Hypotéka na byt z aukce: jak se liší financování od běžné koupě

Hypotéka na byt koupený v aukci funguje na jiných principech než klasická koupě z ruky do ruky. Zásadní rozdíl je v časování: zatímco u běžného prodeje má kupující na vyřízení úvěru týdny až měsíce, v aukci musí mít financování prakticky hotové ještě před podáním příhozu a kupní cenu uhradit často do 30 dnů od vydražení.

Proč je koupě v aukci jiný svět než prodej z ruky do ruky

Při standardním prodeji si kupující prohlédne byt, domluví se s prodávajícím na ceně, podepíše rezervační smlouvu a teprve poté začne řešit hypotéku. Banka má čas na ocenění nemovitosti, kontrolu listu vlastnictví i posouzení bonity žadatele. Celý proces od výběru nemovitosti po podpis úvěrové smlouvy obvykle trvá šest až deset týdnů.

V aukci je časová osa zcela opačná. Dražební vyhláška se zveřejní, zájemci mají řádově dny až několik týdnů na rozhodnutí, a pokud byt vydraží, musí doplatek kupní ceny uhradit ve lhůtě stanovené dražebníkem nebo exekutorem. Ta bývá 30 dní, výjimečně se dá prodloužit, ale zpravidla nejde o měsíce. Hypotéku je proto vhodné připravit ještě předtím, než se do dražby přihlásíte.

Dobrovolná dražba versus exekuční dražba

Rozlišujeme dva základní typy aukcí. Dobrovolná dražba probíhá na žádost vlastníka, který se tímto způsobem rozhodl nemovitost prodat, často kvůli rychlosti nebo transparentnosti prodeje. Exekuční (nedobrovolná) dražba se koná na návrh věřitele v rámci exekučního nebo insolvenčního řízení. Pro kupujícího je podstatné, že u exekuční dražby obvykle nemá možnost nemovitost prohlédnout zevnitř, a informace o stavu bytu čerpá jen z usnesení o ceně a vnějšího ohledání. To má přímý dopad na to, jak banka k ocenění přistupuje.

Hlavní rozdíly při vyřizování hypotéky

Nutnost mít úvěr předschválený dopředu

Zatímco u klasické koupě lze podat žádost o hypotéku až po nalezení konkrétní nemovitosti, v aukci je obecně vhodné mít bankou předběžně odsouhlasenou bonitu ještě před dražbou. Řada bank nabízí takzvaný příslib financování nebo předschválení úvěru do určité výše, které platí typicky tři až šest měsíců. Díky tomu víte, do jaké částky se můžete v dražbě pohybovat, a snižujete riziko, že vydražíte byt, na který vám banka úvěr nakonec neposkytne.

Jistota (kauce) musí jít z vlastních zdrojů

Při přihlášení do dražby je nutné složit dražební jistotu, obvykle ve výši 10 až 30 procent odhadní ceny. Tuto částku zpravidla nelze financovat hypotékou, protože v okamžiku skládání jistoty ještě nejste vlastníkem a banka nemá co zastavit. Jistota se skládá z vlastních úspor, teprve po vydražení a doplacení zbytku kupní ceny z hypotečních prostředků se jistota započítává do celkové platby.

Omezené možnosti odstoupení

U prodeje z ruky do ruky má kupující prostor na odstoupení od rezervační smlouvy, pokud mu banka úvěr neschválí, případně se čeká na splnění odkládacích podmínek. V aukci je příklep zpravidla závazný a odstoupení může znamenat propadnutí jistoty. Proto je velmi důležité mít financování vyřešené dřív, než se do dražby přihlásíte, nikoli až po vydražení zkoušet, jestli vám banka peníze půjčí.

Ocenění nemovitosti bez možnosti prohlídky

Banky při hypotéce obvykle vyžadují znalecký odhad nemovitosti, který slouží jako podklad pro určení maximální výše úvěru vzhledem k hodnotě zástavy (LTV). U bytu z exekuční dražby ale znalec často nemá přístup dovnitř, protože původní vlastník spolupráci odmítá. Odhad se pak dělá na základě dostupných podkladů, fotografií z inzerce, porovnání s podobnými byty v okolí a informací z katastru. To může vést k opatrnějšímu ocenění, a tedy nižší částce, kterou je banka ochotna půjčit.

