Prodej staré a koupě nové nemovitosti současně: jak sladit dvě hypotéky bez rizika

Sladit prodej staré a koupi nové nemovitosti současně lze třemi hlavními způsoby: přemosťovacím úvěrem, souběhem dvou hypoték najednou, nebo časovým odsazením obou transakcí. Obvykle je vhodné mít finanční rezervu na pokrytí případného zpoždění prodeje a předem si u banky ověřit, zda vaše bonita souběh dvou úvěrů vůbec unese.

Situace, kdy potřebujete prodat současné bydlení a zároveň koupit nové, patří k nejsložitějším hypotečním případům. Riziko spočívá v tom, že obě transakce se málokdy odehrají přesně ve stejný den. Buď najdete kupce dřív, než máte vybranou novou nemovitost, nebo naopak podepíšete rezervační smlouvu na vysněný byt a teprve pak řešíte, jak rychle prodat ten starý. Dobrá zpráva je, že řada bank s touto situací počítá a může nabízet produkty pro tento účel.

Tři základní scénáře, jak situaci vyřešit

Přemosťovací (bridge) úvěr

Přemosťovací úvěr je krátkodobé řešení, které vám umožní koupit novou nemovitost dřív, než se prodá ta stará. Banka může poskytnout úvěr zajištěný jak novou, tak dosud neprodanou nemovitostí, případně jen tou starou. Jakmile se stará nemovitost prodá, výtěžkem se úvěr částečně nebo zcela splatí a zbytek se může transformovat na klasickou hypotéku. Výhodou může být, že nemusíte čekat na prodej a nepřicházíte o vybranou nemovitost kvůli pomalému papírování. Nevýhodou bývá vyšší úroková marže a nutnost mít v prodávané nemovitosti dostatečnou hodnotu, ze které banka vypočítá zástavní krytí.

Prodej napřed, koupě později

Konzervativnější a levnější varianta je nejprve prodat starou nemovitost, peníze si nechat na vázaném účtu nebo u notáře a teprve poté hledat novou. Toto řešení eliminuje riziko souběhu dvou splátek, ale přináší jiný problém: dočasné bydlení, stěhování do podnájmu nebo k rodině a tlak najít nové bydlení v omezeném čase. Pro rodiny s dětmi nebo náročnější lokalitou to bývá psychicky i logisticky nepříjemné, finančně to ale bývá nejbezpečnější cesta.

Souběh dvou hypoték

Třetí možností je nechat si starou hypotéku běžet a zároveň si vzít novou na koupi další nemovitosti, přičemž starou prodáte v horizontu několika měsíců. Banka v tomto případě obvykle posuzuje, zda unesete obě splátky současně z běžného příjmu, přičemž budoucí prodej nemusí při posouzení zohlednit. Toto řešení je vhodné hlavně pro klienty s vyšším příjmem nebo nízkým zůstatkem staré hypotéky.

Jak banky posuzují souběh dvou hypoték

Banka při schvalování druhé hypotéky zpravidla počítá s penězi z budoucího prodeje až poté, co nemovitost skutečně prodáte. Do bonity vám tedy může započítat splátku staré i nové hypotéky současně. Banky posuzují schopnost splácet podle vlastních interních limitů; ukazatele DTI a DSTI nejsou závaznými limity ČNB.

Některé banky nabízejí výjimku takzvané "podmíněné zohlednění prodeje" – pokud máte podepsanou rezervační nebo kupní smlouvu na starou nemovitost, banka může starou splátku z výpočtu bonity vyjmout nebo ji zohlednit jen částečně. Tato praxe se ale liší banka od banky, a proto se vyplatí srovnat nabídky víc institucí najednou, ne se spokojit s první nabídkou od své domovské banky.

Konkrétní příklad na reálných číslech

Manželé vlastní byt v hodnotě 4 500 000 Kč s doplatkem hypotéky 1 200 000 Kč. Chtějí koupit rodinný dům za 7 800 000 Kč. Pokud by čekali na prodej bytu, přišli by o vybraný dům, protože o něj měl zájem i jiný kupec. Rozhodli se proto pro přemosťovací úvěr ve výši 2 200 000 Kč, kterým doplatili rozdíl mezi cenou domu a vlastními úsporami 1 000 000 Kč a hypotékou na dům 4 600 000 Kč. Byt prodali za tři měsíce za 4 400 000 Kč, doplatili zbytek staré hypotéky a přemosťovací úvěr splatili v plné výši. Po celou dobu platili dvě splátky souběžně, na což měli vytvořenou rezervu ve výši 150 000 Kč, aby zvládli i případné zpoždění prodeje o dva až tři měsíce.

