Odchod za prací do zahraničí a hypotéka: co se stane s vaším úvěrem

Odchod za prací do zahraničí sám o sobě hypotéku neruší ani nezpůsobuje její okamžité zesplatnění. Podstatné je, aby splátky chodily včas, ideálně z účtu, který funguje bez ohledu na to, kde zrovna žijete. Problém nastává až tehdy, pokud se mění způsob užívání nemovitosti, adresa trvalého pobytu nebo pokud budete chtít úvěr refinancovat s příjmem ze zahraničí.

Co říká hypoteční smlouva o změně bydliště a zaměstnání

Většina hypotečních smluv v Česku neobsahuje výslovný zákaz odjet pracovat do ciziny. Banky ale mají ve smlouvách klauzule, které vás zavazují informovat je o podstatných změnách – změně trvalého pobytu, změně vlastníka nemovitosti nebo změně účelu, ke kterému nemovitost sloužila v době schválení úvěru. Pokud jste si brali hypotéku na bydlení pro vlastní potřebu a nemovitost necháte prázdnou nebo ji začnete pronajímat, jde technicky o změnu, kterou by banka měla vědět.

Trvalé bydliště versus skutečné bydlení

Trvalý pobyt v Česku si můžete ponechat i při dlouhodobém pobytu v zahraničí, to není problém. Bance jde primárně o to, kdo nemovitost fakticky užívá a kdo splácí. Pokud v bytě zůstane bydlet partner, rodič nebo si ho pronajmete, je vhodné to bance oznámit, zvlášť pokud jste čerpali zvýhodněnou sazbu vázanou na vlastní bydlení.

Musíte bance hlásit odchod do zahraničí?

Zákon vám neukládá povinnost hlásit bance, že jedete pracovat do Německa, Rakouska nebo třeba do Spojených arabských emirátů. Smluvně ale často ano, pokud se mění výše popsané okolnosti. V praxi doporučujeme bance napsat krátký e-mail s informací o odchodu, novém kontaktu a případné změně užívání nemovitosti. Ušetří vám to komplikace při případné kontrole ze strany banky nebo při žádosti o cokoliv dalšího, třeba o odklad splátek či refinancování.

• Pokud nemovitost zůstává obývaná rodinným příslušníkem, stačí obvykle informativní oznámení.
• Pokud nemovitost pronajímáte, některé banky žádají doplnění pojištění o pronájem a případně i úpravu podmínek úvěru.
• Pokud dům či byt zůstane prázdný déle než několik měsíců, informujte i pojišťovnu nemovitosti, jinak riskujete krácení pojistného plnění při škodě.

Jak se mění posouzení bonity při příjmu ze zahraničí

Dokud hypotéku splácíte podle harmonogramu, banka vaši bonitu nijak nepřehodnocuje. Jiná situace nastává, když chcete úvěr refinancovat, navýšit nebo měnit fixaci s podstatnou změnou podmínek. Tam už banka bude chtít vidět aktuální příjem, a pokud plyne ze zahraničí, posuzuje se přísněji než český plat.

Práce v EU versus mimo EU

Příjem ze zaměstnání v zemi Evropské unie banky obvykle uznávají bez větších komplikací, stačí pracovní smlouva, výplatní pásky za posledních tři až šest měsíců a někdy potvrzení zaměstnavatele v angličtině nebo úředně přeložené. U příjmu mimo EU, například z Velké Británie po brexitu, USA, Spojených arabských emirátů nebo Asie, bývají banky opatrnější. Často chtějí delší historii příjmu, vyšší rezervu v poměru dluhu k příjmu nebo spoludlužníka s příjmem v Česku. Některé banky zahraniční příjem mimo EU pro účely hypotéky vůbec neakceptují, jiné ho uznají jen v omezené výši, typicky sníženou o 20 až 30 procent kvůli měnovému a právnímu riziku.

Co když nemovitost pronajmete

Pronájem zastavené nemovitosti bance obvykle nevadí, pokud o tom víte a máte to podložené v pojistce a případně i v úvěrové smlouvě. Příjem z nájmu navíc může pomoct s bonitou, pokud budete v budoucnu žádat o další úvěr nebo refinancování. Doporučujeme sepsat řádnou nájemní smlouvu, vést evidenci plateb a mít nastavené trvalé inkaso na splátku hypotéky nezávisle na tom, jestli nájemce zaplatí včas.

