Refinancování hypotéky při rozdělení nemovitosti na dvě jednotky: kompletní návod

Rozdělíte-li dům nebo byt na dvě samostatné jednotky, banka obvykle vyžaduje úpravu zástavní smlouvy nebo přímo refinancování, protože se mění předmět zástavy i jeho tržní ocenění. Pro mnoho vlastníků je to navíc příležitost získat výhodnější úrokovou sazbu a lépe nastavit financování podle nové situace.

Rozdělení nemovitosti na dvě samostatné bytové jednotky je čím dál častější krok – rodiče chtějí oddělit prostor pro dospělé děti, majitelé domu chtějí jednu jednotku pronajímat, nebo se připravuje prodej poloviny nemovitosti. Ať je důvod jakýkoli, z pohledu hypotéky jde o zásadní právní i technickou změnu, která se bance nedá zatajit a kterou je potřeba řešit systematicky.

Proč rozdělení nemovitosti ovlivňuje hypotéku

Hypoteční úvěr je vždy zajištěn konkrétní nemovitostí, respektive konkrétním zápisem v katastru nemovitostí. Pokud dům s jedním listem vlastnictví rozdělíte na dvě bytové jednotky, vznikají fakticky dvě nové, samostatně zapsané nemovitosti s vlastními listy vlastnictví. Banka ale zpravidla má zástavní právo navázané na původní, již neexistující stav – proto bývá nutné zástavní smlouvu aktualizovat, případně úvěr kompletně přenastavit.

Z pohledu banky se navíc mění i riziko. Dvě menší jednotky mohou mít dohromady jinou tržní hodnotu než původní celek, jinou likviditu na trhu a jiné využití (např. jedna jednotka k bydlení, druhá k pronájmu). To vše se promítá do nového ocenění a může ovlivnit i nabízenou úrokovou sazbu.

Co se mění v katastru nemovitostí

Při rozdělení nemovitosti na dvě jednotky dochází k zápisu nového prohlášení vlastníka, vzniku samostatných listů vlastnictví a často i k zápisu spoluvlastnických podílů na společných částech (pozemek, střecha, přístupová cesta). Banka potřebuje mít jistotu, že její zástavní právo je správně zapsáno na všech nově vzniklých částech, jinak by v případě problémů se splácením nemusela mít reálně vymahatelné zajištění.

Kdy stačí úprava smlouvy a kdy je nutné refinancování

Ne vždy je nutné měnit banku nebo uzavírat zcela nový úvěr. Záleží na tom, jak byla hypotéka původně nastavena a jak vaše stávající banka k podobným situacím přistupuje.

• Pokud zůstáváte u stejné banky a ta souhlasí s rozdělením, často stačí dodatek ke smlouvě o úvěru a nová zástavní smlouva na obě jednotky – bez nutnosti kompletního refinancování.
• Pokud banka s rozdělením nesouhlasí, nabízí nevýhodné podmínky, nebo plánujete jednu z jednotek prodat či na ni čerpat samostatný úvěr, může být refinancování k jiné bance potřebné.
• Pokud se blíží konec fixace, je rozdělení nemovitosti ideální příležitostí spojit administrativní změnu s výhodnějším refinancováním a ušetřit na úroku.

Nové ocenění nemovitosti je povinnou součástí procesu

Ať zůstáváte u původní banky, nebo přecházíte jinam, nové ocenění obou jednotek může být v praxi požadováno. Banka může potřebovat znát aktuální tržní hodnotu každé jednotky zvlášť, aby mohla správně nastavit poměr LTV (výše úvěru k hodnotě zástavy) a případně upravit podmínky úvěru. Odhad si obvykle objednává banka, náklady se pohybují mezi 3 000 a 8 000 Kč podle typu nemovitosti a regionu.

Postup refinancování krok za krokem

Celý proces má jasnou posloupnost a je dobré se na něj předem připravit, protože administrativně bývá náročnější než běžné refinancování kvůli konci fixace.

• Nejprve proběhne stavební rozdělení nemovitosti (pokud ještě nebylo provedeno) a vyhotoví se prohlášení vlastníka s rozdělením na jednotky.
• Následuje zápis do katastru nemovitostí. Vklad lze povolit nejdříve po 20 dnech od vyrozumění; tato lhůta nezaručuje celkovou délku řízení.
• Poté se zadává žádost o refinancování nebo úpravu úvěru u vybrané banky, včetně nového znaleckého ocenění obou jednotek.
• Banka vyhotoví nové úvěrové podmínky a zástavní smlouvy na obě jednotky zvlášť nebo na jednu z nich, pokud druhou plánujete prodat či vyvést z úvěru.
• Po podpisu nové smlouvy dochází k výmazu původního zástavního práva a zápisu nového – tento krok je nutné hlídat, aby nedošlo k prodlení mezi splacením staré a aktivací nové hypotéky.

