Kdy se vyplatí počkat s hypotékou a kdy naopak jednat rychle podle vývoje sazeb

Otázka, jestli si vzít hypotéku hned, nebo raději počkat na lepší sazby, trápí většinu žadatelů o úvěr na bydlení. Rozdíl mezi sazbou 4,5 % a 5,5 % může u běžné hypotéky znamenat rozdíl ve splátce v řádu tisíců korun měsíčně a stovek tisíc korun za celou dobu splácení. Zároveň ale platí, že čekání na ideální okamžik může znamenat, že přijdete o vysněnou nemovitost nebo že se sazby mezitím ještě zvýší. V tomto článku se podíváme na konkrétní signály, podle kterých se dá poznat, kdy má smysl vyčkávat, a kdy je naopak lepší jednat rychle.

Proč sazby hypoték kolísají a co je ovlivňuje

Sazby hypoték nejsou náhodné číslo, které si banky vymyslí od stolu. Odvíjejí se především od situace na finančních trzích, od repo sazby České národní banky, od inflace a od toho, za kolik si samy banky půjčují peníze na mezibankovním trhu. Když centrální banka sazby zvyšuje kvůli boji s inflací, hypotéky logicky zdražují. Když inflace klesá a ekonomika potřebuje podpořit, sazby se naopak uvolňují.

Dalším faktorem je konkurence mezi bankami. Pokud banka potřebuje splnit obchodní plán a získat nové klienty, může dočasně nabídnout výhodnější sazbu, i když se tržní podmínky nemění. To je důvod, proč se vyplatí porovnávat nabídky více bank současně, protože rozdíly mezi jednotlivými institucemi mohou v jeden okamžik činit i 0,3 až 0,5 procentního bodu.

Kdy se vyplatí počkat s hypotékou

Počkat s podpisem smlouvy dává smysl v situacích, kdy existují jasné signály, že se sazby v následujících týdnech nebo měsících budou snižovat. Nejde o věštění z křišťálové koule, ale o sledování konkrétních ukazatelů.

Signály, že sazby budou klesat

• Česká národní banka opakovaně snižuje základní úrokové sazby a naznačuje, že bude v uvolňování měnové politiky pokračovat.
• Inflace dlouhodobě klesá směrem k cílovým dvěma procentům a ekonomové i bankéři shodně očekávají pokračování tohoto trendu.
• Banky mezi sebou vedou cenovou válku a postupně snižují sazby u nových produktů, přestože se sazba ČNB zatím nezměnila.
• Máte časový prostor, tedy vaše aktuální bydlení nespěchá, nejste v situaci, kdy musíte podepsat kupní smlouvu do měsíce.

Typický příklad: pokud plánujete koupi bytu až za tři čtvrtě roku, protože developer dokončí projekt teprve na jaře příštího roku, nemá smysl uzavírat hypotéku o rok dříve jen proto, že se vám aktuální sazba líbí. V mezidobí se situace může vyvíjet příznivěji a vy byste zbytečně platili vyšší úrok déle, než je nutné.

Konkrétní příklad, kolik lze čekáním ušetřit

Představme si hypotéku ve výši 4 000 000 Kč na 25 let. Při sazbě 5,4 % vychází měsíční splátka přibližně na 24 300 Kč. Pokud by se sazba snížila na 4,9 %, splátka klesne zhruba na 23 200 Kč. To je rozdíl přes 1 000 Kč měsíčně, tedy více než 300 000 Kč za celou dobu splácení. V takovém případě se pár měsíců čekání skutečně může vyplatit, pokud víte, že pokles sazeb je pravděpodobný a nemovitost vám mezitím neuteče.

Kdy je naopak lepší jednat rychle

Existují situace, kdy je čekání na lepší sazbu spíše hazardem než rozumnou strategií. Trh s nemovitostmi i sazbami se totiž může obrátit velmi rychle, a to, co vypadá jako dočasné zdražení, se může stát novým standardem na několik let.

Signály rostoucích nebo stabilně vysokých sazeb

• Centrální banka signalizuje, že bude sazby držet vysoko déle, protože inflace se ještě plně nepodařilo zkrotit.
• Ceny nemovitostí rostou rychleji než sazby klesají, takže odklad koupě znamená draší nemovitost i přes nižší úrok.
• Máte již vybranou konkrétní nemovitost a prodávající má další zájemce, tedy čas hraje proti vám.
• Aktuální nabídka banky obsahuje bonusy, které při odkladu zaniknou, například slevu na pojištění nebo vratku poplatku za odhad.