Rizika, na která se často zapomíná

Časový nesoulad mezi prodejem a koupí

Nejčastější chybou je podcenění doby potřebné k prodeji nemovitosti. Prodej může trvat déle, než očekáváte. Pokud počítáte s rychlým prodejem a nevyjde to, dostáváte se do situace, kdy platíte dvě hypotéky déle, než jste plánovali.

Podcenění finanční rezervy

Kromě splátek je potřeba počítat s náklady na stěhování, případné bydlení v podnájmu a provizí realitní kanceláři. Při předčasném splacení hypotéky může náhrada činit nejvýše 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý zbývající rok fixace, celkem nejvýše 1 %. Bez náhrady je splacení ke konci fixace, splátka do 25 % celkové výše úvěru v měsíci před výročím uzavření smlouvy a také splacení při prodeji financované nebo zajišťující nemovitosti či vypořádání SJM po uplynutí alespoň 24 měsíců od uzavření smlouvy. Doporučená rezerva je alespoň tří- až šestinásobek rozdílu mezi příjmem a součtem obou splátek.

Podcenění odhadu ceny staré nemovitosti

Pokud si sami odhadnete cenu bytu příliš optimisticky a v realitě se prodá levněji, může vám na doplacení přemosťovacího úvěru nebo staré hypotéky chybět. Vždy je lepší nechat si udělat nezávislý odhad ceny od realitního makléře nebo znalce, ne se spoléhat jen na inzeráty sousedních bytů.

Praktické kroky, jak postupovat

• Nejprve si nechte spočítat reálnou tržní cenu staré nemovitosti u makléře nebo znalce, ne podle vlastního odhadu.
• Zjistěte si u banky předschválení bonity pro souběh dvou hypoték ještě předtím, než podepíšete jakoukoliv rezervační smlouvu.
• Porovnejte nabídky víc bank – podmínky pro přemosťovací úvěry a zohlednění budoucího prodeje se výrazně liší.
• Vytvořte si finanční rezervu na tři až šest měsíců souběhu obou splátek plus náklady na stěhování a poplatky.
• Zvažte prodej přes rezervační smlouvu s odkládací podmínkou, která vám dá jistotu kupce dřív, než podepíšete kupní smlouvu na nové bydlení.

Daňové a právní souvislosti, které se často přehlíží

Při prodeji nemovitosti si předem ověřte, zda se na příjem vztahuje osvobození od daně. U posouzení bydliště rozhoduje skutečné bydliště, nikoli nahlášený trvalý pobyt. Daňové dopady je vhodné probrat s daňovým poradcem ještě před podpisem kupní smlouvy.

Sladění dvou hypoték je vždy o kombinaci správného načasování, reálného odhadu ceny nemovitosti a dostatečné finanční rezervy. Neexistuje univerzální řešení, které by sedělo každému – rodina s vysokým příjmem a nízkým zůstatkem staré hypotéky si může dovolit souběh, zatímco domácnost s napjatým rozpočtem by měla spíš zvolit bezpečnější variantu prodeje napřed.

Spočítejte si splátku a poraďte se s odborníkem

Pokud řešíte podobnou situaci, vyzkoušejte kalkulačku v horní části stránky, kde si během pár minut spočítáte orientační splátku nové hypotéky i to, jak by souběh dvou úvěrů ovlivnil vaši bonitu. Kalkulačka zároveň porovná nabídky osmi bank, takže hned uvidíte, kde jsou podmínky pro přemosťovací úvěry nebo zohlednění budoucího prodeje nejvýhodnější. Chcete-li získat odborný pohled na to, zda je váš konkrétní případ nastavený bez zbytečného rizika, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který s vámi projde harmonogram prodeje i koupě a navrhne řešení šité na míru vaší situaci.