Praktický příklad s čísly

Představme si rodinný dům v hodnotě 8 milionů korun se zbývajícím dluhem 4 miliony korun. Majitelé se rozhodnou rozdělit dům na dvě jednotky – v jedné budou bydlet sami, druhou pronajmou. Po rozdělení má bytová jednotka pro vlastní bydlení tržní hodnotu 4,5 milionu korun, pronajímaná jednotka 3,8 milionu korun.

Banka při refinancování rozloží původní dluh 4 miliony korun mezi obě jednotky podle jejich hodnoty, případně majitelé část dluhu doplatí z vlastních zdrojů, pokud chtějí mít jednu z jednotek bez zátěže (například kvůli budoucímu prodeji). Díky nižšímu LTV (okolo 48 % u obou jednotek) mohou majitelé získat nižší úrokovou sazbu než u původní hypotéky na celý dům.

Náklady, se kterými je potřeba počítat

Refinancování spojené s rozdělením nemovitosti není zadarmo a je rozumné si náklady předem spočítat, aby celková úspora dávala smysl.

• Geometrický plán a stavební dokumentace k rozdělení: 5 000–15 000 Kč.
• Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: 2 000 Kč za každý návrh.
• Znalecký posudek (ocenění nemovitosti): 3 000–8 000 Kč za jednotku.
• Při předčasném splacení mimo bezplatné případy může banka požadovat náhradu nejvýše 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý zbývající rok fixace, celkem nejvýše 1 %. Bez poplatku je splacení ke konci fixace, splátka do 25 % celkové výše úvěru v měsíci před výročím uzavření smlouvy nebo splacení při prodeji financované či zajišťující nemovitosti či vypořádání SJM po alespoň 24 měsících od uzavření smlouvy.
• Poplatky za zpracování nové hypotéky u přijímající banky – často odpustitelné při sjednání přes poradce nebo při vyšší bonitě klienta.

Na co si dát pozor

Při rozdělení nemovitosti a souběžném refinancování je potřeba myslet na několik detailů, které se snadno přehlédnou.

Souhlas všech spoluvlastníků a banky

Pokud je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví nebo součástí SJM, je nutný souhlas všech vlastníků se stavebním rozdělením i s novým nastavením zástavy. Banka může požadovat písemný souhlas se změnou předmětu zástavy ještě před zahájením stavebních úprav – proto je vhodné její stanovisko předem ověřit.

Pojištění nemovitosti

Po rozdělení je nutné upravit i pojistnou smlouvu na nemovitost, protože pojišťovna pojišťuje konkrétní popsaný objekt. Dvě samostatné jednotky mohou vyžadovat dvě samostatné pojistky, zvlášť pokud jednu z nich budete pronajímat – to má vliv i na podmínky, za kterých banka úvěr schválí.

Daňové dopady

Rozdělení nemovitosti může mít dopad i na daň z nemovitých věcí a v některých případech i na osvobození od daně z příjmu při budoucím prodeji jedné z jednotek. Je vhodné tyto souvislosti probrat i s daňovým poradcem, nejen s bankou.

Kdy se refinancování při rozdělení nejvíce vyplatí

Výhodné může být kombinovat rozdělení nemovitosti s koncem fixačního období, kdy stejně plánujete řešit podmínky úvěru. Vyplatit se to může také v situaci, kdy po rozdělení klesne LTV a banka nabídne nižší sazbu, nebo když chcete jednu z jednotek zcela vyvést z úvěrového vztahu kvůli prodeji či darování. Naopak pokud jste uprostřed fixace s vysokým poplatkem za předčasné splacení, může být výhodnější nejprve jednat s bankou o pouhé úpravě zástavní smlouvy a s refinancováním počkat na konec fixačního období.

Rozdělení nemovitosti na dvě jednotky je administrativně náročnější proces než běžné refinancování, ale při správném naplánování přináší nejen právní jistotu, ale často i reálnou finanční úsporu. Pokud řešíte podobnou situaci, spočítejte si novou splátku v kalkulačce hypoteční kalkulačky na vrchu stránky – zadáte hodnotu jednotky a zbývající dluh a hned uvidíte, jak se změní měsíční splátka i úroková sazba. A pokud chcete mít jistotu, že proces proběhne hladce po právní i bankovní stránce, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže vybrat banku ochotnou rozdělení akceptovat za nejlepších podmínek.