Rostoucí ceny rekreačních nemovitostí: jak ovlivňují výši a podmínky hypotéky

Proč ceny rekreačních nemovitostí rostou rychleji než ceny bytů

Poptávka po chatách, chalupách a rekreačních apartmánech v posledních letech výrazně převyšuje nabídku. Lidé si po zkušenostech s prací z domova i po opakovaných omezeních cestování uvědomili, že vlastní zázemí mimo město má hodnotu, kterou nelze nahradit hotelovým pobytem. K tomu se přidává i fakt, že nová výstavba rekreačních objektů je v Česku velmi omezená – většina obcí v chatových oblastech nemá volné stavební parcely a povolovací procesy jsou zdlouhavé. Výsledkem je, že na trhu koluje víceméně stále stejný počet nemovitostí, o které se ale zájemci přetahují.

Ceny bytů i rekreačních nemovitostí se v posledních letech vyvíjely rozdílně. U atraktivních chat a chalup v turisticky vyhledávaných lokalitách – Lipno, Šumava, Krkonoše, okolí jižní Moravy – ceny rostly. U rekreačních apartmánů v horských střediscích se v některých lokalitách ceny za metr čtvereční přiblížily cenám bytů ve velkých krajských městech.

Kdo si dnes rekreační nemovitost kupuje

Struktura kupujících se posunula. Dříve šlo hlavně o rodinné chaty kupované na desítky let dopředu, dnes přibývá investičních nákupů s cílem nemovitost pronajímat přes platformy pro krátkodobé ubytování. To tlačí ceny nahoru ještě více, protože investoři jsou často ochotni akceptovat vyšší cenu s vidinou návratnosti z pronájmu, což mění cenovou hladinu i pro běžné rodiny, které chtějí chatu jen pro sebe.

Jak banky posuzují hypotéku na rekreační nemovitost

Z pohledu banky může být rekreační nemovitost jinou kategorií než nemovitost k trvalému bydlení. Rozdíl se může projevovat hlavně ve třech oblastech: v maximální výši financování (LTV), v úrokové sazbě a v celkovém posouzení rizika žadatele.

Nižší LTV znamená vyšší vlastní zdroje

U hypotéky na vlastní bydlení je závazný limit LTV 80 procent; u žadatelů mladších 36 let může být až 90 procent. U rekreačních objektů se podmínky liší podle banky a konkrétní nemovitosti. Pro ilustraci: pokud je hodnota zastavené chaty 4 500 000 Kč a uvažujeme modelové LTV 60 až 70 procent, úvěr by činil 2 700 000 až 3 150 000 Kč. Při limitu 80 procent by šlo o 3 600 000 Kč.

Úrokové sazby o desetiny procentního bodu vyšší

Banky mohou financování rekreačních objektů vnímat jako rizikovější – v případě problémů se splácením se taková nemovitost může obtížněji zpeněžovat a její cena může být proměnlivější. Úroková sazba a celkové podmínky se liší podle banky, žadatele i nemovitosti. Konkrétní nabídku je proto vhodné porovnat s hypotékou na trvalé bydlení.

Konkrétní příklad, jak růst cen posouvá potřebnou hypotéku

Představme si chalupu na Šumavě, která se před třemi lety prodávala za 3 200 000 Kč. Při LTV 70 procent by tehdy zájemce potřeboval vlastní zdroje 960 000 Kč a hypotéku 2 240 000 Kč. Pokud stejná nemovitost dnes stojí po nárůstu cen o 10 procent ročně přibližně 4 260 000 Kč, potřebné vlastní zdroje vzrostou na 1 278 000 Kč a výše hypotéky na 2 982 000 Kč.

Rozdíl v měsíční splátce je citelný. Při sazbě 5,2 procenta a splatnosti 25 let by splátka 2 240 000 Kč vyšla na přibližně 13 300 Kč měsíčně. Splátka 2 982 000 Kč za stejných podmínek činí zhruba 17 700 Kč měsíčně. Zájemce tak musí počítat s vyšší měsíční zátěží o více než 4 000 Kč a zároveň musí mít připraveno o 318 000 Kč více vlastních úspor, než by potřeboval před třemi lety.

