Refixace nebo refinancování hypotéky? Rozdíl, který může ušetřit desetitisíce korun

Proč tenhle rozdíl vůbec řešit

Konec fixace hypotéky je moment, kdy můžete mít jednu z nejsilnějších vyjednávacích pozic za celou dobu splácení. Banka ví, že v tuto chvíli může klienta ztratit, a proto může být ochotná nabídnout lepší podmínky, než jaké by dostal běžný nový žadatel. Bohužel spousta lidí tuhle příležitost promarní jen proto, že podepíše první nabídku, kterou jim banka pošle dopisem nebo přes internetové bankovnictví, aniž by ji s čímkoliv porovnali. Rozdíl mezi "zůstat a podepsat" a "porovnat a případně odejít" se může projevit v celkových nákladech na hypotéku.

Co je refixace a jak funguje

Refixace znamená, že zůstáváte u stávající banky, ale sjednáváte si novou úrokovou sazbu na další fixační období. Banka vám obvykle 2 až 3 měsíce před koncem fixace zašle nabídku nové sazby. Tahle nabídka ale zdaleka nemusí být ta nejlepší, kterou vám daná banka může dát – je to jen výchozí bod k jednání.

Výhody refixace

• Žádné papírování navíc – zpravidla nemusíte znovu dokládat příjem, nemovitost ani procházet celým schvalovacím procesem.
• Rychlost – stačí podepsat dodatek ke smlouvě, často i elektronicky.
• Zpravidla žádné poplatky za převod – odpadá znalecký posudek, poplatky za vklad zástavního práva a další administrativa spojená se změnou banky.
• Zachování stávajících podmínek smlouvy, pokud vám vyhovují.

Nevýhody refixace

• Banka nemusí mít motivaci nabídnout vám tu nejlepší sazbu na trhu – může spoléhat na vaši pohodlnost.
• Bez porovnání s konkurencí často netušíte, jestli je nabídka výhodná, nebo jen „dostatečně dobrá“.

Co je refinancování a kdy dává smysl

Refinancování znamená, že hypotéku splatíte u původní banky a sjednáte si novou u jiného poskytovatele. Proces vyžaduje o něco víc administrativy – novou žádost, doložení příjmů, ocenění nemovitosti a vklad nového zástavního práva do katastru. Konec fixace je jedním z okamžiků, kdy lze úvěr předčasně splatit bez náhrady nákladů, nejde však o jedinou takovou možnost. Bez náhrady lze splatit také část úvěru do 25 % jeho celkové výše v měsíci před výročím uzavření smlouvy, případně úvěr při prodeji financované nebo zajišťující nemovitosti či při vypořádání SJM, pokud od uzavření smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců.

Výhody refinancování

• Přístup k sazbám, které banka nabízí novým klientům – ty bývají často výhodnější než refixační nabídka pro stávající klienty.
• Možnost sjednat si zcela nové podmínky – jinou fixaci, jiný způsob čerpání, jiné pojištění.
• Silná vyjednávací pozice u původní banky – jakmile ukážete, že máte reálnou nabídku odjinud, banka může nabídnout „lepší sazbu ve svém systému“.

Nevýhody refinancování

• Administrativní náročnost – nová žádost, dokládání příjmu, čas na schválení.
• Poplatky spojené s novým úvěrem – ocenění nemovitosti, vklad do katastru, případně poplatek za zpracování.
• Delší doba realizace – proces může trvat několik týdnů, takže je potřeba začít v předstihu.

Kolik peněz je v sázce – konkrétní příklad

Představte si hypotéku ve výši 3 500 000 Kč se zbývající splatností 20 let. Při anuitním splácení a sazbě 5,29 % měsíční splátka vyjde přibližně na 23 663 Kč. Při sazbě 4,79 % vyjde přibližně na 22 694 Kč. Rozdíl zhruba 969 Kč měsíčně za tříletou fixaci představuje úsporu přibližně 34 900 Kč.

Tohle číslo je jen ilustrativní, protože skutečná sazba vždy závisí na bonitě klienta, hodnotě zajištěné nemovitosti, výši LTV a aktuální situaci na trhu. Právě proto se vyplatí mít reálné porovnání konkrétních nabídek, ne jen odhad podle mediálních zpráv o úrokových sazbách.

Na co se zaměřit při rozhodování

1. Porovnejte celkové náklady, ne jen úrokovou sazbu

Nižší sazba u konkurenční banky ještě neznamená nižší celkové náklady. Je potřeba počítat s poplatky za vedení účtu, povinným pojištěním nemovitosti přes konkrétní pojišťovnu, poplatkem za znalecký posudek a dalšími podmínkami, které mohou úsporu na úroku vykompenzovat.

2. Zjistěte si termín refixace včas

Ideální je začít řešit další kroky 3 až 4 měsíce před koncem fixace. Máte tak dostatek času porovnat nabídky, případně projít schvalovacím procesem u jiné banky, aniž byste byli pod časovým tlakem a museli akceptovat cokoliv, co vám přistane v mailu týden před koncem fixace.

3. Nebojte se vyjednávat u své současné banky

Když máte v ruce konkrétní nabídku od konkurence, dejte to své bance vědět. Řada bank může raději snížit sazbu stávajícímu klientovi, než aby ho ztratila – získání nového klienta může být pro ně nákladnější než udržení stávajícího portfolia.

4. Zvažte i změnu parametrů úvěru

Konec fixace je vhodná chvíle nejen na změnu sazby, ale i na úpravu splatnosti, výše splátky nebo mimořádnou splátku bez sankce. Pokud se vaše finanční situace za poslední roky změnila, může dávat smysl třeba zkrátit splatnost a ušetřit tak na úrocích, nebo naopak splátku snížit, pokud potřebujete uvolnit prostor v rozpočtu.

Kdy se refinancování nevyplatí

Refinancování není samospásné řešení pro každého. Pokud je rozdíl v sazbě minimální a administrativní náklady na přechod by případnou úsporu smazaly, může být jednodušší a levnější zůstat u refixace. Stejně tak se refinancování nemusí vyplatit, pokud máte u současné banky výhodné doplňkové produkty vázané na hypotéku, jejichž zrušením byste přišli o slevu na sazbě nebo jiné benefity.

Jak postupovat krok za krokem

• Zjistěte si přesné datum konce fixace ve smlouvě nebo přes internetové bankovnictví.
• Tři až čtyři měsíce předem si nechte spočítat aktuální nabídky od více bank.
• Porovnejte nejen úrok, ale i celkové měsíční náklady včetně pojištění a poplatků.
• S nejlepší nabídkou zkuste vyjednat lepší podmínky i u své současné banky.
• Rozhodněte se na základě čísel, ne pohodlnosti – i výraznější rozdíl může stát za práci navíc.

Spočítejte si to na vlastní kůži

Teoretická čísla jsou hezká, ale skutečně vypovídající je jen výpočet postavený na vaší konkrétní hypotéce, zbývající jistině a délce splácení. V kalkulačce nahoře na stránce si během pár minut porovnáte aktuální nabídky devíti bank a hned uvidíte, o kolik by se mohla vaše měsíční splátka snížit – ať už zůstanete u své banky, nebo zvolíte refinancování.

Pokud si nejste jistí, která varianta je pro vaši situaci výhodnější, nebo chcete probrat konkrétní čísla a podmínky vaší smlouvy, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó. Společně projdete vaši aktuální fixaci, spočítáte reálnou úsporu a připravíte podklady tak, abyste u jednání s bankou měli navrch vy, ne ona.