Koupě nemovitosti s kamarády: jak nastavit spoluvlastnictví a hypotéku bez partnerského vztahu

Koupě nemovitosti s kamarády funguje tak, že se všichni stanou podílovými spoluvlastníky nemovitosti a zároveň spoludlužníky na hypotéce. Banka posuzuje dohromady příjmy a bonitu všech žadatelů, vlastnictví se zapisuje v ideálních podílech do katastru a klíčovou roli hraje písemná smlouva o spoluvlastnictví, která ošetří odchod, prodej podílu i neplacení.

Spolubydlení více lidí v jedné nemovitosti není nic neobvyklého, zejména ve větších městech, kde ceny bytů jsou pro samostatného kupce často nedostupné. Spojit síly s kamarády nebo kolegy dává finanční smysl, protože se rozloží jak akontace, tak měsíční splátka. Má to ale svá rizika, která je potřeba vyřešit předem, ne až ve chvíli, kdy se někdo bude stěhovat, rozejde se s partnerem nebo přijde o práci.

Jak funguje spoluvlastnictví nemovitosti mezi kamarády

Nejčastější právní formou je podílové spoluvlastnictví, kdy každý z kupujících vlastní určitý ideální podíl na celé nemovitosti, nikoli konkrétní místnost nebo patro. Podíly se obvykle stanovují podle toho, kolik kdo vložil do akontace a kolik splácí z hypotéky. Pokud tři kamarádi koupí byt a každý přispěje stejnou částkou, dává smysl nastavit podíly rovným dílem, tedy každý jednu třetinu. Pokud někdo vloží více vlastních peněz, měl by mít odpovídajícím způsobem větší podíl, jinak může časem dojít ke sporům.

Výše podílu má praktický dopad i na to, kdo z jakého titulu může byt užívat, jak se dělí náklady na údržbu, pojištění nebo daň z nemovitých věcí, a jaký má kdo hlas při rozhodování o větších investicích do nemovitosti. Vhodné je od začátku vést společný transparentní účet, ze kterého se hradí fond oprav, pojištění a běžná údržba, aby nedocházelo k nejasnostem, kdo kolik přispěl.

Smlouva o spoluvlastnictví jako základ bezpečného soužití

Samotný zápis podílů v katastru nestačí. Doporučujeme sepsat samostatnou smlouvu o spoluvlastnictví, ideálně s pomocí advokáta, která upraví:

• pravidla užívání nemovitosti, pokud v ní někteří spoluvlastníci bydlí a jiní ne
• způsob rozdělení nákladů na opravy, pojištění, energie a daň z nemovitých věcí
• postup, pokud chce jeden ze spoluvlastníků svůj podíl prodat, včetně případného smluvního předkupního práva ostatních
• co se stane, pokud jeden přestane přispívat na splátky nebo náklady spojené s nemovitostí
• postup pro případ úmrtí, exekuce nebo insolvence jednoho ze spoluvlastníků
• mechanismus ocenění podílu, pokud dojde ke sporu o jeho hodnotu při prodeji nebo vypořádání

Bez takové smlouvy se spoluvlastníci v konfliktní situaci často musí obrátit na soud, který může spoluvlastnictví zrušit a nařídit prodej celé nemovitosti ve veřejné dražbě, pokud se strany nedohodnou jinak. To je řešení, které nikdo z vlastníků obvykle nechce, protože vede ke ztrátě kontroly nad cenou i termínem prodeje.

Hypotéka pro více žadatelů, kteří nejsou pár

Banky běžně umožňují, aby o hypotéku žádalo více osob najednou, bez ohledu na to, zda jde o manžele, partnery nebo kamarády. Všichni žadatelé se stávají spoludlužníky, což znamená, že každý z nich odpovídá bance za celý dluh, nejen za svůj poměrný podíl. Pokud jeden ze spoludlužníků přestane platit, banka může vymáhat celou dlužnou částku po kterémkoli z ostatních.

Z pohledu bonity banka obvykle sčítá příjmy všech žadatelů a posuzuje je jako jeden celek, podobně jako u manželů. Každá banka má ale vlastní interní pravidla pro maximální zadluženost a poměr splátek k příjmu, protože plošné limity DSTI a DTI stanovené Českou národní bankou jsou v tuto chvíli deaktivované. Proto je vhodné srovnat podmínky více bank, protože přístup k vícečetným žádostem se může výrazně lišit.

