár hodin, zpravidla bez nutnosti nového posouzení. Stejně tak pokud se spolužadatel nemění fakticky, ale jen formálně se upravuje pořadí jmen na smlouvě, nejde o zásadní zásah.

Bezproblémová bývá i situace, kdy k žádosti přistupuje spoluvlastník nemovitosti, který už byl od začátku součástí koupě, ale administrativně byl zapsán až dodatečně. Pokud jeho příjem nebyl do výpočtu zahrnut a ani zahrnut být nemusí, protože hlavní žadatel bonitu splňuje sám, jde spíše o formalitu.

Kdy je změna spolužadatele skutečný problém

Odebrání spolužadatele uprostřed procesu

Nejčastější komplikace nastává, když z žádosti vypadne spolužadatel, jehož příjem byl důležitý pro interní posouzení bonity bankou. Typický příklad: manželský pár žádá o hypotéku 4 500 000 Kč, přičemž příjem manžela je 38 000 Kč čistého měsíčně a manželky 22 000 Kč. Při společném posouzení mohou podle interních pravidel banky splňovat její požadavky. Pokud se v polovině procesu rozhodnou, že manželka z žádosti vystoupí, například kvůli nástupu na mateřskou dovolenou, zbývá domácnosti jen příjem 38 000 Kč, což už nemusí na požadovanou částku stačit. Banka v takovém případě žádost přepočítá a může snížit maximální výši úvěru.

Přidání spolužadatele uprostřed procesu

Opačná situace, tedy přidání dalšího žadatele, se zdá jako řešení problému s bonitou, ale i tady čeká klienty administrativní zátěž. Nový spolužadatel obvykle musí projít kompletním procesem: doložení příjmu, výpisy z registrů dlužníků, často i nové ocenění bonity. Pokud je novým spolužadatelem rodič nebo sourozenec, který má pomoci se splácením, banka zkoumá i to, zda bude mít na nemovitosti vlastnický podíl, nebo zda jde čistě o spoludlužníka bez vlastnických práv. Tyto dvě situace se právně i daňově liší a smlouva se musí sestavit odpovídajícím způsobem.

Změna LTV a dopad na úrokovou sazbu

Pokud se spolužadatel mění tak, že se mění i vlastnická struktura nemovitosti nebo výše vlastních zdrojů, ovlivní to ukazatel LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Například pokud nový spolužadatel vnese do koupě vlastní úspory, může se LTV snížit z 85 % na 75 %, což může ovlivnit podmínky úvěru. Naopak odebrání spolužadatele, který měl vlastní zdroje, může LTV zvýšit a podmínky úvěru zhoršit.

Modelový příklad

V modelové situaci by si mladý pár vyřizoval hypotéku na byt za ilustračních 3 800 000 Kč s LTV 80 %. Banka by mohla schválit úvěr ve výši 3 040 000 Kč na základě příjmů obou partnerů. Týden před podpisem úvěrové smlouvy by se partner, který by měl být spolužadatelem, mohl rozhodnout z žádosti odstoupit kvůli plánované změně zaměstnání a nejistotě spojené s novou zkušební dobou. Hlavní žadatelka by měla čistý příjem 28 000 Kč, který by sám o sobě nestačil na schválenou částku. Banka by v takovém případě mohla žádost v původní podobě zamítnout a mohla by nabídnout její přepracování na nižší částku, například 2 100 000 Kč, nebo doporučit najít jiného spolužadatele. Celý proces by se tím mohl prodloužit o více než šest týdnů.

Co se mění v dokumentaci při úpravě počtu spolužadatelů

• Nové potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání nového spolužadatele
• Výpis z registru dlužníků a bankovního registru BRKI či nebankovního NRKI
• Přepočet interního posouzení příjmů a výdajů domácnosti bankou
• Úprava zástavní smlouvy a kupní smlouvy, pokud se mění vlastnická struktura
• Nové posouzení pojištění schopnosti splácet, pokud bylo sjednáno
• V některých případech i nové ocenění nemovitosti, pokud se mění výše úvěru

Jak postupovat, aby změna nezkomplikovala celé vyřizování

Nejlepší je rozhodnout se o složení spolužadatelů ještě před podáním žádosti, ideálně ve fázi, kdy se teprve porovnávají nabídky jednotlivých bank. Pokud už víte, že se v rodině chystá změna, například plánované těhotenství, odchod ze zaměstnání nebo rozvod, je rozumné zvážit, zda se bonita domácnosti o tuto osobu vůbec opírá. Pokud ano, je lepší počkat s podáním žádosti, než riskovat zdržení v polovině procesu.

Pokud už je žádost podaná a nutnost změny nastane, doporučuje se co nejdříve kontaktovat banku nebo hypotečního poradce a sdělit situaci otevřeně. Banky mají zpravidla interní postupy pro takové případy a čím dříve se o změně dozví, tím méně času se ztratí zbytečným čekáním na již neplatný výpočet.

Dopad na dobu vyřízení a schválenou sazbu

Standardní doba schválení hypotéky obvykle trvá dva až čtyři týdny. Pokud dojde ke změně spolužadatele uprostřed procesu, tato doba se může prodloužit, podle postupu konkrétní banky třeba o dalších 10 až 20 pracovních dní, protože banka může znovu projít schvalovací proces od fáze posouzení bonity. U fixovaných nabídek úrokové sazby navíc hrozí, že se platnost nabídky, obvykle 30 až 60 dní, mezitím vyčerpá a klient dostane novou sazbu podle aktuálních podmínek banky, která může být vyšší, pokud sazby mezitím rostly.

Shrnutí hlavních rizik

Změna počtu spolužadatelů je problém především tehdy, když ovlivňuje výpočet bonity, výši LTV nebo vlastnickou strukturu nemovitosti. Naopak formální úpravy bez dopadu na tyto tři oblasti banka obvykle vyřeší rychle a bez komplikací. Klíčové je rozhodnout se o složení žadatelů co nejdříve a v případě nutné změny informovat banku okamžitě, ne až na poslední chvíli před podpisem smlouvy.

Pokud si nejste jistí, jak by změna spolužadatele ovlivnila právě vaši žádost, vyzkoušejte si nejprve orientační propočet v kalkulačce hypotéky nahoře na stránce, uvidíte okamžitě, jak se mění maximální výše úvěru podle příjmů jednoho nebo více žadatelů. Pokud potřebujete probrat konkrétní situaci, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který s vámi projde aktuální nabídky osmi bank a poradí, jak složení žádosti nastavit tak, aby vás případná změna v rodině nezaskočila uprostřed procesu.