Minulá exekuce nebo insolvence a hypotéka: má smysl to zkusit znovu?

Proč se ptáte právě teď

Pokud jste v minulosti čelili exekuci nebo jste prošli insolvenčním řízením, pravděpodobně jste si mysleli, že dveře k hypotéce jsou pro vás nadobro zavřené. Realita je naštěstí složitější. Banky se zpravidla dívají na to, jak dlouho už je problém minulostí, jak vypadá vaše finanční situace dnes a jestli jste se z chyby poučili; konkrétní posouzení se může lišit podle banky. Někteří klienti se dvěma roky starou exekucí hypotéku dostat mohou, jiní s čerstvě ukončenou insolvencí naopak ne. Rozdíl dělají detaily, které si teď rozebereme.

Co přesně banka vidí a odkud to má

Hypoteční poskytovatelé si tahají data z několika zdrojů. Nejde jen o to, jestli exekuci nebo insolvenci najdou, ale i o to, jak dlouho tam záznam zůstává a jak se do celkového obrazu klienta promítá.

Registry SOLUS, BRKI a NRKI

Bankovní registr klientských informací (BRKI) a nebankovní registr (NRKI) uchovávají historii vašich úvěrů a jejich splácení zpravidla pět let od splnění závazku. Registr SOLUS eviduje i menší dluhy, neplacené faktury nebo pokuty a informace tam mohou zůstat podobně dlouho. Kromě toho se dá dohledat insolvenční rejstřík, který je veřejně přístupný a ukazuje, zda bylo řízení ukončeno, zrušeno pro neplnění, nebo zda ještě probíhá.

Exekuční rejstřík a jeho výmaz

Ukončená exekuce se z centrální evidence exekucí nevymazává automaticky hned po zaplacení, je proto vhodné požádat exekutora o potvrzení o úhradě a případně o výmaz záznamu. Bez tohoto kroku může banka v systému stále vidět aktivní nebo nedávno uzavřenou exekuci, i když jste už dávno zaplatili.

Exekuce versus insolvence z pohledu banky

Ne každý záznam znamená stejné riziko. Banky mezi jednotlivými typy problémů rozlišují a podle toho nastavují svoji ochotu půjčit.

• Jednorázová exekuce z omylu nebo nedopatření (například nezaplacená složenka za telefon, o které klient nevěděl) bývá vnímána mírněji, zvlášť pokud šlo o nízkou částku a byla rychle uhrazena.
• Opakované exekuce nebo exekuce na vyšší částky signalizují systémový problém se splácením a banky je hodnotí přísně, často je to pro ně stopka i několik let po ukončení.
• Insolvence a oddlužení jsou z pohledu bank nejzávažnější, protože jde o soudem potvrzené přiznání neschopnosti splácet víc věřitelů najednou. I po úspěšném splnění oddlužení si banky obvykle počkají delší dobu, než klienta znovu posoudí jako standardního žadatele.

Kdy má reálně smysl žádat znovu

Odpověď zní: záleží na kombinaci času, dokladů a aktuální bonity. Následující faktory rozhodují nejvíc.

Kolik času uplynulo od ukončení

U exekuce platí, že čím déle je uhrazena a čím delší dobu od té doby řádně splácíte jiné závazky, tím lépe. Podle metodiky konkrétní banky může být možné záznam staršího data tolerovat, pokud od úhrady uplynuly aspoň dva až tři roky a klient má od té doby čistou historii. U insolvence mohou banky podle své metodiky žádat odstup několika let od pravomocného ukončení oddlužení; u některých institucí jde o tři roky, u konzervativnějších i více.

Aktuální bonita a stabilita příjmu

Banka se ptá hlavně na to, jak vypadáte dnes. Stabilní zaměstnání na dobu neurčitou, doložitelný příjem, žádné další dluhy v prodlení a rozumný poměr splátek k příjmu jsou základ. Pokud máte čistý bankovní výpis za poslední rok a žádné pozdní platby, minulá exekuce může ztrácet na váze.

Nižší LTV a spolužadatel

Čím nižší podíl úvěru na hodnotě zastavené nemovitosti, tím může být banka ochotnější riskovat. Pokud dokážete našetřit vyšší vlastní zdroje, třeba na úvěr ve výši 70 procent hodnoty zastavené nemovitosti místo limitu 80 procent, může se tím zvýšit šance na schválení. Limit může být 90 procent, pokud je žadatel mladší 36 let a financuje vlastní bydlení. Stejně tak může pomoci, pokud do žádosti vstoupí spolužadatel s čistou historií a dobrým příjmem, typicky partner nebo partnerka, případně rodič.

