Příjem ze zahraničí a hypotéka: jak banky posuzují cizí měnu a mzdu od zahraničního zaměstnavatele

Čím dál více Čechů pracuje pro zahraniční zaměstnavatele, ať už fyzicky za hranicemi, na dálku z domova, nebo jako klasičtí zaměstnanci lokální pobočky nadnárodní firmy. Otázka, jak se s takovým příjmem vypořádají banky při žádosti o hypotéku, proto trápí čím dál víc žadatelů. Odpověď není jednoduché ano nebo ne – banky k zahraničnímu příjmu přistupují velmi individuálně a rozdíly mezi jednotlivými ústavy jsou často zásadní.

V tomto článku si podrobně rozebereme, jaké typy zahraničního příjmu banky rozlišují, jak přepočítávají cizí měnu, jaké dokumenty budete potřebovat a proč se vyplatí porovnat nabídky více bank, než se do žádosti pustíte.

Proč banky řeší zahraniční příjem jinak než tuzemský

Banka při posuzování hypotéky v první řadě zjišťuje, zda bude žadatel schopen splácet dlouhodobě a spolehlivě. U příjmu z tuzemského zaměstnaneckého poměru má banka k dispozici jasně čitelné potvrzení o příjmu, výpis z bankovního účtu a přehled odvodů. U zahraničního příjmu ale vstupuje do hry několik komplikací najednou – jiná měna a kurzové riziko, jiný právní systém a pracovněprávní ochrana, horší dohledatelnost zaměstnavatele a často i nutnost ověřovat pravost dokumentů přes zahraniční instituce.

Banky proto zahraniční příjem posuzují opatrněji, v mnoha případech jej při výpočtu bonity záměrně krátí, tedy počítají jen s jeho částí, a některé banky ho dokonce vůbec neakceptují. Naštěstí existují i banky, které jsou k příjmu ze zahraničí naopak velmi vstřícné, pokud žadatel doloží stabilitu a délku trvání pracovního vztahu.

Jaké typy zahraničního příjmu banky rozlišují

Zahraniční příjem není jedna kategorie, banky uvnitř ní rozlišují hned několik variant, z nichž každá má jiná pravidla posuzování.

Zaměstnanec české pobočky zahraniční firmy

Pokud pracujete pro českou dceřinou společnost mezinárodního koncernu, ale mzdu máte vyplácenou v korunách na český účet a zdaňujete ji v Česku, banka tento příjem posuzuje prakticky stejně jako u běžného tuzemského zaměstnance. Jde o nejjednodušší a nejpřívětivější variantu, kde nehrozí kurzové riziko ani problémy s dohledatelností zaměstnavatele.

Přeshraniční pracovník

Typickým příkladem je člověk, který bydlí v Česku, ale dojíždí za prací do Rakouska, Německa nebo na Slovensko a mzdu dostává v eurech na zahraniční nebo domácí účet. Tento typ příjmu banky obvykle akceptují, protože jde o stabilní zaměstnanecký poměr v zemi Evropské unie, ale vyžadují přepočet měny a často také daňové přiznání nebo potvrzení o zdanění příjmu.

Práce na dálku pro zahraničního zaměstnavatele

Remote práce z domova pro firmu se sídlem mimo Česko je jedna z rychle rostoucích kategorií. Zde je situace složitější, protože banka musí posoudit nejen výši a stabilitu příjmu, ale i právní formu spolupráce. Pokud jde o klasický pracovní poměr se zahraniční smlouvou, banka obvykle vyžaduje anglicky nebo úředně přeložený pracovní kontrakt, výplatní pásky za posledních několik měsíců a výpisy z účtu dokládající pravidelné příchozí platby.

OSVČ a freelanceři s příjmy ze zahraničí

Živnostníci, kteří fakturují zahraničním klientům, jsou z pohledu bank obvykle nejnáročnější kategorií, protože se posuzuje nejen příjem, ale i stabilita zakázek a diverzifikace klientů. Banka bude chtít vidět daňová přiznání za jeden až dva roky zpětně, přehled o výši a pravidelnosti fakturace a v ideálním případě i smlouvy s hlavními odběrateli.

Jak banky přepočítávají cizí měnu

Pokud je příjem vyplácen v eurech, dolarech, librách nebo jiné měně, banka jej musí pro účely výpočtu bonity převést na koruny. Zde je důležité vědět, že banky téměř nikdy nepoužívají aktuální tržní kurz, ale vlastní interní kurz, který bývá o něco konzervativnější, tedy méně výhodný pro žadatele. Důvodem je ochrana proti kurzovým výkyvům v budoucnu – banka chce mít jistotu, že i při mírném oslabení koruny bude klient schopen splácet.

V praxi to znamená, že pokud vyděláváte například 3 000 eur měsíčně, banka může při výpočtu počítat s kurzem o jednu až tři koruny nižším, než je aktuální tržní hodnota, a k tomu ještě může uplatnit takzvaný diskont, tedy uznat jen 70 až 90 procent z přepočtené částky. Výsledná uznatelná bonita tak může být citelně nižší, než by odpovídalo reálnému příjmu v korunovém přepočtu.

