Banka schválila nižší LTV, než jste čekali? Řešení, která fungují

Když banka schválí nižší LTV, obvykle to znamená nižší odhad hodnoty nemovitosti, rizikovější profil žadatele nebo přísnější interní politiku banky. Řešením bývá doplnění vlastních zdrojů, žádost u jiné banky, spoludlužník nebo přehodnocení kupní ceny nemovitosti. Situace se dá řešit, pokud víte, kde přesně vznikl rozdíl.

Co znamená rozdíl mezi žádaným a schváleným LTV

LTV neboli loan to value je poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Pokud žádáte o hypotéku ve výši 4 200 000 Kč na byt, který kupujete za 5 000 000 Kč, poměr úvěru ke kupní ceně činí 84 procent, nejde však o LTV. To se počítá z hodnoty zastavené nemovitosti. Banka po interním ocenění stanoví hodnotu nemovitosti na 4 600 000 Kč a zároveň se rozhodne financovat jen 75 procent této hodnoty. Požadovaná částka by vůči bankovnímu odhadu představovala LTV přibližně 91,3 procenta. Výsledkem je schválený úvěr 3 450 000 Kč, tedy o 750 000 Kč méně, než jste potřebovali. Právě tento nesoulad je jedním z nejčastějších důvodů, proč se hypoteční proces protáhne nebo úplně zastaví.

Proč k tomu dochází

Rozpor mezi žádaným a schváleným LTV nevzniká náhodně. Banka má vlastní metodiku oceňování a vlastní rizikovou politiku, která se může lišit od očekávání klienta i od realitní inzerce. Mezi nejčastější příčiny patří:

• Nižší bankovní odhad hodnoty nemovitosti oproti kupní ceně nebo tržnímu odhadu realitní kanceláře.
• Typ nemovitosti, který banka považuje za rizikovější, například byt v panelovém domě s krátkou zbývající životností, chata se statusem rekreačního objektu nebo pozemek bez stavebního povolení.
• Lokalita s nízkou likviditou na trhu, kde by se nemovitost v případě exekuce obtížně prodávala.
• Bonita žadatele, kdy banka i přes dostatečný příjem může omezit LTV kvůli vysokému úvěrovému zatížení nebo krátké historii zaměstnání.
• Interní politika banky, která u konkrétního typu úvěru nebo klienta nastavuje nižší strop LTV než závazný limit 80 procent, případně 90 procent pro žadatele mladší 36 let při financování vlastního bydlení.

Jak velký může být rozdíl v praxi

Rozdíl mezi žádaným a schváleným LTV se promítá do výše úvěru podle hodnoty zastavené nemovitosti. U dražších nemovitostí může jít o vysokou částku, kterou musíte najít jinde. Právě proto je důležité znát mechanismus rozhodování bank ještě před podáním žádosti, ne až po zamítnutí požadovaného LTV.

Modelový příklad

V tomto ilustračním modelu by manželé kupovali rodinný dům za 6 500 000 Kč a plánovali hypotéku ve výši 5 850 000 Kč, tedy 90 procent kupní ceny. Banka by provedla odhad a stanovila hodnotu nemovitosti na 5 900 000 Kč kvůli starší střeše a nutnosti rekonstrukce elektroinstalace. Požadovaná hypotéka by tak odpovídala LTV přibližně 99,2 procenta, což přesahuje závazný limit 80 procent, případně 90 procent pro žadatele mladší 36 let při financování vlastního bydlení. Banka by navíc u tohoto typu domu mohla uplatňovat strop 80 procent LTV kvůli horší likviditě v dané lokalitě. Výsledná nabídka úvěru by činila 4 720 000 Kč, tedy o 1 130 000 Kč méně, než by žadatelé potřebovali. Museli by rychle najít řešení, protože by měli podepsanou rezervační smlouvu s termínem financování do šesti týdnů.

Co dělat, když banka schválí méně, než jste čekali

Doplnění vlastních zdrojů

Nejrychlejší cestou je navýšení vlastního kapitálu. Pokud máte spořicí účet, stavební spoření po výplatní lhůtě nebo možnost půjčky od rodiny, může to rozdíl pokrýt bez zásadního zásahu do struktury úvěru. U výše zmíněného příkladu manželé použili 600 000 Kč z rodinné výpomoci a zbytek řešili jinak.

