Hypotéka na zelené bydlení: jak si díky úsporným domům polepšíte na sazbě

Proč banky odměňují energeticky úsporné bydlení

Energetická náročnost nemovitosti přestala být před pár lety jen okrajovým parametrem v katalogovém listu a stala se jedním z faktorů, které banky sledují při posuzování rizikovosti hypotečního úvěru. Důvod je jednoduchý – dům s nízkou spotřebou energie má nižší provozní náklady, jeho hodnota v čase klesá pomaleji a majitel má menší šanci, že se kvůli vysokým účtům za energie dostane do platebních potíží. Banky navíc reagují na evropskou legislativu a vlastní ESG cíle, které je motivují financovat co nejvíce nemovitostí s dobrým energetickým štítkem.

Výsledkem je, že žadatelé o hypotéku na novostavbu v pasivním nebo nízkoenergetickém standardu, případně na rekonstrukci vedoucí ke zlepšení energetické třídy, mohou dosáhnout na výhodnější podmínky, než jaké by dostali na běžnou nemovitost se stejnou bonitou žadatele.

Co přesně se považuje za zelenou stavbu

Většina bank vychází z průkazu energetické náročnosti budovy (PENB), který dělí nemovitosti do sedmi tříd od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). Za zvýhodněné financování se obvykle považují nemovitosti spadající do tříd A nebo B, u některých produktů i C, pokud jde o starší zástavbu procházející rekonstrukcí.

Nejčastější kategorie, na které se zvýhodnění vztahuje

• Novostavby v pasivním nebo nízkoenergetickém standardu s PENB A nebo B
• Domy splňující požadavky na tzv. nZEB, tedy budovy s téměř nulovou spotřebou energie
• Rekonstrukce, po které se energetická třída zlepší minimálně o dva stupně
• Nemovitosti s certifikovaným systémem vytápění na obnovitelné zdroje, například tepelným čerpadlem v kombinaci se zateplením
• Bytové domy s kolektivním systémem vytápění a nízkou měrnou spotřebou tepla na metr čtvereční

Jaké konkrétní výhody lze u bank získat

Konkrétní podmínky se banku od banky liší a mění se i v čase podle aktuální nabídky, obecně se ale zvýhodnění pohybuje v několika rovinách.

Nižší úroková sazba

Nejčastější formou zvýhodnění je sleva na úrokové sazbě v řádu 0,1 až 0,3 procentního bodu oproti standardní nabídce. Na první pohled to nevypadá dramaticky, ale u hypotéky 4 miliony korun na 25 let dokáže sleva 0,2 procentního bodu ušetřit na úrocích řádově desítky tisíc korun za dobu fixace a stovky tisíc korun za celou dobu splácení.

Odpuštění nebo snížení poplatků

Některé banky u zelených staveb odpouštějí poplatek za zpracování úvěru, poplatek za odhad nemovitosti nebo snižují cenu za vedení účtu spojeného s hypotékou. U hypotéky v řádu milionů korun jde sice o jednotky tisíc korun, ale v kombinaci s dalšími výhodami se sleva sčítá.

Vyšší LTV a benevolentnější posouzení bonity

Protože energeticky úsporná nemovitost je z pohledu banky méně riziková, u některých produktů je možné dosáhnout na o něco vyšší poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), typicky o pět procentních bodů výše, než je standardní hranice. To může znamenat rozdíl mezi tím, zda si vystačíte s vlastními úsporami, nebo budete muset shánět další zdroje.

Cashback a jednorázové bonusy

U některých kampaní banky nabízejí jednorázový finanční bonus po dostavbě nebo kolaudaci nemovitosti splňující zelené parametry, případně po doložení certifikátu o snížení energetické třídy u rekonstrukce.

Jak zvýhodnění doložit

Klíčovým dokumentem je průkaz energetické náročnosti budovy, který musí zpracovat autorizovaná osoba. U novostavby jej obvykle dodává developer nebo stavební firma spolu s kolaudačními dokumenty, u staršího domu je potřeba si jej nechat vypracovat samostatně, což stojí v průměru tři až šest tisíc korun podle velikosti nemovitosti.

Další podklady, které banka může vyžadovat

• Projektová dokumentace se skladbou obálky budovy a použitými materiály
• Doklad o typu zdroje vytápění a jeho účinnosti
• Energetický posudek v případě čerpání dotace z programu Nová zelená úsporám
• Fotodokumentace zateplení nebo instalace fotovoltaiky u probíhající rekonstrukce

Bez těchto podkladů banka slevu jednoduše nepřizná, proto je vhodné si dokumentaci připravit ještě před podáním žádosti, aby se proces zbytečně neprotahoval.