Jaké dokumenty banky obvykle vyžadují

U žádosti s příjmem ze zahraničí počítejte s tím, že dokumentace bude obsáhlejší než u standardní tuzemské žádosti. Nejčastěji banky požadují:

• pracovní smlouvu nebo kontrakt v úředně ověřeném překladu do češtiny
• výplatní pásky nebo potvrzení o příjmu za posledních tři až dvanáct měsíců
• výpisy z bankovního účtu dokládající pravidelné příchozí platby
• daňové přiznání, pokud jde o osobu samostatně výdělečně činnou nebo osobu zdaňující příjem v zahraničí
• potvrzení o délce trvání pracovního poměru, ideálně na dobu neurčitou
• v některých případech i potvrzení o bezdlužnosti vůči zahraničnímu finančnímu úřadu

Čím lépe a přehledněji dokumenty připravíte, tím rychlejší a hladší bude celý proces schvalování. Vyplatí se dokumenty nechat přeložit soudním překladatelem předem, ještě než podáte žádost, ušetříte tak i několik týdnů čekání.

Jak banky zahraniční příjem krátí a proč

Většina bank pracuje s takzvaným koeficientem uznatelnosti příjmu. U standardního tuzemského zaměstnaneckého příjmu banka obvykle počítá se 100 procenty čistého příjmu. U zahraničního příjmu se ale toto procento často snižuje, typicky na 70 až 90 procent, v závislosti na typu smlouvy, délce jejího trvání a zemi, ze které příjem plyne.

Příjem ze zemí Evropské unie bývá posuzován shovívavěji než příjem ze zemí mimo EU, kde je vymahatelnost práva a dohledatelnost zaměstnavatele složitější. Rozdíl je patrný i mezi jednotlivými profesemi – IT specialisté a manažeři pracující pro nadnárodní korporace bývají hodnoceni lépe než osoby s krátkodobými nebo projektovými kontrakty.

Proč se vyplatí porovnat více bank

Přístup jednotlivých bank ke zahraničnímu příjmu se liší natolik, že stejný žadatel může u jedné banky dostat zamítnutí a u jiné banky naopak nadstandardně vstřícnou nabídku. Některé banky mají pro zahraniční příjem speciální interní metodiku a jsou zvyklé pracovat s klienty pracujícími pro konkrétní typy zahraničních zaměstnavatelů, jiné takový příjem prakticky neakceptují vůbec nebo jen ve velmi omezené míře.

Právě proto se při žádosti s příjmem ze zahraničí vyplatí neobracet se jen na jednu banku, ale nechat si nabídku porovnat napříč trhem. Rozdíl v maximální výši úvěru, kterou vám banky na základě stejného příjmu nabídnou, může dosahovat statisíců korun.

Konkrétní příklad z praxe

Představme si žadatele, který pracuje na dálku pro německou firmu a pobírá čistou mzdu 3 200 eur měsíčně. Při tržním kurzu 25 Kč za euro by jeho příjem v korunách odpovídal 80 000 Kč měsíčně. Konzervativnější banka ale použije interní kurz 24 Kč a k tomu uzná jen 80 procent příjmu jako podklad pro výpočet bonity. Výsledná uznatelná částka tak klesne na přibližně 61 400 Kč měsíčně, tedy o téměř 19 000 Kč méně, než by odpovídalo reálné výplatě. Tento rozdíl se přímo promítne do maximální výše hypotéky, o kterou může žadatel zažádat, klidně o jeden až dva miliony korun níže.

Naproti tomu banka s vstřícnějším přístupem k zahraničnímu příjmu může uznat 95 procent příjmu a použít kurz bližší tržnímu, čímž se uznatelná bonita výrazně zvýší. Právě zde se ukazuje, proč má smysl nabídky bank pečlivě srovnávat.

Praktické tipy, jak zvýšit šanci na schválení

• Doložte co nejdelší historii příjmu, ideálně alespoň dvanáct měsíců zpětně, u kratší historie banky obvykle přistupují konzervativněji.
• Mějte příjem chodit pravidelně na jeden bankovní účet, ideálně vedený v Česku, usnadní to bance kontrolu pravidelnosti plateb.
• Pracovní smlouvu na dobu neurčitou vždy upřednostněte před projektovými nebo časově omezenými kontrakty.
• Připravte si předem soudně ověřené překlady všech klíčových dokumentů, ušetříte tím čas při vyřizování žádosti.
• Zvažte, zda nemá smysl do žádosti zapojit spolužadatele s tuzemským stabilním příjmem, výrazně to zvýší celkovou bonitu domácnosti.
• Nespoléhejte na první zamítnutí u jedné banky, jiná instituce může mít k vašemu typu příjmu úplně jiný přístup.

Shrnutí

Příjem ze zahraničí rozhodně není překážkou pro získání hypotéky, ale vyžaduje důkladnější přípravu, více dokumentů a hlavně znalost toho, která banka k vašemu konkrétnímu typu příjmu přistupuje nejvstřícněji. Rozdíly v uznatelné výši příjmu i v maximální nabízené částce úvěru mohou být mezi bankami markantní, a proto se rozhodně nevyplatí spoléhat jen na jednu nabídku.

Pokud pobíráte mzdu v eurech, dolarech nebo jiné cizí měně a chcete zjistit, na jak vysokou hypotéku reálně dosáhnete, vyzkoušejte si orientační výpočet v kalkulačce v horní části stránky, kde si zadáte svůj příjem i s přepočtem měny. Pro přesné posouzení vaší konkrétní situace, výběr banky s nejvstřícnějším přístupem k zahraničnímu příjmu a nastavení celé žádosti tak, aby prošla bez zbytečných komplikací, si domluvte nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám na základě porovnání nabídek devíti bank pomůže najít řešení šité přesně na míru vaší situaci.