Hypotéka a stavební spoření dohromady: chytrá kombinace, nebo zbytečná komplikace?

Proč vůbec řešit kombinaci hypotéky a stavebního spoření

Stavební spoření bylo dlouhá léta oblíbeným nástrojem českých domácností. Přinášelo státní podporu, relativně bezpečné zhodnocení a možnost čerpat úvěr ze stavebního spoření za výhodných podmínek. Hypotéky se naopak staly standardem pro financování větších částek na bydlení díky nižším úrokům a delší splatnosti. Otázka, zda tyto dva produkty kombinovat, se objevuje hlavně u lidí, kteří už roky stavební spoření platí, mají naspořenou určitou částku a řeší, jak ji nejlépe využít při koupi nebo rekonstrukci nemovitosti. Odpověď není jednoznačná – záleží na konkrétní situaci, výši úrokových sazeb a na tom, jak moc chcete mít finance pod kontrolou.

Jak kombinace hypotéky a stavebního spoření funguje v praxi

V zásadě existují dva základní modely, jak lidé oba produkty propojují. Buď využijí stavební spoření jako doplněk k hypotéce ve formě rezervy či spoluúčasti, nebo si vezmou takzvaný meziúvěr ze stavebního spoření, který funguje jako most do doby, než mají nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření.

Meziúvěr ze stavebního spoření

Meziúvěr je typický pro situace, kdy klient stavební spoření teprve nedávno založil nebo nesplňuje podmínky pro přidělení cílové částky, ale peníze potřebuje ihned. Stavební spořitelna mu poskytne úvěr, ze kterého splácí pouze úroky, zatímco současně dál spoří na smlouvě o stavebním spoření. Jakmile dosáhne parametrů pro přidělení řádného úvěru, meziúvěr se obvykle splatí a klient přejde na standardní úvěr ze stavebního spoření, jehož sazba může být nižší. Tento model dává smysl hlavně u menších částek, protože sazby meziúvěrů bývají u vyšších objemů méně konkurenceschopné než hypotéky.

Hypotéka doplněná stavebním spořením jako rezerva

Druhý, dnes častější model je kombinace klasické hypotéky na hlavní část financování a stavebního spoření jako doplňkového nástroje. Klient si vezme hypotéku na hlavní část financování; její LTV, tedy poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti, nesmí překročit 80 %, případně 90 % u žadatele mladšího 36 let, který financuje vlastní bydlení. Zbylou část, nebo mimořádné splátky, řeší právě přes stavební spoření. Výhodou je, že peníze ve stavebním spoření mohou v mezidobí dál růst díky státní podpoře a úrokům, a klient je pak jednorázově použije na mimořádnou splátku hypotéky nebo na pořízení vybavení domácnosti.

Kdy kombinace skutečně dává smysl

Kombinace hypotéky a stavebního spoření má svoje opodstatnění v několika konkrétních situacích.

• Máte staré stavební spoření se starou, výhodnou smlouvou s vysokým úročením vkladů, které dnes stavební spořitelny už nenabízejí. V takovém případě je často výhodnější smlouvu nechat doběhnout a peníze použít na mimořádnou splátku, než ji předčasně rušit.
• Potřebujete menší doplňkovou částku, například na rekonstrukci koupelny nebo zateplení, a nechcete kvůli tomu navyšovat hypotéku a řešit s bankou nový odhad nemovitosti a další poplatky.
• Chcete si vytvořit finanční rezervu vedle hypotéky, protože se blíží fixace a čekáte, že sazby mohou být za tři až pět let výrazně jiné. Peníze ve stavebním spoření tak fungují jako polštář pro mimořádnou splátku v okamžiku přefinancování.
• Jste rodina s dětmi a chcete zároveň spořit na jejich budoucí bydlení – tady je ale potřeba oddělit motivaci spořit obecně od nutnosti kombinovat konkrétně s hypotékou.

Modelový příklad: rodina má hypotéku 3 500 000 Kč se sazbou 4,9 procenta a zároveň jí běží stavební spoření založené před deseti lety s úrokem 3 procenta z vkladů plus státní podpora. V tomto případě může být rozumnější nechat spoření doběhnout do konce cyklu, protože zhodnocení může být vyšší, než kolik platí na úrocích z hypotéky u části, kterou by mimořádně splatili. Peníze pak jednorázově použijí na mimořádnou splátku a sníží tím jistinu i budoucí úrokové náklady.

Kdy kombinace naopak jen komplikuje splácení

Na druhé straně existuje řada situací, kdy propojování obou produktů domácnosti spíše zatěžuje, než pomáhá.

Dvojí administrativa a dvojí poplatky

Každý úvěrový produkt má svá pravidla, poplatky za vedení účtu, pojištění nebo sankce při předčasném splacení. Pokud vedle hypotéky splácíte i úvěr ze stavebního spoření, je vhodné sledovat dva různé splátkové kalendáře, dvě různé instituce a případně i dvě pojistky nemovitosti nebo schopnosti splácet. U menších částek se tak administrativní zátěž a poplatky mohou z velké části sníst případnou úsporu na úrocích.