LTV limity a vlastní zdroje

Závazně platí limit LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti, maximálně 80 procent, respektive až 90 procent, pokud je alespoň jeden ze žadatelů mladší 36 let a jde o vlastní bydlení. Důležité je, že LTV se počítá z hodnoty nemovitosti stanovené bankovním znalcem, nikoli z kupní ceny, která se může od odhadu lišit.

Pro ilustraci: tři kamarádi kupují byt za 6 000 000 Kč. Banka nemovitost ocení na stejnou částku a poskytne úvěr s LTV 80 procent, tedy 4 800 000 Kč. Zbývajících 1 200 000 Kč musí doložit jako vlastní zdroje, což při rovném podílu znamená 400 000 Kč na osobu. Při orientační sazbě 5,0 procenta p. a. a splatnosti 30 let vychází měsíční anuitní splátka přibližně na 25 800 Kč, tedy zhruba 8 600 Kč na osobu měsíčně. Toto je čistě ilustrační výpočet se zadanými vstupy, aktuální sazby u jednotlivých bank najdete v naší kalkulačce nahoře na stránce.

Co se stane, když chce jeden z kamarádů odejít

Dříve nebo později může nastat situace, kdy se jeden ze spoluvlastníků bude chtít odstěhovat, prodat svůj podíl nebo přestane mít zájem dál splácet. Protože je ale napsaný na hypoteční smlouvě jako spoludlužník, nemůže z úvěru jen tak vystoupit, aniž by s tím banka souhlasila.

V praxi existuje několik řešení. Buď zbývající spoluvlastníci odkoupí podíl odcházejícího a zároveň požádají banku o vyřazení jednoho ze spoludlužníků, což obvykle vyžaduje nové posouzení bonity zbývajících žadatelů. Nebo se celá nemovitost prodá třetí osobě a úvěr se jednorázově splatí z výtěžku prodeje. Při prodeji nemovitosti, která zajišťuje úvěr, platí podle zákona o spotřebitelském úvěru výjimka z poplatku za předčasné splacení, pokud od uzavření smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců. Pokud k prodeji dojde dříve, banka může účtovat náhradu nákladů, nejvýše 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající fixace, celkem však maximálně 1 procento.

Refinancování a vyvázání spoludlužníka

Pokud chtějí zbývající spoluvlastníci pokračovat ve vlastnictví bez odcházejícího kamaráda, bývá nejčistší cestou refinancování úvěru u stejné nebo jiné banky, kdy noví žadatelé (bez odcházejícího) znovu projdou úvěrovým hodnocením. To má smysl zejména tehdy, pokud mají zbývající spoluvlastníci dostatečnou bonitu na to, aby úvěr uneslo méně lidí. Je potřeba počítat s tím, že banka bude chtít nový odhad nemovitosti a případně i nové pojištění schopnosti splácet.

Jak se bránit riziku neplacení jednoho ze spoluvlastníků

Protože spoludlužníci ručí bance společně a nerozdílně, doporučujeme do interní smlouvy zakotvit mechanismus, jak postupovat, pokud jeden přestane přispívat na splátky. Osvědčuje se nastavit společný rezervní fond na nečekané výpadky, do kterého všichni přispívají pravidelně nad rámec běžných nákladů, a smluvně ujednat, že v případě dlouhodobého neplacení mají ostatní právo odkoupit podíl neplatícího za předem dohodnutých podmínek ocenění.

Vhodné je také zvážit pojištění schopnosti splácet pro každého ze spoludlužníků zvlášť, které může pokrýt výpadek příjmu v případě nemoci nebo ztráty zaměstnání a ochránit tak ostatní spoluvlastníky před nutností dofinancovat chybějící část splátky ze svého.

Praktická doporučení před podpisem

Než se pustíte do společné koupě s kamarády, projděte si s finančním poradcem, kolik si každý z vás může reálně dovolit splácet, a to i v situaci, kdy by musel dočasně nést vyšší podíl splátky za jiného spoluvlastníka. Nechte si u advokáta připravit smlouvu o spoluvlastnictví na míru vaší situaci, nespoléhejte na vzory stažené z internetu. Srovnejte podmínky hypoték u více bank, protože přístup k více žadatelům, požadavky na dokládání příjmů i ochota financovat atypické vlastnické struktury se mezi institucemi výrazně liší.

Chcete si spočítat, jak by vypadala splátka hypotéky při vašem rozpočtu a počtu spoludlužníků? Vyzkoušejte kalkulačku nahoře na stránce, kde si porovnáte nabídky devíti bank najednou, nebo si domluvte nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže nastavit financování i smlouvu mezi spoluvlastníky tak, aby vydržela i v méně příjemných situacích.