Předkupní právo obce nebo třetí osoby a hypotéka: co musíte vědět před podáním žádosti

Předkupní právo zapsané na listu vlastnictví banka vnímá jako riziko pro zástavu, protože omezuje volné nakládání s nemovitostí. Žádost o hypotéku proto obvykle schválí až po jeho výmazu nebo po písemném souhlasu oprávněné osoby, případně obce, s prodejem a zástavou nemovitosti ve prospěch banky.

Předkupní právo patří mezi věcná práva, která se zapisují do katastru nemovitostí a která může snadno zkomplikovat jinak bezproblémový obchod. Řada kupujících i prodávajících si jeho existence všimne až ve chvíli, kdy banka zastaví schvalování úvěru a požaduje dovysvětlení. Pojďme se podívat, odkud předkupní právo pochází, jak ho poznáte a hlavně, jak postupovat, aby vám nezablokovalo hypotéku.

Co je předkupní právo a proč se u nemovitostí objevuje

Předkupní právo znamená, že pokud se vlastník rozhodne nemovitost prodat, musí ji nejprve nabídnout oprávněné osobě nebo instituci za stejných podmínek, za jakých by ji prodal třetí straně. Teprve pokud oprávněný o koupi neprojeví zájem nebo nabídku odmítne, může vlastník prodat komukoli jinému. U nemovitostí se s předkupním právem setkáváme ve dvou základních podobách – zákonné předkupní právo obce a smluvní předkupní právo třetí osoby.

Zákonné předkupní právo obce

Obec může mít předkupní právo k pozemku typicky v souvislosti s připravovanou veřejně prospěšnou stavbou, komunikací, nebo pokud pozemek vznikl rozdělením původní parcely určené územním plánem k jinému využití. Praxe se liší obec od obce a situace se často mění s aktualizacemi územního plánu, proto je potřeba ověřovat aktuální stav přímo na katastru a případně na stavebním úřadu, nikoli spoléhat na starší informace z inzerátu.

Smluvní předkupní právo třetí osoby

Smluvní předkupní právo vzniká typicky mezi spoluvlastníky, mezi rodinnými příslušníky při vypořádání dědictví, nebo jako podmínka v darovací či kupní smlouvě z minulosti. Může jít také o pozůstatek dřívějšího uspořádání, kdy si prodávající při dřívějším prodeji vymínil právo nemovitost v budoucnu odkoupit zpět. Takové právo může být zřízeno jako věcné (váže se k nemovitosti a přechází na nového vlastníka) nebo jen obligační (platí jen mezi původními smluvními stranami) – a právě tento rozdíl je pro banku klíčový.

Jak předkupní právo zjistíte na listu vlastnictví

Informace o předkupním právu najdete v části C listu vlastnictví, kde se evidují omezení vlastnického práva. Pokud tam záznam chybí, ale víte, že k nemovitosti existuje starší smlouva s předkupní doložkou, je dobré si vyžádat i historii zápisů nebo nahlédnout do sbírky listin katastru, kde bývá uložena smlouva zakládající právo. Samotný list vlastnictví je veřejně dostupný a jeho kontrola by měla být prvním krokem každého, kdo kupuje nemovitost na hypotéku – ideálně ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Proč banky předkupní právo řeší tak pečlivě

Hypoteční banka potřebuje, aby zastavovaná nemovitost byla v případě problémů se splácením volně prodejná a aby zástavní právo banky mělo v pořadí jasnou a nezpochybnitelnou přednost. Pokud na nemovitosti vázne předkupní právo třetí osoby, vzniká riziko, že by při případném výkonu zástavního práva mohla oprávněná osoba uplatnit nárok na přednostní odkoupení, což by prodej zkomplikovalo a prodloužilo, a tím snížilo hodnotu zajištění z pohledu banky. Proto banky v procesu schvalování standardně žádají o doložení výmazu práva z katastru, nebo alespoň o písemné vzdání se práva oprávněnou osobou formou notářsky či úředně ověřeného prohlášení.

Jak probíhá schvalování hypotéky s předkupním právem v praxi

Pokud je předkupním právem zatížena zajišťovací nemovitost

Je rozdíl, zda je předkupním právem zatížena přímo nemovitost, kterou kupujete a zároveň zastavujete bance, nebo jiná nemovitost, kterou vlastníte a nabízíte ji jako doplňkové zajištění. V obou případech ale banka obvykle žádá vyřešení situace ještě před podpisem úvěrové smlouvy nebo jako podmínku čerpání úvěru. Je běžné, že úvěrový referent zahrne výmaz předkupního práva mezi takzvané odkládací podmínky čerpání – úvěr je tedy schválený, ale peníze se neuvolní, dokud není předkupní právo z listu vlastnictví vymazáno.

Pokud je předkupním právem zatížena kupovaná nemovitost obce

U zákonného předkupního práva obce je postup trochu odlišný. Prodávající nebo realitní zprostředkovatel by měl obci nabídku k odkupu písemně doručit a počkat na uplynutí lhůty, ve které se obec může k nabídce vyjádřit. Teprve po marném uplynutí této lhůty nebo po písemném vzdání se práva ze strany obce může dojít k prodeji třetí osobě a následně k zápisu zástavního práva banky. Bez tohoto kroku banka typicky úvěr nevyplatí, protože hrozí, že by obec později mohla napadnout platnost převodu.

