Anuitní vs. degresivní splácení hypotéky: který typ vás vyjde levněji?

Anuitní splácení znamená stejnou splátku po dobu fixace, kdy se v čase mění jen poměr úroku a jistiny. Degresivní splácení má fixní část jistiny a klesající úrok, takže splátka na začátku vyšší a postupně klesá. Díky rychlejšímu umořování dluhu vychází degresivní varianta na celkovém úroku levněji, ale žádá vyšší vstupní splátku.

Co znamená anuitní splácení

Anuitní splátka je konstrukce, se kterou se můžete setkat u hypoték v Česku. Měsíční splátka je po celou dobu fixace stejná, mění se ale to, kolik z ní jde na úrok a kolik na úmor jistiny. Na začátku splácení tvoří úrok velkou část splátky, protože dlužíte nejvíc peněz. S postupným splácením jistiny klesá úrok a roste podíl úmoru, splátka samotná ale zůstává neměnná.

Tato předvídatelnost je jedním z důvodů, proč banky anuitní splácení obvykle nabízejí. Domácnost přesně ví, kolik zaplatí každý měsíc po dobu fixace, snadno si naplánuje rozpočet a banka může splátku zohlednit při posuzování bonity. Nevýhodou je, že v prvních letech splácíte úrok a jistinu snižujete pomalu, což prodlužuje dobu, než se výrazně projeví úspora na úrocích.

Jak funguje degresivní splácení a v čem je jiné

Degresivní splácení pracuje s opačnou logikou. Místo stejné splátky se fixuje pevná částka umořené jistiny, například 10 000 Kč měsíčně, a k ní se každý měsíc přičítá úrok počítaný z aktuálního, postupně klesajícího zůstatku dluhu. Výsledkem je splátka, která je na začátku výrazně vyšší než u anuitní varianty, ale měsíc od měsíce klesá, protože úročená částka je nižší a nižší.

Degresivní splácení se může objevit například u některých úvěrů se specifickým účelem nebo u individuálně sjednaných podmínek. Principiálně je ale užitečné rozdíl chápat, protože ukazuje, jak silně rychlost umořování jistiny ovlivňuje celkovou cenu úvěru.

Konkrétní srovnání na reálném příkladu

Ukažme si rozdíl na hypotéce 3 000 000 Kč, úrokové sazbě 5 procent ročně a době splácení 25 let, tedy 300 měsíců.

Anuitní splácení

• Měsíční splátka: přibližně 17 540 Kč, stejná po celou dobu fixace
• Celkem zaplaceno za 25 let: přibližně 5 262 000 Kč
• Celkový zaplacený úrok: přibližně 2 262 000 Kč

Degresivní splácení

• První splátka: přibližně 22 500 Kč (10 000 Kč jistina plus 12 500 Kč úrok)
• Poslední splátka: přibližně 10 040 Kč
• Celkový zaplacený úrok: přibližně 1 880 000 Kč

Rozdíl v celkovém zaplaceném úroku vychází v tomto modelovém příkladu na více než 380 000 Kč ve prospěch degresivního splácení. Důvod je jednoduchý, dlužná jistina klesá rychleji, takže se úrok počítá z nižšího zůstatku dříve než u anuitní varianty. Cena za tuto úspora je ale vyšší počáteční splátka, v našem příkladu o téměř 5 000 Kč měsíčně víc než u anuitního modelu.

Proč degresivní splácení vyjde levněji, i když jde o stejnou sazbu

Klíč k pochopení rozdílu je v tom, že úrok se v obou případech počítá stejným způsobem, ze zůstatku dluhu vynásobeného úrokovou sazbou. Rozdíl je pouze v tom, jak rychle ten zůstatek klesá. U degresivního splácení umořujete jistinu lineárně a rovnoměrně, takže v prvních letech, kdy je dluh nejvyšší, splácíte jistinu rychleji než u anuitní varianty. Nižší zůstatek dřív znamená, že se z něj počítá úrok kratší dobu, a proto je celkový úrok nižší.

U anuitního splácení naopak v prvních letech splácíte jistinu pomaleji, protože většinu fixní splátky spotřebuje úrok. Zůstatek dluhu tak klesá pomaleji a úrok se počítá z vyššího základu déle, což se v součtu za celou dobu splácení projeví jako vyšší celková cena úvěru.

Pro koho se anuitní splácení skutečně vyplatí

Anuitní model může být vhodný pro domácnosti, které potřebují stabilní a předvídatelnou splátku odpovídající jejich měsíčnímu rozpočtu. Pokud vaše příjmy nemají velkou rezervu a hypotéku splácíte na hranici doporučovaného poměru splátky k příjmu, může být anuitní splácení bezpečnější volbou, protože nehrozí, že vás na začátku zaskočí výrazně vyšší splátka.

Při porovnávání sazeb osmi bank v naší kalkulačce budete pracovat právě s anuitním modelem. Díky tomu je srovnání nabídek jednoduché a přehledné.

Kdy má smysl uvažovat o degresivním splácení

Degresivní splácení dává smysl tam, kde domácnost očekává v následujících letech pokles příjmů, například blížící se odchod do důchodu, plánovanou rodičovskou dovolenou nebo naopak má nyní vysoký příjem, který se v budoucnu nepočítá udržet na stejné úrovni. Vyšší splátka na začátku, kdy jsou příjmy nejvyšší, a postupný pokles splátky v čase, kdy příjmy klesají, může lépe odpovídat životní situaci.

Dále je tento model zajímavý pro klienty, kteří chtějí za každou cenu minimalizovat celkovou cenu úvěru a mají dostatečnou rezervu na to, aby unesli vyšší počáteční splátku bez rizika pro rodinný rozpočet.

Co dalšího ovlivňuje celkovou cenu hypotéky vedle typu splátek

Typ splácení je jen jedním z faktorů, které rozhodují o celkové cenu úvěru. Stejně důležitá je délka fixace a výše úrokové sazby, doba splatnosti hypotéky, výše vlastních zdrojů a LTV, ale i to, zda a jak často provádíte mimořádné splátky. Mimořádná splátka funguje podobně jako degresivní model, protože urychluje umořování jistiny a snižuje základ, ze kterého se počítá úrok do konce splácení.

Pokud tedy nechcete nebo nemůžete sjednat degresivní splácení, podobný efekt úspory na úrocích lze částečně nahradit pravidelnými mimořádnými splátkami nebo volbou kratší doby splatnosti, kde je tempo umořování jistiny přirozeně rychlejší.

Jak se rozhodnout ve vaší konkrétní situaci

Rozhodnutí mezi anuitním a degresivním splácením by nemělo vycházet jen z čísla celkového úroku, ale především z reálné schopnosti unést vyšší počáteční splátku bez rizika výpadku příjmu. Doporučujeme si spočítat obě varianty na konkrétní výši úvěru, sazbě a době splácení, porovnat rozdíl v první a poslední splátce a zvážit, jak se v následujících letech pravděpodobně vyvinou vaše příjmy a výdaje.

Spočítejte si přesnou výši splátky pro vaši hypotéku v kalkulačce nahoře na stránce, kde během chvíle porovnáte nabídky osmi bank a uvidíte, jak se konkrétní výše úvěru a sazba promítne do vaší měsíční splátky i celkové zaplacené částky. Pokud chcete probrat, zda by pro vás dávalo smysl zvážit degresivní splácení, mimořádné splátky nebo jinou strategii snížení celkové ceny hypotéky, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám na základě vaší konkrétní situace může doporučit vhodné řešení.