Hypoteční slovník
Hypoteční slovník vysvětluje pojmy, se kterými se při vyřizování hypotéky setkáte — finanční ukazatele jako LTV, DSTI a RPSN, typy splácení a úročení, fixaci úrokové sazby i právní úkony okolo zástavního práva a katastru. Každé heslo je popsané jednoduše a v souvislostech.
Finanční ukazatele
- LTV (Loan to Value)
- poměr výše úvěru k ceně nemovitosti, vyjádřený v procentech. Čím nižší, tím lepší sazbu banka obvykle nabídne.
- DSTI (Debt Service to Income)
- podíl měsíční splátky všech vašich úvěrů na čistém příjmu domácnosti. Banky mají limit, nad který úvěr neschválí.
- DTI (Debt to Income)
- poměr celkové výše všech vašich dluhů k ročnímu čistému příjmu, doplňkový ukazatel k DSTI.
- RPSN
- roční procentní sazba nákladů, zahrnuje úrok i poplatky spojené s úvěrem, dává reálnější představu o celkové ceně hypotéky než samotná úroková sazba.
- Bonita
- souhrnné posouzení vaší schopnosti splácet, banka do ní počítá příjem, výdaje, ostatní závazky i historii v úvěrových registrech.
- Úroková sazba p. a.
- roční úroková sazba (per annum), základ pro výpočet měsíční splátky.
- Doporučený čistý příjem
- orientační výše příjmu domácnosti, kterou banka považuje za bezpečnou vzhledem k výši splátky.
- Vlastní zdroje
- část ceny nemovitosti, kterou hradíte z vlastních peněz, ne z úvěru; ovlivňují dosažitelné LTV.
Typy splácení a úročení
- Fixace
- období, po které je úroková sazba neměnná, obvykle 1 až 10 let.
- Fixní sazba
- sazba platná po celou dobu fixace bez ohledu na pohyb sazeb na trhu.
- Floatová (variabilní) sazba
- sazba navázaná na tržní ukazatel, mění se v čase, méně obvyklá u hypoték na bydlení.
- PRIBOR
- referenční mezibankovní úroková sazba, od které se odvíjejí floatové produkty a ceny na finančním trhu.
- Anuitní splátka
- pravidelná měsíční splátka stejné výše po celou dobu fixace, mění se jen poměr úroku a jistiny v ní.
- Degresivní splácení
- splátky postupně klesají, na začátku platíte víc, na konci míň; u hypoték na bydlení se používá jen výjimečně.
- Mimořádná splátka
- platba nad rámec pravidelné splátky, kterou snížíte jistinu úvěru; ze zákona lze část splatit ročně zdarma.
- Refinancování
- přechod hypotéky k jiné bance, obvykle na konci fixace, s novým posouzením bonity.
- Refixace
- nová sazba na další období u stávající banky, bez přechodu jinam a bez nové žádosti.
Právní úkony a dokumenty
- Zástavní právo
- právo banky uspokojit svou pohledávku z nemovitosti, pokud přestanete splácet; zapisuje se do katastru nemovitostí.
- Vklad do katastru
- úřední zápis změny vlastnictví nebo zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí.
- Plomba
- dočasné označení u nemovitosti v katastru po podání návrhu na vklad, upozorňuje, že probíhá řízení o změně zápisu.
- Odhad ceny nemovitosti (znalecký posudek)
- ocenění, ze kterého banka vychází při výpočtu LTV a maximální výše úvěru.
- Kupní smlouva
- smlouva mezi prodávajícím a kupujícím, na jejímž základě dochází k převodu vlastnictví nemovitosti.
- Smlouva o smlouvě budoucí
- závazek uzavřít kupní smlouvu později, typicky se používá u nemovitostí ve výstavbě.
- Rezervační smlouva
- dohoda s prodávajícím nebo makléřem, která zafixuje cenu a časový rámec před podpisem kupní smlouvy.
- Notářský zápis o uznání dluhu se svolením k vykonatelnosti
- právní nástroj, který bance u některých úvěrů usnadňuje vymáhání pohledávky bez nutnosti soudního řízení.
- Pojištění schopnosti splácet
- volitelné pojištění, které pokryje splátky při ztrátě příjmu, nemoci nebo úmrtí.