Kolik bankovních dotazů v registru ještě neohrozí vaši hypotéku?

Počet dotazů v bankovním registru sám o sobě neurčuje, zda hypotéku získáte. Banka ho může posuzovat v kontextu celé žádosti. Více dotazů v krátkém období může vyvolat otázky a přispět k zamítnutí žádosti nebo ke schválení za horších podmínek.

Co je registr dlužníků a proč banky dotazy sledují

Banky před schválením hypotéky obvykle nahlížejí do bankovního registru klientských informací (BRKI) a nebankovního registru (NRKI), případně do registru SOLUS. Tyto registry evidují nejen to, jaké úvěry a kartičky máte a jak je splácíte, ale i to, kdo a kdy se na vás ptal. Dotaz bývá v systému viditelný i pro ostatní banky, a to obvykle po dobu šesti měsíců až jednoho roku, u některých registrů až tři roky.

Dotaz se do registru zapíše ve chvíli, kdy banka začne reálně posuzovat vaši bonitu – tedy nejen při podání žádosti o hypotéku, ale často i při žádosti o kreditní kartu, kontokorent, spotřebitelský úvěr nebo navýšení rámce. Banky tak vidí kompletní mapu vaší úvěrové aktivity za poslední měsíce, nikoli jen to, co jim sami uvedete v žádosti.

Tvrdý dotaz vs měkký dotaz

Ne každý pohled do registru má stejnou váhu. Takzvaný tvrdý dotaz vzniká, když skutečně podáváte žádost o úvěr a banka prověřuje vaši bonitu kompletně. Měkký dotaz je naproti tomu orientační – typicky při předběžném posouzení bonity nebo interním scoringu, který banka dělá ještě před formálním podáním žádosti. Měkké dotazy mívají na hodnocení podstatně menší vliv, ale ne všechny banky je striktně rozlišují, a proto je rozumné počítat s tím, že i orientační prověření se může v registru objevit.

Kolik dotazů je ještě v pořádku a kdy začíná problém

Pro počet dotazů v registru neplatí univerzální hranice, podle které by banky žádost vždy posuzovaly stejně. Opakované dotazy od různých bank v krátkém období mohou vzbudit obavy, zejména pokud není zřejmé, proč klient o úvěry žádal.

Bankovní scoringové modely mohou pracovat s pravděpodobností, že klient, který se v krátkém čase obrátil na pět institucí, byl u některých z nich odmítnut, nebo že si bere více úvěrů najednou a bude mít problém se zadlužením. Vyšší počet dotazů může vést ke konzervativnějšímu přístupu banky – může požadovat vyšší rezervu v rozpočtu, nižší LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti), nebo žádost rovnou zamítnout.

Modelový příklad

V modelové situaci by si klient během tří měsíců mohl podat žádost o hypotéku u tří bank, protože by chtěl porovnat nabídky. Zároveň by si v tomto období mohl založit kreditní kartu a požádat o navýšení limitu na stávající kartě. V registru by se tak mohlo objevit pět dotazů za 90 dní. Čtvrtá banka, u které by klient nakonec žádal o hypotéku, by mu mohla nabídnout vyšší sazbu než klientům bez nedávných dotazů a požadovat doložení důvodu, proč se obrátil na tolik institucí. V horším případě by žádost mohla být zamítnuta, pokud by bonita klienta byla na hraně. Uvedená čísla jsou pouze ilustrační.

Jak počet dotazů ovlivňuje úrokovou sazbu a podmínky

Počet dotazů v registru není samostatným kritériem schválení, ale vstupuje do celkového scoringu spolu s výší příjmu, výší závazků, historií splácení a hodnotou zajištění. Vyšší počet dotazů může vést k individuálnímu posouzení sazby nebo k požadavku na vysvětlení opakovaných žádostí.

U hypoték v řádu tří až pěti milionů korun na 25 až 30 let se rozdíl v sazbě projeví na celkovém zaplaceném úroku. Proto se vyplatí přístup k žádostem promýšlet strategicky, nejen z hlediska schválení, ale i z hlediska výsledné ceny úvěru.