Kombinace hypotéky se státní podporou

Zelené zvýhodnění od banky lze v řadě případů kombinovat se státními dotačními programy, což celkovou úsporu dále násobí. Nejznámějším je program Nová zelená úsporám, ze kterého lze čerpat příspěvek na zateplení, výměnu zdroje vytápění, instalaci fotovoltaiky nebo výstavbu v pasivním standardu. Dotace se vyplácí zpětně po doložení realizace, proto se často financuje formou hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření a dotace se použije na mimořádnou splátku.

Praktický postup vypadá tak, že si žadatel nejprve nechá zpracovat energetický posudek, poté podá žádost o dotaci, souběžně řeší hypotéku u banky a po dokončení stavby nebo rekonstrukce doloží oběma institucím splnění podmínek. Vyplatí se řešit obě žádosti souběžně, protože se tím zkracuje celková doba čekání na vyplacení peněz.

Modelový příklad úspory

Představme si domácnost, která si bere hypotéku 5 milionů korun na 25 let na výstavbu rodinného domu v energetické třídě B. Standardní sazba banky je 5,1 procenta, u zelené stavby banka nabízí slevu 0,2 procentního bodu na 4,9 procenta. Měsíční splátka se sníží zhruba o 550 korun, za pětiletou fixaci to představuje úsporu přes 33 000 korun jen na úrocích. K tomu si domácnost ještě odečte odpuštěný poplatek za zpracování úvěru ve výši 3 000 korun a případně dosáhne na dotaci z programu na fotovoltaiku v řádu desítek tisíc korun. Celková úspora tak snadno přesáhne 60 000 korun, aniž by domácnost musela cokoliv navíc splácet.

Na co si dát pozor

Zvýhodnění u zelených staveb obvykle není automatické a je potřeba o něj aktivně požádat a doložit splnění podmínek. Některé banky navíc podmiňují slevu tím, že energetická třída musí být potvrzena i po dokončení stavby, nikoliv jen v projektové fázi, což se může lišit od skutečně realizovaného provedení. Pokud se při kolaudaci ukáže horší skutečná třída, banka může slevu odebrat nebo ji nepřiznat vůbec.

Dalším úskalím je, že ne všechny produkty lze kombinovat se všemi typy dotací, a některé banky vyžadují, aby žadatel dopředu deklaroval záměr čerpat i státní podporu kvůli nastavení čerpání úvěru. Vyplatí se proto řešení konzultovat předem, ideálně s někým, kdo zná aktuální podmínky jednotlivých bank a umí porovnat, kde se zelené zvýhodnění skutečně vyplatí nejvíc.

Praktické tipy před podáním žádosti

• Zjistěte si energetickou třídu nemovitosti ještě před sjednáním hypotéky, ideálně už ve fázi výběru projektu
• Porovnejte nabídky víc bank, protože výše slevy i podmínky pro její přiznání se výrazně liší
• Zkontrolujte, zda lze zvýhodnění kombinovat se státní dotací a v jakém pořadí je výhodné o obě žádat
• Uschovejte si veškerou dokumentaci k zateplení, oknům i zdroji vytápění pro případnou kontrolu banky
• Počítejte s tím, že u rekonstrukcí banka může vyžadovat kontrolní PENB až po dokončení prací

Vyplatí se zelené bydlení řešit i bez okamžité slevy

I kdyby konkrétní banka aktuálně nenabízela žádnou explicitní slevu za energetickou třídu, investice do úsporného domu se dlouhodobě vyplácí především na provozních nákladech. Nižší spotřeba energie znamená stabilnější rozpočet domácnosti, menší závislost na výkyvech cen energií a vyšší tržní hodnotu nemovitosti při případném budoucím prodeji. Zvýhodnění od banky je tak spíše bonusem navíc k dlouhodobé úspoře, kterou úsporné bydlení přináší samo o sobě.

Spočítejte si vlastní splátku a proberte podmínky s poradcem

Pokud plánujete stavbu, koupi nebo rekonstrukci energeticky úsporné nemovitosti, vyzkoušejte hypoteční kalkulačku v horní části stránky a zjistěte, jak by mohla vypadat vaše splátka při aktuálních sazbách devíti porovnávaných bank. Kalkulačka vám během chvíle ukáže orientační výši splátky i celkové náklady úvěru podle výše úvěru, doby splácení a fixace.

Protože se podmínky pro zelené zvýhodnění mezi bankami liší a mění se i v čase, nejjistější cestou, jak nepřijít o žádnou dostupnou slevu, je probrat konkrétní situaci s někým, kdo aktuální nabídky zná do detailu. Domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže vybrat banku s nejvýhodnějším zvýhodněním pro váš typ stavby, poradí, jak nastavit dokumentaci a jak zelené zvýhodnění zkombinovat se státní dotací tak, aby vaše hypotéka byla co nejlevnější.