Refinancování hypotéky během fixace: kdy se vyplatí zaplatit sankci za předčasné splacení

Proč vůbec řešit refinancování před koncem fixace

Konec fixace bývá často považován za hlavní moment, kdy má smysl přemýšlet o změně banky nebo podmínek. Ve skutečnosti ale existují situace, kdy se vyplatí jednat dřív – i za cenu sankce za předčasné splacení. Typickým příkladem je období, kdy sazby hypoték výrazně klesnou oproti té, kterou máte zafixovanou, nebo kdy se vaše finanční situace zásadně změní a potřebujete jinou výši splátky, jiného poskytovatele nebo konsolidaci dluhů.

Klíčová otázka nezní „chci refinancovat“, ale „vyplatí se mi to po odečtení sankce a všech nákladů“. Přesně na to se v tomto článku podíváme z pohledu čísel, ne emocí.

Co je sankce za předčasné splacení a kdy ji banka smí účtovat

U účelového úvěru na bydlení stanoví zákon náhradu za předčasné splacení nejvýše na 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý zbývající rok fixace, celkem nejvýše 1 % předčasně splacené částky.

• nejvýše 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý zbývající rok fixace
• celkem nejvýše 1 % předčasně splacené částky

Zákon zároveň stanoví, že bez jakékoliv sankce můžete splatit hypotéku:

• ke konci fixace
• splátku do 25 % celkové výše úvěru v měsíci před výročím uzavření smlouvy
• při prodeji financované nebo zajišťující nemovitosti po uplynutí alespoň 24 měsíců od uzavření smlouvy
• při vypořádání společného jmění manželů po uplynutí alespoň 24 měsíců od uzavření smlouvy

Mimo tyto situace si banka může sankci naúčtovat, a právě tady nastává rozhodování, zda se refinancování i s poplatkem vyplatí.

Jak se sankce prakticky počítá

U účelového úvěru na bydlení se náhrada za předčasné splacení řídí zákonným limitem: může činit nejvýše 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý zbývající rok fixace a celkem nejvýše 1 %. Pokud vám do konce fixace zbývá jen krátká doba, zákonný limit může být nižší.

Kdy se vyplatí zaplatit sankci a refinancovat

Scénář 1: Výrazný pokles sazeb uprostřed dlouhé fixace

Představte si, že jste si v roce 2023 zafixovali hypotéku 4 000 000 Kč na 6 let se sazbou 5,79 %. Předpokládejme, že aktuální sazby na trhu jsou výrazně nižší a do konce fixace vám zbývají ještě 3 roky. Měsíční splátku při původní ani nové sazbě nelze z těchto údajů určit bez délky splatnosti úvěru. Zákonná náhrada za předčasné splacení účelového úvěru na bydlení je nejvýše 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý zbývající rok fixace a celkem nejvýše 1 %. Při porovnání proto vycházejte z konkrétních splátkových údajů a vyčíslení náhrady.

Scénář 2: Krátký zbytek fixace, ale velký rozdíl sazeb

Pokud vám do konce fixace zbývá jen rok a rozdíl sazeb je výrazný, sankce bývá nižší, protože se počítá jen za kratší období. Zde může být refinancování výhodné a někdy může stačit počkat jen pár měsíců, aby se sankce ještě snížila.

Scénář 3: Potřeba konsolidace nebo změny účelu úvěru

Někdy nejde primárně o sazbu, ale o potřebu sloučit spotřebitelské úvěry do hypotéky, navýšit úvěr na rekonstrukci nebo změnit vlastnickou strukturu nemovitosti. I zde může dávat smysl zaplatit sankci, pokud vám nové řešení sníží náklady na drahé spotřebitelské půjčky.

