Refinancování více úvěrů do jedné hypotéky: jak snížit splátku a ušetřit

Refinancování více úvěrů do jedné hypotéky znamená spojení spotřebitelských úvěrů, kreditních karet, kontokorentu i stávající hypotéky do jediného úvěru zajištěného nemovitostí. Díky nižší úrokové sazbě hypotéky oproti nezajištěným úvěrům a možnosti delší splatnosti může klesnout měsíční splátka. Celkové náklady na dluh však mohou být vyšší, pokud se doba splácení prodlouží.

Kdo splácí najednou hypotéku, spotřebitelský úvěr na auto, kreditní kartu a třeba ještě půjčku na rekonstrukci koupelny, může mít několik různých splátek, úrokových sazeb i termínů, kdy peníze odcházejí z účtu. Sloučení těchto závazků do jednoho úvěru zajištěného nemovitostí může domácímu rozpočtu ulevit.

Proč je konsolidace úvěrů do hypotéky tak výhodná

Hlavní důvod je prostý: úvěry zajištěné nemovitostí nesou pro banku menší riziko než nezajištěné spotřebitelské půjčky, a proto mohou mít nižší úrokové sazby. Spotřebitelské úvěry a kreditní karty mívají vyšší sazby než hypotéky, konkrétní nabídka se však liší podle podmínek úvěru a situace žadatele. Tento rozdíl se může projevit na měsíční splátce.

Konkrétní příklad úspory

Představme si domácnost, která splácí hypotéku 2 500 000 Kč se splátkou 13 500 Kč, spotřebitelský úvěr 300 000 Kč se splátkou 6 800 Kč a kreditní kartu s dluhem 100 000 Kč, kde měsíčně odchází minimálně 3 000 Kč. Celkem tedy domácnost platí přibližně 23 300 Kč měsíčně. Po sloučení všech závazků do jedné hypotéky ve výši 2 900 000 Kč s roční úrokovou sazbou 5 procent a splatností 28 let vychází měsíční anuitní splátka přibližně na 16 050 Kč. Úspora přes 7 000 Kč měsíčně je citelný rozdíl, který lze využít na tvorbu rezervy nebo mimořádné splátky.

Jaké úvěry lze do hypotéky sloučit

Banky v rámci refinancování s navýšením obvykle umožňují konsolidovat širokou škálu závazků, mezi které patří:

• stávající hypoteční úvěr od jiné banky
• spotřebitelské úvěry a půjčky ze stavebního spoření
• zůstatky na kreditních kartách a kontokorentech
• úvěry na auto nebo spotřební zboří
• menší podnikatelské závazky, pokud je žadatel schopen doložit jejich účel

Podmínkou je, že celková výše úvěru včetně navýšení nepřekročí limit LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Závazný limit činí 80 procent, případně 90 procent u žadatele mladšího 36 let, který financuje vlastní bydlení.

Jak celý proces refinancování probíhá

Proces sloučení úvěrů do jedné hypotéky má několik kroků, které je dobré znát předem, aby žadatel nebyl zaskočen administrativou.

1. Sepsání přehledu všech závazků

Prvním krokem je sepsat si úplný přehled všech úvěrů, jejich zůstatků, úrokových sazeb a měsíčních splátek. Zpravidla je potřeba doložit potvrzení o výši zůstatku od každého věřitele, tzv. vyčíslení k datu splacení.

2. Ocenění nemovitosti

Banka si nechá zpracovat odhad hodnoty zastavené nemovitosti, od kterého se odvíjí maximální možná výše nového úvěru. Čím vyšší je hodnota nemovitosti vůči požadované částce, tím lepší úrokovou sazbu banka obvykle nabídne.

3. Schválení a čerpání

Po schválení úvěru banka zpravidla postupně splácí jednotlivé věřitele přímo na jejich účty a klientovi obvykle zůstává jediná splátka u jedné banky. Celý proces od podání žádosti po vyplacení všech úvěrů trvá obvykle 4 až 8 týdnů, podle rychlosti dodání podkladů a vytížení banky.

Na co si dát pozor při slučování úvěrů

Nižší měsíční splátka je lákavá, ale je potřeba se dívat i na celkové náklady úvěru za celou dobu splácení. Prodloužení splatnosti z pěti let u spotřebitelského úvěru na dvacet i více let u hypotéky znamená, že i přes nižší úrok může být celková zaplacená částka na úrocích vyšší, pokud si dlužník neplánuje část úspory posílat jako mimořádné splátky.

Poplatky za předčasné splacení

U starších spotřebitelských úvěrů a některých hypoték jiných bank může být spojeno s předčasným splacením poplatek nebo úrokové vyrovnání. Před podpisem nové smlouvy je vhodné si u stávajících věřitelů zjistit přesnou výši doplatku a případné sankce.

Riziko opětovného zadlužení

V praxi se může stát, že domácnosti, které si sloučí úvěry a uvolní se jim tím prostor v rozpočtu, znovu sáhnou po spotřebitelském úvěru nebo zvýší čerpání kreditní karty. Konsolidace zpravidla dává smysl tehdy, pokud je doprovázena změnou finančních návyků a případně zrušením nevyužívaných kreditních karet a kontokorentů.

Kdy se konsolidace do hypotéky nevyplatí

Sloučení úvěrů nemusí být vždy nejlepší cestou. Pokud je zbývající doba splatnosti spotřebitelského úvěru krátká, například jen rok nebo dva, přesun do dvacetileté hypotéky může i při nižším úroku znamenat vyšší celkové náklady. Podobně se nevyplatí konsolidace, pokud je hodnota nemovitosti nízká a navýšení úvěru by překročilo limit LTV, což může vést k horší úrokové sazbě nebo zamítnutí žádosti.

Jak vybrat správnou banku pro konsolidaci

Ne každá banka nabízí refinancování s navýšením na konsolidaci úvěrů se stejnou ochotou a za stejných podmínek. Některé banky mají přísnější požadavky na účel úvěru nebo vyšší přirážku k úrokové sazbě za navýšení oproti čistému refinancování bez navýšení. Vyplatí se proto srovnat nabídky více bank, protože rozdíly v podmínkách mohou ovlivnit celkové náklady úvěru.

Shrnutí praktických kroků

• Sepište si přesný přehled všech závazků a jejich aktuálních zůstatků
• Zjistěte si podmínky předčasného splacení u stávajících věřitelů
• Ověřte aktuální hodnotu nemovitosti a maximální možné LTV
• Porovnejte nabídky více bank, nejen úrok, ale i poplatky a podmínky
• Naplánujte si, kam přesměrovat ušetřenou částku ze snížené splátky

Refinancování více úvěrů do jedné hypotéky je nástroj, který při správném nastavení dokáže výrazně zlevnit měsíční výdaje domácnosti a zjednodušit správu financí. Klíčové je nedívat se jen na výši nové splátky, ale i na celkové náklady úvěru za celou dobu splácení a na to, zda má domácnost jasný plán, jak s uvolněnými peníze naložit.

Pokud chcete zjistit, o kolik by se vaše měsíční splátka reálně snížila při sloučení vašich konkrétních úvěrů, vyzkoušejte hypoteční kalkulačku nahoře na stránce, kde si během pár minut porovnáte nabídky devíti bank podle vašich čísel. Pro individuální posouzení všech vašich závazků a nastavení nejvýhodnější varianty refinancování si můžete zdarma a nezávazně domluvit konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže spočítat, kde skutečně ušetříte nejvíc.