Jak probíhá čerpání hypotéky po vydražení

Po právní moci usnesení o příklepu se stáváte vlastníkem nemovitosti, i když v katastru nemovitostí se zápis provede až po doplacení kupní ceny. Banka obvykle požaduje usnesení o příklepu, doklad o složené jistotě a znalecký posudek, na jehož základě uvolní finanční prostředky přímo na účet dražebníka nebo exekutora. Celý proces čerpání je tak administrativně jednodušší než u klasické koupě, kde se řeší kupní smlouva, úschova u advokáta nebo notáře a vklad do katastru mezi dvěma soukromými stranami.

Praktický příklad s čísly

Představte si byt 2+kk v Brně s vyvolávací cenou 3 200 000 Kč v exekuční dražbě. Zájemce musí nejprve složit jistotu ve výši 20 procent, tedy 640 000 Kč z vlastních úspor. Dražba skončí na částce 3 600 000 Kč. Zbývá tedy doplatit 2 960 000 Kč do 30 dnů. Pokud má kupující předschválenou hypotéku do výše 3 000 000 Kč a hodnota zastavené nemovitosti je 3 750 000 Kč, odpovídá maximální výše úvěru LTV 80 procent. Banka po předložení usnesení o příklepu uvolní potřebnou částku a kupující ji odešle na účet exekutora ve stanovené lhůtě. Bez předchozího předschválení by takto rychlý postup nebyl reálný.

Na co si dát pozor, než se do aukce pustíte

• Ověřte si u banky, zda vůbec financuje nemovitosti z dražeb, protože ne všechny banky mají tento produkt v nabídce za standardních podmínek.
• Zjistěte si předem odhadní cenu a poraďte se s odhadcem nebo poradcem, jaké LTV banka u podobné nemovitosti reálně nabídne.
• Počítejte s tím, že u exekuční dražby může být byt obsazený původním vlastníkem a vyklizení může trvat měsíce, což ovlivňuje i to, kdy byt skutečně využijete nebo pronajmete.
• Zkontrolujte, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena nebo zástavní práva, která dražbou nezanikají.
• Mějte rezervu na dražební jistotu i na případné dodatečné náklady spojené s právním servisem a vyklizením.

Kdy se aukce vyplatí a kdy ne

Byty z dražeb se často prodávají pod tržní cenou, protože kupující nese vyšší riziko a menší jistotu stavu nemovitosti. Pokud máte dostatečnou finanční rezervu na jistotu, předschválenou hypotéku a jste ochotni akceptovat nejistotu ohledně stavu bytu i případného vyklizení, může jít o výhodnou investici. Pokud ale potřebujete bydlet hned a nemáte rezervu na nečekané výdaje, může být klasická koupě z ruky do ruky jednodušší a méně stresující cestou.

Shrnutí hlavních rozdílů

Klasická koupě dává prostor na prohlídku, vyjednávání i postupné vyřízení úvěru. Aukce vyžaduje rychlost, předem připravené financování, vlastní zdroje na jistotu a toleranci k menší míře jistoty ohledně stavu nemovitosti. Kdo se na tyto rozdíly předem připraví, může v dražbě získat byt za zajímavou cenu, aniž by narazil na nepříjemné překvapení při čerpání hypotéky.

Pokud uvažujete o koupi bytu v aukci a chcete vědět, na jakou částku byste si reálně mohli sáhnout a jak rychle by banka byla schopná financování připravit, vyzkoušejte kalkulačku v horní části stránky, kde si spočítáte orientační splátku i maximální výši úvěru. Pro individuální nastavení předschválení a porovnání podmínek u osmi bank si domluvte nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže připravit financování ještě před tím, než se přihlásíte do dražby.