Co dělat, pokud na nemovitosti předkupní právo objevíte

Prvním krokem je zjistit, o jaký typ předkupního práva jde a kdo je oprávněnou osobou. Následně doporučujeme:

• Vyžádat si od prodávajícího kopii smlouvy, která předkupní právo zakládá, a zjistit jeho přesný obsah a podmínky zániku.
• Kontaktovat oprávněnou osobu nebo obec s žádostí o písemné vzdání se práva, případně o souhlas s prodejem konkrétnímu kupujícímu za sjednanou cenu.
• Zajistit podání návrhu na výmaz předkupního práva na katastr nemovitostí ideálně současně s návrhem na vklad kupní a zástavní smlouvy.
• Informovat banku o stavu řešení co nejdříve, aby mohla nastavit odkládací podmínky čerpání a časový harmonogram úvěru.
• Počítat s tím, že řízení u katastru trvá určitou dobu – vklad lze podle zákona povolit nejdříve po uplynutí lhůty od vyrozumění účastníků, což ovlivní i termín podpisu smlouvy o rezervaci nebo o složení kupní ceny do advokátní úschovy.

Praktický příklad z procesu hypotéky

Modelová situace: kupujete rodinný dům, jehož pozemek byl v minulosti oddělen od větší parcely a obec si při schvalování dělení vymínila předkupní právo k nově vzniklému pozemku pro případ budoucí výstavby komunikace. Banka při kontrole listu vlastnictví toto omezení odhalí už ve fázi ocenění nemovitosti. Úvěrový specialista vás požádá o doložení, že obec byla s nabídkou prodeje seznámena a že se svého práva vzdala, nebo že uplynula zákonná lhůta bez reakce. Teprve s tímto dokumentem v ruce banka pustí úvěrovou dokumentaci k podpisu a nastaví čerpání úvěru jako podmíněné výmazem předkupního práva z katastru. Celý proces tak může prodloužit vyřízení hypotéky o týdny, proto je dobré o předkupním právu vědět co nejdříve, ideálně ještě před rezervací nemovitosti.

Jak se předkupní právo vypořádá před čerpáním úvěru

Banky obvykle pracují s takzvanými odkládacími podmínkami čerpání – úvěr je formálně schválen, peníze se ale uvolní až po splnění stanovených kroků. U předkupního práva jde nejčastěji o doložení pravomocného rozhodnutí katastru o výmazu práva, nebo alespoň o podání návrhu na výmaz spolu s právním stanoviskem, že nic nebrání jeho vymazání. Někdy banka akceptuje i řešení přes advokátní nebo notářskou úschovu, kdy se kupní cena uvolní prodávajícímu až po potvrzeném výmazu předkupního práva a zápisu zástavního práva banky v odpovídajícím pořadí. Tento postup chrání jak kupujícího, tak banku, a bývá zpravidla rychlejší než čekat na samostatné vyjádření všech stran mimo proces úschovy.

Na co si dát pozor navíc

Pozor si dejte zejména na obligační předkupní právo, které nemusí být v katastru vůbec vidět, protože se nezapisuje jako věcné právo k nemovitosti, ale platí jen mezi původními smluvními stranami. Pokud prodávající takové právo poruší, oprávněná osoba se nemůže domáhat neplatnosti převodu, ale může požadovat náhradu škody – to ale kupujícího a banku zpravidla přímo neohrozí. Přesto doporučujeme si u starších nemovitostí nechat zkontrolovat historii převodů a případné dřívější smlouvy, abyste předešli nepříjemným překvapením po podpisu.

Shrnutí pro žadatele o hypotéku

Předkupní právo samo o sobě neznamená, že hypotéku nedostanete. Znamená ale, že proces schválení a hlavně čerpání úvěru bude mít jednu podmínku navíc, kterou je potřeba vyřešit dřív, než banka uvolní peníze. Čím dříve předkupní právo odhalíte a začnete řešit, tím menší je riziko zdržení podpisu smlouvy nebo prodloužení celého obchodu. Vyplatí se kontrolovat list vlastnictví i sbírku listin katastru ještě před rezervací nemovitosti a komunikovat zjištění rovnou s hypotečním specialistou, který dokáže nastavit podmínky úvěru tak, aby na vyřešení předkupního práva nečekal zbytečně dlouho.

Spočítejte si splátku a proberte svůj případ s odborníkem

Pokud řešíte koupi nemovitosti, na které je zapsané předkupní právo obce nebo třetí osoby, nebo si jen chcete ověřit, jak by taková komplikace mohla ovlivnit vaši konkrétní žádost, vyzkoušejte si nejprve orientační výpočet splátky v kalkulačce nahoře na stránce. Následně doporučujeme domluvit si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který s vámi projde konkrétní list vlastnictví, navrhne postup řešení předkupního práva a pomůže vybrat banku, která vaši situaci zvládne vyřídit bez zbytečných průtahů.