Praktické kroky, jak zvýšit šance na schválení

Než podáte žádost, vyplatí se udělat domácí úkol. Můžete tím předejít zamítnutí; případný záznam se navíc může podle pravidel konkrétního registru zapsat a zkomplikovat další pokusy.

• Vyžádejte si výpis z insolvenčního rejstříku a z centrální evidence exekucí, abyste přesně věděli, co o vás banka uvidí.
• Pokud je exekuce uhrazena, nechte si od exekutora vystavit potvrzení o zaplacení a požádejte o výmaz záznamu, ideálně písemně a s doručenkou.
• Zkontrolujte si vlastní záznam v registrech SOLUS a BRKI, drobné chyby v datech se v praxi objevují častěji, než by se čekalo.
• Připravte si doklady o příjmu za delší období, ideálně poslední dva roky, aby banka viděla trend, ne jen aktuální stav.
• Snižte poměr požadovaného úvěru k hodnotě nemovitosti, pokud to jde, i o pár procent, protože právě to bývá jazýček na vahách u hraničních žádostí.
• Zvažte přizvání spolužadatele s čistou úvěrovou historií.

Modelový příklad

Představme si modelový případ: člověk by před pěti lety měl exekuci na dvacet tisíc korun kvůli nezaplacené pokutě, kterou si nevyzvedl poštou. Dluh by uhradil do půl roku, od té doby by řádně splácel spotřebitelský úvěr na auto a neměl by žádný záznam v registrech. Dnes by měl čistý příjem 45 000 korun měsíčně a chtěl by si vzít hypotéku 3 miliony korun na byt v hodnotě 4,2 milionu, tedy s LTV zhruba 71 procent. U takového modelového profilu by mohla být šance na schválení u více bank vysoká, protože exekuce by byla stará, nízká a uhrazená a od té doby by nic nenasvědčovalo riziku. Všechny uvedené údaje jsou ilustrační.

Představme si jiný modelový případ: žadatel by před dvěma lety ukončil oddlužení po pěti letech insolvence a nyní by měl nestálý příjem z brigád. U standardních bank by v takové situaci mohl mít minimální šanci na schválení. Rozumnější by mohlo být počkat, budovat si důvěryhodnou úvěrovou historii a k žádosti se vrátit za rok až dva. Uvedené údaje jsou ilustrační.

Co dělat, pokud vás banka odmítne

Zamítnutí není konec cesty. Má smysl zjistit přesný důvod odmítnutí, protože každá banka hodnotí žádosti trochu jinak a nastavuje jiné hranice pro věk záznamu i výši dluhu, který ještě toleruje. Někdy pomůže obrátit se na jinou instituci s mírnějšími kritérii, jindy je lepší počkat šest až dvanáct měsíců, mezitím splatit drobné závazky a nechat si narůst úspory na vyšší vlastní zdroje. U některých klientů dává smysl řešit bydlení nejprve pronájmem s následným refinancováním, jakmile se historie vyčistí.

Shrnutí, na které se vyplatí pamatovat

Minulá exekuce nebo insolvence automaticky neznamená, že hypotéku nikdy nedostanete. Rozhoduje kombinace času od ukončení problému, výše a povahy dluhu, aktuální bonity a poměru úvěru k hodnotě nemovitosti. Čím déle je problém vyřešen a čím čistší je vaše nedávná historie, tím reálnější je úspěch. Klíčové je jít do žádosti připravený, s vyřízenými výmazy záznamů a jasnými doklady o příjmu.

Zjistěte, na co dosáhnete, ještě dnes

Nejrychlejší způsob, jak zjistit, jestli má ve vaší situaci smysl žádost podávat, je spočítat si orientační splátku a maximální výši úvěru v kalkulačce nahoře na stránce. Uvidíte, jak se různé LTV a doby splatnosti promítnou do měsíční platby a jaký příjem by banka požadovala. Pokud si nejste jistí, jak vaše konkrétní minulá exekuce nebo insolvence ovlivní hodnocení jednotlivých bank, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó. Společně projdete vaše registry, navrhnete postup, jak zvýšit šanci na schválení, a vyberete banku, u které máte reálně nejlepší vyhlídky.