Daňové odpočty úroků z hypotéky: co se změnilo a jak si o ně říct

Od roku 2021 platí pro nově sjednané hypotéky nižší roční limit odpočtu úroků z daně – 150 000 Kč místo dřívějších 300 000 Kč. Pokud jste si úvěr sjednali do 31. 12. 2020, můžete si i nadále odečítat úroky až do původní hranice 300 000 Kč ročně, dokud se nezmění výše jistiny.

Jak vlastně funguje odpočet úroků z hypotéky

Odpočet úroků z hypotečního úvěru patří mezi takzvané nezdanitelné části základu daně. Znamená to, že si zaplacené úroky za daný kalendářní rok můžete odečíst od základu daně z příjmů, čímž se sníží daň, kterou nakonec zaplatíte. Nejde tedy o přímou slevu na dani, ale o snížení základu, ze kterého se daň počítá – reálná úspora proto odpovídá zhruba 15 % z uplatněné částky úroků, protože taková je sazba daně z příjmů fyzických osob.

Nárok na odpočet mají lidé, kteří úvěrem financovali vlastní bytovou potřebu – tedy koupi bytu nebo domu k trvalému bydlení, jeho výstavbu, rekonstrukci nebo splacení jiného úvěru použitého na tyto účely. Odpočet lze uplatnit v daňovém přiznání nebo prostřednictvím ročního zúčtování daně u zaměstnavatele, a to na základě potvrzení, které každoročně vydává banka.

Co přesně se v posledních letech změnilo

Klíčovou změnou byla novela zákona o daních z příjmů účinná od 1. ledna 2021, která snížila maximální částku úroků, jež si lze ročně odečíst ze základu daně, z 300 000 Kč na 150 000 Kč. Tato změna se ale netýká všech hypoték stejně – rozhoduje datum, kdy byla úvěrová smlouva uzavřena.

Koho se snížení limitu týká

• Nový limit 150 000 Kč platí pro úvěry, u kterých byla smlouva podepsána od 1. ledna 2021 včetně.
• Původní limit 300 000 Kč zůstává zachován pro úvěry sjednané do 31. prosince 2020, a to i v letech následujících po roce 2021.
• Pokud starší úvěr refinancujete, ale výše jistiny se nezvyšuje, obvykle si zachováváte nárok na původní, vyšší limit.
• Jakmile ale při refinancování navýšíte jistinu nebo si vezmete zcela nový úvěr, na navýšenou část se už vztahuje limit nový, tedy 150 000 Kč.

Konkrétní příklad, jak se to projeví na peněžence

Představme si domácnost, která v roce 2020 platila na úrocích 280 000 Kč ročně. Protože smlouvu měli podepsanou před koncem roku 2020, mohou si celou tuto částku odečíst od základu daně i v následujících letech, a ušetří tak zhruba 42 000 Kč na dani ročně (280 000 × 15 %).

Naproti tomu domácnost, která si vzala srovnatelně velkou hypotéku v roce 2022 a platí na úrocích také kolem 280 000 Kč ročně, si může odečíst maximálně 150 000 Kč. Reálná daňová úspora tak činí jen 22 500 Kč ročně, tedy téměř o 20 000 Kč méně, než měla starší domácnost se stejnou výší úroků. Tento rozdíl je potřeba počítat do celkové ekonomiky hypotéky, hlavně pokud srovnáváte, zda se vám vyplatí úvěr refinancovat nebo zafixovat na delší dobu.

Podmínky, které je potřeba splnit

Nárok na odpočet není automatický – musí být splněno několik podmínek současně, a finanční úřady je při kontrolách skutečně prověřují.

Vlastní bytová potřeba

Nemovitost financovaná hypotékou musí sloužit k trvalému bydlení vlastníka nebo jeho blízkých příbuzných – tedy manžela, manželky, dětí, rodičů nebo prarodičů. Pokud byt nebo dům pronajímáte cizím osobám, nárok na odpočet úroků zaniká za období, kdy nemovitost sloužila k pronájmu. To je častá chyba lidí, kteří si pořídí byt jako investici a přitom si zapomenou upravit daňové přiznání.

