Refinancování hypotéky kvůli spoludlužníkovi: jak se ho legálně zbavit

Zbavit se spoludlužníka u hypotéky znamená v praxi téměř vždy sjednat nový úvěr, tzv. refinancování, na jméno pouze zbývajícího žadatele. Ten musí bance samostatně prokázat dostatečný příjem a dodržet limit LTV, přičemž souběžně dochází i k vypořádání spoluvlastnického podílu na nemovitosti mezi bývalými partnery či rodinnými příslušníky.

Situace, kdy chce jeden z dlužníků z hypotéky „zmizet“, se řeší nejčastěji po rozvodu, rozchodu druha a družky nebo když rodič pomohl dítěti se startovací hypotékou a chce se z ní po letech odpojit. Banka ale sama o sobě spoludlužníka z úvěru zpravidla jen tak nevyškrtne – obvykle potřebuje nové posouzení úvěru, které odpovídá reálné bonitě zbývajícího žadatele.

Proč nejde spoludlužníka jednoduše vyškrtnout

Hypoteční smlouva je uzavřena mezi bankou a všemi dlužníky společně, kteří ručí za splacení úvěru společně a nerozdílně. To znamená, že banka může požadovat celou splátku po kterémkoliv z nich, pokud druhý neplatí. Odebrat jednoho z dlužníků by pro banku znamenalo výrazně změnit riziko úvěru, a proto na to standardní smlouvy nepamatují jednoduchou administrativní úpravou.

Nejčastější cestou bývá sjednání nové hypotéky, kterou zbývající žadatel splatí tu původní. Nový úvěr je posuzován jako kterákoliv jiná žádost – s vlastní bonitou, oceněním nemovitosti a podmínkami konkrétní banky. Prakticky se tedy nejedná o „odebrání jména“, ale o kompletní refinancování dluhu.

Jak refinancování na jednoho žadatele probíhá krok za krokem

1. Prověření bonity samostatného žadatele

Banka posuzuje čistý měsíční příjem a výši stávajících závazků podle vlastních interních pravidel. Pokud měla domácnost dosud dva příjmy, po odchodu spoludlužníka může být pro zbývajícího žadatele obtížnější získat potřebnou úvěrovou částku a banka může žádost zamítnout nebo nabídnout nižší úvěr.

2. Ocenění nemovitosti a limit LTV

Banka si nechá vypracovat nový odhad ceny nemovitosti. LTV (loan to value) vyjadřuje poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Závazný limit je 80 %, případně 90 % u žadatele mladšího 36 let, který financuje vlastní bydlení. Pokud cena nemovitosti mezitím klesla nebo dluh naopak zůstal vysoký, může být potřeba část jistiny doplatit z vlastních zdrojů.

3. Vyřízení žádosti a čerpání nového úvěru

Po schválení nová banka (nebo stejná banka formou interní úpravy) vyplatí zbývající dlužnou částku původního úvěru a založí zástavní právo ve prospěch nového věřitele. Součástí procesu je i výmaz původního zástavního práva a zápis nového vlastnického uspořádání v katastru nemovitostí, pokud dochází i k převodu podílu.

Vypořádání spoluvlastnického podílu a SJM

Refinancování úvěru je jen finanční stránka věci. Pokud byla nemovitost v podílovém spoluvlastnictví nebo součástí společného jmění manželů, je nutné vyřešit i vlastnický vztah. To znamená buď darovací nebo kupní smlouvu na převod podílu, případně dohodu o vypořádání SJM po rozvodu. Bez tohoto kroku zůstává bývalý partner i nadále spoluvlastníkem nemovitosti, přestože už není dlužníkem z úvěru, což může v budoucnu způsobit komplikace například při prodeji.

Vypořádací podíl se obvykle stanovuje jako polovina čisté hodnoty nemovitosti po odečtení zbývajícího dluhu. Pokud má byt tržní hodnotu 5 000 000 Kč a zbývá doplatit 2 000 000 Kč, čistá hodnota činí 3 000 000 Kč a odcházející spoluvlastník má nárok na vyplacení přibližně 1 500 000 Kč, pokud nebylo dohodnuto jinak.

