Nepravidelný příjem umělce a hypotéka: jak banka počítá bonitu kreativců

Banky u nepravidelného příjmu z umělecké nebo kreativní činnosti obvykle vycházejí z daňových přiznání za poslední jeden až dva roky, výsledek zprůměrují a část kolísavého příjmu z opatrnosti nezapočítají. Čím déle a stabilněji dokážete příjem doložit, tím vyšší podíl z něj banka při posouzení bonity uzná.

Hudebníci, výtvarníci, spisovatelé, grafici, fotografové, influenceři nebo herci na volné noze mají jedno společné – jejich měsíční příjem se hýbe nahoru i dolů podle zakázek, honorářů za vystoupení, prodeje děl nebo sezónnosti projektů. Pro banku je taková nestabilita rizikem, protože splátku hypotéky je potřeba platit pravidelně každý měsíc bez ohledu na to, jestli zrovna probíhá turné nebo klientovi doma panuje tvůrčí ticho. Přesto nepravidelný příjem rozhodně neznamená, že na hypotéku nedosáhnete – jen je potřeba vědět, jak banky s takovým příjmem pracují a jak se na žádost připravit.

Proč banky k uměleckému příjmu přistupují opatrněji

Bonita žadatele se u hypoték posuzuje podle schopnosti dlouhodobě splácet, nikoli podle toho, kolik vydělal v nejlepším měsíci. U zaměstnance s pevnou mzdou stačí banka dohledá potvrzení o příjmu a pracovní smlouvu. U umělce nebo kreativce na volné noze je situace složitější, protože příjem může mít podobu honorářů z autorského zákona, příjmů OSVČ z živnosti, odměn na dohodu o provedení práce nebo kombinace všeho dohromady. Banka proto typicky nehledí na jeden konkrétní měsíc, ale na průměr za delší období, a k tomuto průměru často přistupuje konzervativněji než k pravidelné mzdě.

Jak se liší posouzení podle formy příjmu

Pokud umělec podniká jako OSVČ, banka obvykle vychází z daňového přiznání a z přehledu o příjmech a výdajích za poslední jeden až dva roky. Používá se buď skutečný základ daně, nebo u některých bank i upravený zisk po připočtení odpisů, které nejsou reálným výdajem. Pokud jde o autorské honoráře zdaňované srážkovou daní podle autorského zákona, mnoho bank tento typ příjmu umí zohlednit, ale vyžaduje delší historii a potvrzení od zadavatelů, protože srážková daň sama o sobě nedokládá stabilitu příjmu v čase. U příležitostných honorářů na dohodu o provedení práce nebo o pracovní činnosti banky zpravidla přihlížejí jen k těm, které se opakují déle než jen pár měsíců.

Co si banka vyžádá za dokumenty

Dokumentace se liší banku od banky, ale v praxi se nejčastěji setkáte s těmito požadavky:

• Daňová přiznání za poslední jeden až dva zdaňovací roky, obvykle i s přílohami a potvrzením o podání na finanční úřad.
• Přehled o příjmech a výdajích pro správu sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovnu.
• Výpis z účtu dokládající pravidelnost příchozích plateb od klientů, galerií, vydavatelů nebo pořadatelů.
• Smlouvy nebo potvrzení o spolupráci s hlavními odběrateli, pokud honoráře tvoří podstatnou část příjmu.
• U autorských honorářů potvrzení plátce o vyplacených částkách za dané období.

Čím více dokladů dokážete předložit a čím delší časovou řadu pokrývají, tím snazší je pro banku váš příjem uznat v plné výši. Krátká historie podnikání, typicky kratší než jeden rok, bývá pro banky problematická a některé instituce takový příjem do bonity nezapočítají vůbec, dokud nemáte alespoň jedno uzavřené daňové přiznání.

Průměrování příjmu v praxi

Typický postup banky vypadá tak, že sečte čistý příjem za dva poslední roky, vydělí dvanácti měsíci v každém roce a získá měsíční průměr. Pokud měl umělec v prvním roce výrazně nižší příjem kvůli covidové pauze v kulturním provozu nebo přerušené zakázce, může to průměr citelně stáhnout dolů, i když aktuální situace je už lepší. Některé banky proto umožňují doložit i aktuálnější, byť neúplný rok, nebo zohlední rostoucí trend příjmu, pokud je doložitelný fakturami či smlouvami na budoucí zakázky. Vyplatí se proto s poradcem probrat, která banka v konkrétním případě posoudí příjem nejvýhodněji, protože rozdíly v přístupu mohou citelně ovlivnit, na jak vysokou hypotéku dosáhnete.