Vliv na bonitu a maximální výši úvěru

Rostoucí cena nemovitosti může zvýšit i nároky na příjem žadatele. Banky totiž kromě LTV posuzují schopnost splácet a podle vlastních pravidel mohou zohledňovat i poměr splátky k čistému příjmu (DSTI) a celkovou zadluženost (DTI). Pokud splátka vzroste o několik tisíc korun měsíčně, může tomu odpovídat i potřeba vyššího doložitelného příjmu; jinak banka nemusí žádost o úvěr v požadované výši schválit. To v praxi může znamenat, že někteří zájemci o chatu sáhnou po delší splatnosti, spoludlužníkovi nebo kombinaci hypotéky s jiným úvěrovým produktem.

Praktické možnosti, jak si rekreační nemovitost profinancovat výhodněji

Zvažte prohlášení nemovitosti za rekreační vs. k bydlení

Pokud plánujete v objektu skutečně žít, případně má chalupa charakter trvalého bydlení (přípojky, číslo popisné, možnost trvalého pobytu), některé banky umožňují financovat ji za podmínek standardní hypotéky na bydlení, nikoli jako rekreační objekt. To může znamenat vyšší LTV a nižší sazbu. Vyplatí se proto před podáním žádosti probrat konkrétní charakter nemovitosti s poradcem, který ví, jak jednotlivé banky tyto případy posuzují.

Porovnejte podmínky u více bank

Právě u rekreačních nemovitostí se podmínky mezi bankami liší – zatímco jedna banka může nabídnout LTV 60 procent a přirážku 0,4 procentního bodu, jiná může u stejného typu objektu nabídnout LTV 70 procent s přirážkou 0,2 procentního bodu. Konkrétní nabídky se proto vyplatí porovnat.

Naplánujte si vlastní zdroje s předstihem

Pokud ceny rekreačních nemovitostí budou dál růst, čekání s nákupem může znamenat, že budete potřebovat více vlastních úspor, ne méně. Pokud o koupi chaty nebo chalupy uvažujete, má smysl začít spořit na vyšší akontaci už nyní a sledovat vývoj cen v konkrétní lokalitě, kterou máte na mysli.

Zvažte i alternativní zajištění úvěru

Někteří klienti řeší nižší LTV u rekreační nemovitosti tak, že úvěr zajistí i jinou nemovitostí, kterou už vlastní – typicky bytem nebo rodinným domem. Tím může být možné dosáhnout vyššího úvěru vzhledem k požadované rekreační nemovitosti, protože banka může při výpočtu LTV zohlednit celkovou hodnotu zajištění, nejen hodnotu kupovaného objektu.

Co dál ovlivňuje výslednou nabídku hypotéky

• Lokalita a dostupnost – nemovitosti dostupné celoročně autem mohou mít lepší podmínky financování než objekty v odlehlých horských oblastech.
• Stav a stáří stavby – starší dřevěné chaty bez řádného stavebně-technického posouzení bývají bankami hodnoceny konzervativněji.
• Účel využití – nemovitost určená k vlastní rekreaci může být podle metodiky konkrétní banky posuzována jinak než ta, která bude sloužit k pravidelnému pronájmu.
• Výše čistého příjmu a existující závazky – klíčové pro to, jakou splátku si můžete dovolit i při vyšší ceně nemovitosti.

Shrnutí: proč je aktuální přehled o trhu klíčový

Rostoucí ceny rekreačních nemovitostí mění nejen to, kolik za chatu nebo chalupu zaplatíte, ale i to, jak vysokou hypotéku na ni reálně dostanete a za jakých podmínek. Kombinace nižšího LTV, případné úrokové přirážky a vyšší kupní ceny může znamenat vyšší nároky na vlastní zdroje i na měsíční splátku. Právě proto se vyplatí mít aktuální a přesné informace o konkrétní nabídce bank v okamžiku, kdy se rozhodujete koupit.

Než se pustíte do hledání konkrétní chaty nebo chalupy, vyzkoušejte si kalkulačku hypotéky přímo nahoře na stránce – během chvíle zjistíte, jakou splátku a jakou výši úvěru můžete při daných příjmech a vlastních zdrojích reálně očekávat, a to i s ohledem na specifika financování rekreačních nemovitostí. Pokud chcete probrat váš konkrétní případ, srovnat nabídky devíti bank a najít řešení, které vám ušetří na úrocích i na požadované akontaci, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó. Společně proberete vaši situaci, vybranou lokalitu i nemovitost a nastavíte financování tak, aby vás rostoucí ceny na trhu nezaskočily.