Nízké zhodnocení nových smluv stavebního spoření

Zatímco staré smlouvy stavebního spoření z devadesátých let a začátku dvoutisících let měly garantované úrokové sazby, nové smlouvy dnes nabízejí zhodnocení výrazně nižší a státní podpora je omezená. Pokud byste zakládali nové stavební spoření jen proto, abyste ho kombinovali s hypotékou, nemusí se to vyplatit – peníze byste zhodnotili lépe přímo mimořádnou splátkou hypotéky nebo investicí s vyšším výnosem.

Riziko rozmělnění finanční kázně

U některých domácností může souběh více úvěrových produktů ztížit přehled o celkové zadluženosti. Místo jedné jasné splátky hypotéky řeší několik menších plateb, což může zvýšit riziko, že v případě výpadku příjmu nebudou schopny dostát všem závazkům včas. Podle metodiky konkrétní banky se při posuzování bonity mohou zohlednit i splátky stavebního spoření, což může snížit maximální možnou výši hypotéky, kterou vám schválí.

Praktické srovnání na konkrétních číslech

Představme si klienta, který potřebuje na koupi bytu 4 000 000 Kč. Má k dispozici 300 000 Kč ve stavebním spoření se starou smlouvou a zvažuje dvě cesty.

První varianta: vezme si hypotéku na celých 4 000 000 Kč a stavební spoření nechá doběhnout, peníze použije za dva roky na mimořádnou splátku. Při sazbě 4,8 procenta a splatnosti 25 let zaplatí měsíčně přibližně 22 900 Kč. Po mimořádné splátce 300 000 Kč se splátka sníží přibližně o 1 700 Kč měsíčně nebo se zkrátí doba splácení o více než rok.

Druhá varianta: použije 300 000 Kč hned jako vlastní zdroje a vezme si hypotéku jen na 3 700 000 Kč. Měsíční splátka bude nižší od začátku, přibližně 21 200 Kč, ale přijde o zhodnocení, které by mu stavební spoření v mezidobí přineslo, a případně i o poplatek za předčasné ukončení smlouvy.

Který postup je lepší, závisí na konkrétních parametrech smlouvy o stavebním spoření a na tom, jak blízko je k výročí, kdy lze peníze vybrat bez sankcí. Právě proto se vyplatí spočítat si obě varianty s reálnými čísly, ne jen odhadem.

Na co si dát pozor, pokud se pro kombinaci rozhodnete

• Zkontrolujte, zda výběr peněz ze stavebního spoření před dovršením šesti let od uzavření smlouvy neznamená ztrátu státní podpory.
• Ověřte si u banky, zda a jak zohlední souběžný úvěr ze stavebního spoření při výpočtu vaší bonity pro hypotéku.
• Porovnejte aktuální zhodnocení vaší smlouvy s aktuální sazbou hypotéky – pokud je sazba hypotéky vyšší než zhodnocení spoření, mimořádná splátka se obvykle vyplatí víc než čekání.
• Nezapomeňte na poplatky za mimořádnou splátku hypotéky mimo výročí fixace, které si některé banky stále účtují.
• Myslete na to, že kombinace dvou produktů znamená i dvě sady smluvních podmínek, které je potřeba hlídat při refinancování.

Existují lepší alternativy?

U menších doplňkových částek, kde dřív dávalo smysl sáhnout po úvěru ze stavebního spoření, dnes často vychází lépe navýšení hypotéky v rámci refinancování nebo takzvaný americký typ úvěru bez nutnosti dokládat účel čerpání. U rezerv na mimořádné splátky je zase potřeba zvážit, zda nevyužít spíše spořicí účet s okamžitou likviditou, pokud stavební spoření nemá výhodné staré podmínky. Kombinace produktů má smysl především tam, kde stojí na konkrétní výhodě – ne jako automatický krok jen proto, že oba produkty existují vedle sebe.

Shrnutí: kdy ano a kdy ne

Kombinace hypotéky a stavebního spoření dává smysl především tehdy, když máte starou smlouvu s dobrým úročením, potřebujete menší doplňkovou částku, nebo si chcete vytvořit rezervu na budoucí mimořádnou splátku. Naopak zpravidla nemá smysl zakládat nové stavební spoření jen kvůli kombinaci s hypotékou ani řešit dva paralelní úvěry, pokud vám to zbytečně zvyšuje administrativu a snižuje bonitu pro hlavní hypoteční úvěr. Klíčové je vždy porovnat konkrétní čísla – úrokovou sazbu hypotéky, zhodnocení stavebního spoření a poplatky spojené s oběma produkty.

Pokud si nejste jistí, jak by taková kombinace vypadala ve vašem konkrétním případě, vyzkoušejte si nejprve orientační propočet splátky v kalkulačce hypoték nahoře na této stránce – během chvilky uvidíte, jak by se vaše měsíční platba změnila s mimořádnou splátkou nebo bez ní. A pokud chcete získat lepší představu o tom, která varianta může být nejvýhodnější ve vaší situaci, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám spočítá obě varianty na reálných číslech a pomůže posoudit, která vás může stát méně a přinést větší úsporu.