Diskontace nepravidelného příjmu

Řada bank k nepravidelnému nebo sezónnímu příjmu přistupuje tak, že do výpočtu bonity nezapočítá celou vypočtenou průměrnou částku, ale jen její část, například kolem tří čtvrtin až devíti desetin, podle toho, jak rizikovou danou činnost banka vnímá a jak dlouhou historii doložíte. Tento postup se liší banku od banky a není nikde pevně stanoven zákonem ani ČNB, jde čistě o interní politiku rizika jednotlivých institucí. Prakticky to znamená, že se stejným daňovým přiznáním můžete u jedné banky dosáhnout na vyšší úvěr než u jiné, a proto se u kreativních profesí obzvlášť vyplatí porovnat nabídky více institucí najednou.

Modelový příklad výpočtu

Pro ilustraci uveďme zjednodušený model s jasně danými vstupy. Grafička na volné noze měla za poslední dva roky čistý zisk podle daňového přiznání 420 000 Kč a 540 000 Kč. Průměrný měsíční příjem tedy činí (420 000 + 540 000) / 24 = 40 000 Kč. Pokud banka z tohoto průměru uzná pro účely bonity osmdesát procent, což je pouze ilustrační hodnota a konkrétní banka může počítat jinak, dostaneme uznaný měsíční příjem 32 000 Kč. Od této částky banka dále odečte existující závazky, životní minimum domácnosti a další výdaje podle svých interních pravidel, a teprve zbytek slouží jako maximální disponibilní částka na splátku hypotéky.

Pro srovnání, jak taková splátka vypadá v praxi, uveďme čistě modelový příklad úvěru 3 000 000 Kč na 25 let s ilustrační úrokovou sazbou 5,5 procenta ročně, nikoli aktuální tržní nabídkou, kterou vždy najdete v aktuální podobě v kalkulačce na této stránce. Měsíční anuitní splátka při těchto vstupech vychází přibližně na 18 400 Kč. Pokud by uznaný příjem po odečtení závazků a životního minima pokrýval tuto splátku s rezervou, kterou banka standardně vyžaduje, žadatelka by na takový úvěr při splnění LTV limitů mohla dosáhnout. Skutečný výsledek je ale vždy potřeba spočítat na míru s konkrétními čísly a konkrétní bankou, protože metodika uznávání nepravidelného příjmu se mezi institucemi liší.

Jak si jako umělec zvýšit šanci na hypotéku

Delší a čistší daňová historie

Pokud plánujete hypotéku v horizontu jednoho až dvou let, vyplatí se udržovat co nejpřehlednější účetnictví, neuplatňovat extrémně vysoké výdajové paušály jen kvůli nižší dani a raději ukázat reálnou ziskovost činnosti. Nižší daňový základ sice ušetří na dani teď, ale sníží i uznatelný příjem při žádosti o úvěr.

Kombinace s dalším žadatelem

Pokud máte partnera nebo partnerku se stabilním zaměstnaneckým příjmem, společná žádost výrazně zvyšuje šanci na schválení a často i na vyšší částku úvěru, protože se kombinují dva zdroje bonity s různou mírou rizika.

Doložení budoucích zakázek

Smlouvy, objednávky nebo rezervace na další měsíce dopředu mohou bance ukázat, že aktuální příjem není náhodný výkyv, ale výsledek fungujícího byznysu. Některé banky k tomu přihlížejí jako k doplňkovému argumentu, i když samotnou bonitu na základě budoucích zakázek nepočítají.

Nižší LTV jako kompenzace rizika

Pokud máte k dispozici vlastní úspory a můžete snížit poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, tedy LTV, pod obvyklý limit, banka může být ochotnější k vyšší toleranci u posouzení kolísavého příjmu, protože její riziko v případě problémů se splácením je nižší.

Shrnutí pro kreativní profese

Nepravidelný příjem z umělecké nebo kreativní činnosti není pro hypotéku automatickou překážkou, ale vyžaduje pečlivější přípravu než u klasického zaměstnaneckého poměru. Klíčové je mít k dispozici alespoň jedno, ideálně dvě uzavřená daňová přiznání, přehledné doklady o příjmech a být připraven na to, že různé banky k témuž příjmu přistoupí různě konzervativně. Právě proto se u umělců a kreativců extrémně vyplatí srovnání nabídek více bank najednou, protože rozdíl v uznaném příjmu může rozhodnout o tom, zda na vysněné bydlení dosáhnete, nebo ne.

Spočítejte si orientační splátku podle vašich vlastních čísel v kalkulačce hypoték nahoře na stránce a uvidíte, jak by mohla hypotéka vypadat s vaším konkrétním příjmem. Pokud má váš příjem z umělecké nebo kreativní činnosti nepravidelný charakter a nejste si jistí, jak ho jednotlivé banky posoudí, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vaši situaci projde s konkrétními bankami a najde variantu, kde vaše skutečná bonita vynikne nejlépe.