Kdy se refinancování se sankcí nevyplatí

Ne každá situace je výhodná. Mezi typické případy, kdy je lepší počkat na výročí fixace, patří:

• rozdíl mezi starou a novou sazbou je malý
• do konce fixace zbývá méně než půl roku
• banka účtuje sankci vyšší, než je součet úspor na úrocích za zbytek fixace
• nová banka požaduje nákladné pojištění nemovitosti, znalecký posudek nebo vysoké poplatky za zpracování, které úsporu vyjí

V těchto případech se může vyplatit počkat na konec fixace a připravit si refinancování s dostatečným předstihem, například 3 až 4 měsíce dopředu.

Jak si spočítat, zda se vám refinancování se sankcí vyplatí

Postup, který doporučujeme, je jednoduchý a dá se udělat i doma s tužkou a papírem, nebo rychleji online:

• Zjistěte přesnou výši sankce od své banky – máte na to ze zákona nárok písemně
• Spočítejte rozdíl mezi současnou splátkou a splátkou při nové sazbě po zbytek fixace
• Připočtěte náklady na nové sjednání – odhad nemovitosti, poplatky za vedení účtu, pojištění
• Odečtěte sankci a náklady od celkové úspory na splátkách
• Pokud vám po odečtení sankce a nákladů vyjde kladný výsledek, refinancování může dávat smysl

Praktický příklad výpočtu

Zbývající jistina 3 200 000 Kč, zbývají 24 měsíců fixace a rozdíl sazeb je 1,2 procentního bodu. Samotné tyto údaje nestačí k výpočtu úspory na splátkách: je potřeba znát sazby i zbývající dobu splatnosti a porovnat splátkové plány. Náhrada za předčasné splacení účelového úvěru na bydlení nemůže přesáhnout 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý zbývající rok fixace a celkem 1 %. Teprve po započtení skutečných nákladů lze určit, zda se refinancování vyplatí.

Na co si dát pozor kromě sazby

Při rozhodování nesledujte jen úrokovou sazbu, ale i RPSN, výši poplatku za vedení účtu, podmínky pojištění nemovitosti a schopnosti a povinnost sjednat si další produkty banky. Někdy nová banka nabídne nižší sazbu, ale podmíní ji nevýhodným pojištěním, které úsporu na úrocích prakticky vynuluje. Vždy počítejte s celkovými náklady za celou dobu fixace, ne jen s měsíční splátkou.

Vyjednávání s vlastní bankou

Než se rozhodnete pro odchod ke konkurenci, zkuste nejprve vyjednat lepší podmínky u své současné banky. Banky mohou mít zájem klienty udržet a v některých případech nabídnout srovnatelnou sazbu, aniž byste museli platit sankci a procházet celým procesem refinancování u nového poskytovatele. Mějte v ruce konkrétní nabídku od konkurence – zvyšuje to vaši vyjednávací pozici.

Shrnutí: kdy sankci zaplatit ano, kdy ne

Refinancování se sankcí se vyplatí tehdy, když je rozdíl sazeb dostatečně velký, zbývá vám ještě delší část fixace a celková úspora po odečtení všech nákladů zůstává jasně kladná. Naopak pokud je rozdíl sazeb minimální, fixace už brzy končí nebo vedlejší náklady úsporu smažou, je lepší počkat na výročí smlouvy. Vždy je potřeba počítat s konkrétními čísly vaší hypotéky, ne s obecnými odhady z internetu.

Spočítejte si to na vlastních číslech

Každá hypotéka je jiná a i malý rozdíl ve zbývající jistině nebo délce fixace může výsledek výpočtu úplně otočit. Vyzkoušejte kalkulačku hypoték v horní části stránky – během chvilky uvidíte, jak by vypadala vaše nová splátka při aktuálních sazbách od devíti bank, a snadno tak porovnáte, zda se vám případná sankce vyplatí zaplatit. Pokud chcete mít jistotu a nechcete nic počítat od oka, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám může na základě konkrétní smlouvy spočítat skutečnou výši sankce, porovnat nabídky bank a říct vám na rovinu, jestli se refinancování během fixace vyplatí, nebo je lepší počkat.