Kdo je vlastníkem úvěru a nemovitosti

Odpočet může uplatnit pouze osoba, která je zároveň účastníkem úvěrové smlouvy a vlastníkem nebo spoluvlastníkem financované nemovitosti. Pokud je úvěr veden na oba manžele, ale nemovitost vlastní jen jeden z nich, je potřeba to řešit podle konkrétní situace – ideálně s daňovým poradcem nebo účetní, protože chybné uplatnění může vést k doměření daně.

Potvrzení od banky jako povinná příloha

Banka vám každý rok, obvykle v únoru nebo březnu, zašle potvrzení o výši zaplacených úroků za předchozí kalendářní rok. Toto potvrzení je nutnou přílohou daňového přiznání nebo podkladem pro roční zúčtování daně u zaměstnavatele. Bez něj finanční úřad odpočet neuzná.

Jak postupovat, pokud hypotéku refinancujete

Refinancování je v posledních letech velmi časté téma, protože spousta lidí řeší konec fixace a hledá výhodnější sazbu. Z daňového pohledu je klíčové, aby nový úvěr nahrazoval ten původní ve stejné nebo nižší výši jistiny – jen v takovém případě si zachováte nárok na starší, výhodnější limit 300 000 Kč, pokud jste ho měli.

Pokud si při refinancování půjčíte navíc, například na rekonstrukci nebo jiný účel, je nutné úvěr rozdělit na dvě části a každou posuzovat samostatně. Na původní část se vztahuje starý limit, na navýšenou částku už limit nový. Banky by měly toto rozdělení uvádět přímo v úvěrové dokumentaci, ale je dobré si to při podpisu smlouvy aktivně zkontrolovat a nechat si vysvětlit, jak bude vypadat potvrzení o zaplacených úrocích.

Kdy se odpočet reálně nevyplatí řešit

U menších hypoték s nízkým úrokem se odpočet mnohdy vyplatí, ale administrativní zátěž je malá – stačí jednou ročně doložit potvrzení. U velmi nízkých úrokových sazeb, jaké byly typické v letech 2020 a 2021, ale mohla být částka úroků tak nízká, že daňová úspora dosahovala jen pár tisíc korun ročně. V takovém případě si každý musí sám zvážit, zda se mu vyplatí sestavovat daňové přiznání jen kvůli tomuto odpočtu, nebo zda mu stačí standardní roční zúčtování u zaměstnavatele.

Praktické tipy, jak na to nezapomenout

• Uschovejte si potvrzení o zaplacených úrocích od banky ihned, jak vám přijde – usnadní to přípravu daňového přiznání na jaře.
• Pokud jste v roce 2020 podepsali smlouvu, ale úvěr byl čerpán až v roce 2021, ověřte si u banky, které datum je pro posouzení limitu rozhodné.
• Při refinancování se ptejte banky přímo na to, jak bude rozdělena jistina pro daňové účely, ať nepřijdete o výhodnější starý limit.
• Pokud si nejste jistí, zda váš pronájem části nemovitosti neovlivňuje nárok na odpočet, poraďte se s odborníkem dřív, než podáte přiznání.

Daňový odpočet úroků z hypotéky dokáže reálně ovlivnit, kolik vás bydlení skutečně stojí, a rozdíl mezi starým a novým limitem může v součtu za dobu splácení znamenat desítky tisíc korun. Než se rozhodnete refinancovat, navyšovat úvěr nebo řešit jiný typ financování bydlení, vyplatí se mít jasno v číslech. Vyzkoušejte si kalkulačku nahoře na stránce a spočítejte si, jak by vypadala vaše splátka i orientační daňová úspora při různých scénářích, nebo si rovnou domluvte nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám s ohledem na vaši konkrétní situaci pomůže nastavit hypotéku i daňové odpočty tak, aby vám dávaly smysl dlouhodobě.