Jak minimalizovat počet dotazů při hledání hypotéky

Dobrá zpráva je, že vlivu počtu dotazů se dá efektivně předejít. Klíčem je neporovnávat banky metodou pokus-omyl, kdy žádáte postupně u pěti institucí a čekáte, která schválí lepší podmínky.

• Nejprve si spočítejte orientační splátku a maximální výši úvěru v online kalkulačce – to se do registru nezapisuje a dá vám reálnou představu o tom, kam se vejdete.
• Nabídky porovnejte předem na základě sazebníků a parametrů, ne na základě skutečného podání žádosti u každé banky zvlášť.
• Žádost podávejte cíleně u jedné až dvou bank, které podle parametrů vašeho případu (výše úvěru, LTV, typ nemovitosti, bonita) vycházejí nejlépe.
• Pokud plánujete hypotéku, obecně lze doporučit zvážit odložení žádostí o kreditní kartu, kontokorent nebo spotřebitelský úvěr o tři až šest měsíců.
• Nechte si předschválení bonity udělat přes finančního poradce, který má přehled o podmínkách více bank a dokáže vybrat tu nejvhodnější bez nutnosti podávat žádosti naslepo.

Strategie jednoho okna

Jedním z možných přístupů je takzvaná strategie jednoho okna – tedy spolupráce s odborníkem, který na základě vašich příjmů, výdajů a cíle posoudí, u které banky můžete mít nejvyšší šanci na schválení za nejlepších podmínek, a žádost podá cíleně. Tento postup může snížit počet zápisů v registru a může zvýšit šanci na schválení, protože žádost směřuje tam, kde má reálně největší šanci uspět.

Co dělat, pokud už máte v registru více dotazů

Pokud se ve vaší historii objevilo více dotazů, není nutné panikařit. Řešení existují:

• Pokud to časový plán dovolí, obecně lze zvážit vyčkání alespoň tři měsíce před podáním další žádosti – podle metodiky konkrétní banky mohou starší dotazy postupně ztrácet na váze.
• Připravte si vysvětlení pro banku – pokud šlo o legitimní porovnávání nabídek, lze to doložit a banka to často zohlední.
• Zaměřte se na posílení ostatních parametrů žádosti – vyšší vlastní zdroje, nižší LTV nebo spoludlužník s dobrým příjmem dokážou vykompenzovat horší scoring z důvodu vyššího počtu dotazů.
• Obraťte se na poradce, který vám může pomoci vytipovat banku s případně mírnějším přístupem k historii dotazů – ne všechny instituce toto kritérium váží stejně striktně.

Rozdíly mezi registry a na co si dát pozor

V Česku funguje několik registrů současně – bankovní registr BRKI, nebankovní NRKI a registr SOLUS, který zahrnuje i telekomunikační a pojišťovací subjekty. Banky při hypotéce standardně nahlížejí do bankovního i nebankovního registru, a proto se do hodnocení promítne i dotaz z nebankovní společnosti, například kvůli spotřebitelskému úvěru na vybavení domácnosti. Mnoho klientů si tuto souvislost neuvědomuje a je pak překvapeno, že nebankovní žádost ovlivnila hypotéku podávanou o několik měsíců později.

Shrnutí pro praxi

Počet dotazů v registru je jedním z mnoha faktorů, které banka hodnotí, ale na rozdíl od příjmu nebo výše závazků ho lze poměrně snadno ovlivnit vlastním chováním. Klíčem je neporovnávat banky metodou opakovaných žádostí, ale předem si spočítat parametry a žádost podat cíleně tam, kde má nejvyšší šanci na úspěch.

Pokud si chcete udělat rychlou představu o výši splátky a maximální dostupné výši úvěru bez jakéhokoli zápisu do registru, vyzkoušejte hypoteční kalkulačku v horní části stránky – porovná aktuální sazby osmi bank během pár vteřin. A pokud chcete žádost podat s větší jistotou, že míříte ke vhodné bance, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám podle vaší konkrétní situace doporučí nejvhodnější řešení a může vám pomoci omezit zbytečné zápisy v registru.