Nejčastější úskalí refinancování kvůli spoludlužníkovi

Nedostatečná bonita zbývajícího žadatele

Nejčastější kámen úrazu. Pokud například pár splácel hypotéku 25 000 Kč měsíčně ze dvou příjmů po 35 000 Kč, samostatný žadatel s příjmem 35 000 Kč tuto splátku bance zpravidla neobhájí. Řešením bývá prodloužení splatnosti, přizvání jiného spoludlužníka (rodiče, nového partnera), nebo částečné mimořádné splacení úvěru z vypořádání majetku.

Nesouhlas nebo nedostupnost druhého spoludlužníka

Pokud bývalý partner nespolupracuje, nepodepíše potřebné dokumenty nebo je nedosažitelný, celý proces se komplikuje. V krajních případech je nutné řešit vypořádání soudní cestou, což prodlužuje celý proces o měsíce až roky, během nichž oba zůstávají dlužníky ze stejné hypotéky.

Nižší tržní hodnota nemovitosti

Pokud nemovitost mezitím ztratila na hodnotě nebo byla přeceněna konzervativněji, může LTV překročit bankovní limity a žadatel musí dorovnat rozdíl vlastními prostředky, případně si vzít dodatečný spotřebitelský úvěr, což prodražuje celé řešení.

Náklady spojené s refinancováním

Refinancování samo o sobě obvykle nenese sankce, pokud probíhá po skončení fixace, ale je třeba počítat s poplatkem za nový odhad nemovitosti (2 000–6 000 Kč), správními poplatky za vklad do katastru (2 000 Kč za návrh na vklad) a případně s náhradou za předčasné splacení při refinancování během fixace. Ta činí nejvýše 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý zbývající rok fixace, celkem nejvýše 1 %. Bez náhrady je splacení ke konci fixace, splátka do 25 % celkové výše úvěru v měsíci před výročím uzavření smlouvy a také splacení při prodeji financované nebo zajišťující nemovitosti či vypořádání SJM po uplynutí alespoň 24 měsíců od uzavření smlouvy.

Alternativy k úplnému refinancování

Ne vždy je nutné řešit situaci kompletním refinancováním u jiné banky. Některé banky mohou nabízet tzv. interní refinancování se změnou žadatelů v rámci stejné instituce, což může být administrativně jednodušší a levnější. Další alternativou je konsolidace závazků, kdy se k hypotéce přidá jiný příjem formou nového spoludlužníka, čímž se za určitých podmínek může zachovat původní úroková sazba i fixace.

V některých případech dává smysl počkat na konec fixačního období, aby refinancování proběhlo bez sankcí za předčasné splacení, a mezitím řešit vlastnické vypořádání samostatně notářským zápisem nebo dohodou o vypořádání SJM.

Praktický příklad z běžné praxe

Manželé měli hypotéku. Po rozvodu chtěla manželka zůstat v bytě sama s dětmi, její příjem však na samostatné schválení nestačil. Řešením bylo přizvání jejího otce jako spoludlužníka. Zároveň se dohodli na vyplacení bývalého manžela z prostředků získaných prodejem jiného majetku, čímž se snížila jistina nového úvěru i měsíční splátka.

Na co nezapomenout před podáním žádosti

• Nechte si předem udělat orientační odhad ceny nemovitosti, abyste znali reálné LTV.
• Spočítejte si DSTI se svým samostatným příjmem ještě před podáním žádosti u banky.
• Domluvte se s bývalým spoludlužníkem na vypořádání podílu písemně, ideálně s právníkem nebo notářem.
• Porovnejte nabídky více bank, protože podmínky pro LTV a DSTI se mezi institucemi liší.
• Zjistěte, zda vaše aktuální fixace umožňuje předčasné splacení bez sankce.

Refinancování kvůli spoludlužníkovi je proces s více pohyblivými částmi – úvěrovou i majetkovou stránkou zároveň. Vyplatí se ho nepodcenit a připravit si podklady dopředu, protože banky při této změně obvykle posuzují bonitu obdobně jako u zcela nové hypotéky.

Pokud řešíte podobnou situaci a chcete zjistit, na jakou splátku a úvěrovou částku byste samostatně dosáhli, vyzkoušejte hypoteční kalkulačku v horní části stránky – během pár minut uvidíte orientační čísla pro vaši konkrétní situaci. Pro detailní rozbor bonity, porovnání nabídek devíti bank a nastavení celého postupu vypořádání doporučujeme nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže najít řešení šité na míru vaší situaci.