Pojištění nemovitosti a odpovědnost

Prázdná nebo pronajatá nemovitost představuje pro pojišťovnu jiné riziko než nemovitost obývaná vlastníkem. Nahlaste změnu i pojišťovně, jinak se může stát, že při pojistné události, třeba prasklém potrubí zjištěném až po týdnech, pojišťovna plnění krátí nebo odmítne s odůvodněním, že jste porušili pojistné podmínky.

Nejčastější chyby lidí, kteří odjíždí za prací

• Přesměrují si poštu, ale zapomenou dát bance nový kontaktní e-mail a telefon, takže jim unikne důležitá komunikace k refixaci.
• Zruší trvalý příkaz kvůli změně banky v zahraničí a splátka na pár dní vypadne, což může znamenat záznam v registru dlužníků.
• Nemovitost pronajmou takzvaně na ústní dohodu bez smlouvy a bez nahlášení pojišťovně.
• Podcení kurzové riziko, pokud si nastaví splátku v cizí měně a příjem mají v ní, ale hypotéku v korunách.

Praktické kroky před odjezdem

Než odjedete, projděte si několik kroků, které vám ušetří starosti na dálku. Zaprvé nastavte trvalý příkaz z účtu, který zůstane aktivní i po odjezdu, ideálně s dostatečnou rezervou na pár měsíců splátek dopředu. Zadruhé informujte banku o nové kontaktní adrese a telefonu, včetně toho, jestli bude mít nemovitost jiného obyvatele. Zatřetí si ověřte, zda vaše fixace hypotéky nekončí v době, kdy budete v zahraničí, protože refixaci je lepší řešit s předstihem, ne na poslední chvíli z jiného časového pásma.

Refinancování a refixace na dálku

Refixaci i refinancování dnes většina bank umožňuje vyřídit elektronicky, přes internetové bankovnictví nebo s ověřením totožnosti na dálku. Komplikovanější je to u refinancování k jiné bance, kde bývá potřeba podpis u notáře nebo na zastupitelském úřadě, pokud nejde využít elektronický podpis. Pokud plánujete refinancovat právě v době, kdy budete pracovat v zahraničí, je rozumné to řešit ještě před odjezdem nebo si domluvit plnou moc pro blízkou osobu v Česku.

Modelový příklad

Rodina má hypotéku 3 500 000 Kč se sazbou 4,79 procenta a splátkou přibližně 20 300 Kč měsíčně. Manžel odjede pracovat na dva roky do Německa s hrubým příjmem 3 200 eur měsíčně, byt v Česku zůstane pronajatý za 15 000 Kč měsíčně. Pokud rodina bance nahlásí pronájem, upraví pojistku a splátka jde dál z českého účtu, na kterém se sbíhá část nájmu a část zahraničního příjmu, hypotéka běží bez problémů. Po dvou letech se navíc díky doloženému německému příjmu a nájmu zlepší jejich bonita natolik, že mohou zvažovat i výhodnější refinancování zbytku úvěru.

Kdy je vhodné poradit se s odborníkem

Pokud plánujete pracovat v zahraničí déle než rok, chystáte se nemovitost pronajmout, blíží se konec fixace, nebo uvažujete o refinancování s příjmem ze zahraničí, vyplatí se situaci probrat s někým, kdo zná podmínky jednotlivých bank. Ne všechny banky totiž přistupují k zahraničnímu příjmu, pronájmu nebo refixaci na dálku stejně, a rozdíly v sazbách i podmínkách mohou znamenat úsporu desítek tisíc korun za dobu splácení.

Než odjedete, nebo pokud už v zahraničí jste a řešíte, jak dál s hypotékou, vyzkoušejte si nahoře na stránce kalkulačku a spočítejte si, jak by vypadala vaše splátka po refixaci nebo refinancování při aktuálních sazbách devíti bank. Pokud chcete mít jistotu, že vše nastavíte správně i na dálku, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám poradí, jak hypotéku bezpečně provést obdobím práce v zahraničí.