Kolik stojí zbytečné čekání

Pokud čekáte tři měsíce v naději na pokles sazby o 0,3 procentního bodu, ale mezitím vámi vybraná nemovitost zdraží o 150 000 Kč, protože ji koupí jiný zájemce a vy musíte hledat dražší alternativu, čekání se vám evidentně nevyplatilo. Stejně tak pokud sazby mezitím naopak vzrostou o 0,4 procentního bodu, protože se objeví nová inflační data, může se stát, že nová hypotéka bude dražší, než kdybyste jednali ihned.

Role fixace při rozhodování

Délka fixace hraje v celém rozhodování zásadní roli. Pokud očekáváte, že sazby budou v nejbližších letech klesat, dává smysl zvolit kratší fixaci, například na tři roky, abyste mohli brzy refinancovat za výhodnějších podmínek. Pokud naopak panuje nejistota a sazby jsou historicky spíše nízké, delší fixace na sedm až deset let vám zajistí klid a jistotu splátky bez ohledu na to, co se bude dít na trzích.

Řada klientů dělá chybu v tom, že se soustředí pouze na aktuální výši sazby, ale zapomíná zohlednit, jak dlouho si ji zafixují. Sazba 5,0 % na deset let může být za určitých okolností výhodnější než 4,7 % na tři roky, pokud se po třech letech sazby vrátí zpět nahoru.

Jak sledovat vývoj sazeb prakticky

Nemusíte být ekonom, abyste dokázali odhadnout trend. Stačí sledovat několik konkrétních věcí pravidelně, ideálně jednou za měsíc:

• Rozhodnutí bankovní rady České národní banky o základních úrokových sazbách, která se zveřejňují po každém zasedání.
• Míru inflace zveřejňovanou Českým statistickým úřadem, protože inflace je hlavním důvodem, proč centrální banka sazby mění.
• Aktuální nabídky hypotečních sazeb u více bank najednou, ideálně přes srovnávací kalkulačku, kde uvidíte, jestli se sazby v posledních týdnech hýbou nahoru nebo dolů.
• Komentáře ekonomů k výhledu sazeb na následující čtvrtletí, které se pravidelně objevují ve zprávách o hospodářství.

Individuální faktory jsou důležitější než dokonalé načasování

I když se dá vývoj sazeb do jisté míry předvídat, v praxi je mnohem důležitější vaše osobní situace než snaha vystihnout absolutní dno trhu. Nikdo nedokáže spolehlivě odhadnout, jestli sazby klesnou příští měsíc, nebo až za rok. Proto je rozumnější soustředit se na to, co ovlivnit můžete: výši vlastních úspor, bonitu, stabilitu příjmu a to, jestli je nemovitost, kterou chcete koupit, skutečně ta pravá.

Pokud máte nemovitost, která vám vyhovuje, máte dostatečné příjmy a schválený úvěr, čekání na dokonalou sazbu se často nevyplatí. Naopak pokud si nejste jistí výběrem nemovitosti nebo vaše finanční situace není stabilní, žádná sazba není dost dobrá na to, abyste se do hypotéky hnali předčasně.

Praktický postup, jak se rozhodnout

Než se rozhodnete čekat, nebo jednat ihned, doporučujeme projít si tento jednoduchý postup:

• Zjistěte si aktuální sazby u více bank a porovnejte je s průměrem za poslední tři měsíce, abyste viděli trend.
• Zvažte, jak moc spěchá koupě konkrétní nemovitosti a jaké je riziko, že o ni přijdete.
• Spočítejte si rozdíl ve splátce mezi aktuální nabídkou a hypotetickým poklesem sazby o 0,2 až 0,5 procentního bodu.
• Porovnejte tento rozdíl s rizikem zdražení nemovitosti nebo ztráty výhodné nabídky, pokud budete čekat.
• Zvažte délku fixace podle toho, jestli očekáváte pokles, nebo naopak stabilizaci sazeb na vyšší úrovni.

Tento postup vám pomůže rozhodnout se na základě čísel a faktů, ne na základě obav nebo naopak zbytečného spěchu.

Spočítejte si to na vlastní situaci

Nejlepší způsob, jak zjistit, jestli se vám aktuální sazba vyplatí, je spočítat si konkrétní splátku podle vaší výše úvěru, doby splácení a fixace. V kalkulačce nahoře na stránce během chvíle uvidíte, jak se mění splátka při různých scénářích a jak by vypadala hypotéka u devíti porovnávaných bank. Pokud si nejste jistí, jestli je teď ten správný čas jednat, nebo jestli se vyplatí ještě pár měsíců počkat, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který s vámi probere aktuální nabídky, vaši konkrétní situaci a pomůže vám najít fixaci i banku, která vám dlouhodobě ušetří nejvíce peněz.