Podání žádosti u jiné banky

Každá banka má vlastní oceňovací model i rizikovou politiku. Zatímco jedna banka nastaví strop na 80 procent, jiná může stejnou nemovitost financovat až do závazného limitu 80 procent, případně až do 90 procent, pokud žadatel splňuje podmínky pro tento limit, a lokalitu a typ stavby hodnotí příznivěji. Porovnání nabídek více bank je proto na místě zpravidla, když narazíte na nižší schválené LTV, ne nutně až jako poslední možnost.

Spoludlužník nebo ručitel

Přizvání spoludlužníka s vlastním příjmem může zvýšit celkovou bonitu žádosti a některé banky za této podmínky přehodnotí i maximální LTV. Nejčastěji se jedná o rodiče, kteří chtějí dětem pomoci s prvním bydlením, ale nechtějí nebo nemohou dát finanční hotovost přímo.

Snížení kupní ceny nebo vyjednávání s prodávajícím

Pokud je rozdíl v odhadu způsobený technickým stavem nemovitosti, dá se to využít jako argument při vyjednávání ceny s prodávajícím. Snížení kupní ceny může přispět ke srovnání poměru mezi žádaným a schváleným úvěrem a omezit potřebu hledat další zdroje.

Kombinace hypotéky s jiným úvěrovým produktem

V některých případech lze chybějící částku dofinancovat pomocí americké hypotéky, spotřebitelského úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. Tato kombinace zvyšuje měsíční splátku a mění celkovou nákladovost, proto se hodí spíše jako doplněk menší chybějící částky, ne jako řešení rozdílu v řádu milionu korun.

Odklad koupě a navýšení vlastních úspor

Pokud časový tlak není extrémní, někdy je rozumnější počkat tři až šest měsíců, doplnit vlastní úspory a žádost podat znovu s nižším požadovaným LTV. Banky totiž u nižšího LTV, typicky pod 80 procent, mohou nabízet i lepší úrokové podmínky, takže odklad se může finančně vyplatit.

Jak se nesouladu vyhnout už při plánování

Prevence bývá levnější než řešení následků. Než podepíšete rezervační smlouvu, doporučuje se nechat si předběžně posoudit nemovitost i bonitu u více bank současně. Předběžné posouzení odhalí rizikové faktory, jako je stáří stavby, typ konstrukce nebo omezení v katastru, dříve než na ně narazíte pod časovým tlakem. Stejně důležité je zvážit rezervu 5 až 10 procent kupní ceny jako vlastní kapitál navíc, i když plánujete maximální LTV. Tato rezerva vás může ochránit právě před situací, kdy banka schválí méně, než jste čekali.

Na co se zeptat banky předem

• Jakým způsobem banka oceňuje nemovitost daného typu a v dané lokalitě.
• Jaký je maximální strop LTV pro konkrétní typ nemovitosti, ne obecně pro hypotéky.
• Zda banka umožňuje kombinaci s jiným produktem v případě nedostatečného LTV.
• Jak dlouho platí předběžné schválení a zda se dá použít i u jiné nemovitosti.

Shrnutí a další krok

Nesoulad mezi žádaným a schváleným LTV není konec procesu, ale signál, že je potřeba upravit strategii financování. Někdy stačí drobná úprava vlastních zdrojů, jindy je efektivnější změnit banku nebo přehodnotit kupní cenu. Klíčové je znát rozdíly mezi bankami ještě před podpisem rezervační smlouvy, protože v této fázi můžete mít větší prostor pro vyjednávání.

Pokud chcete zjistit, jak by vaše LTV vypadalo u jednotlivých bank a kde by rozdíl mohl nastat, vyzkoušejte kalkulačku nahoře na stránce, která porovná nabídky osmi bank podle vaší konkrétní situace. Pokud narazíte na složitější případ, kdy banka schválila méně, než jste potřebovali, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který s vámi projde konkrétní čísla a najde řešení na míru vaší situaci.