Předschválená hypotéka: proč mít jistotu financování dřív, než začnete hledat bydlení

Co je předschválená hypotéka a proč o ní čím dál víc lidí mluví

Představte si situaci: najdete byt snů, domluvíte si prohlídku, jste nadšení, chcete okamžitě jednat – a najednou zjistíte, že vyřízení hypotéky bude trvat týdny a mezitím vám nemovitost prodá někdo jiný. Přesně tomuto scénáři má zabránit takzvaná předschválená hypotéka, anglicky pre-approval. Jde o proces, kdy banka na základě vašich příjmů, výdajů, závazků a bonity předběžně posoudí, kolik peněz vám může půjčit, a to ještě předtím, než máte vybranou konkrétní nemovitost.

Výsledkem bývá dokument nebo interní potvrzení banky, které říká: tomuto klientovi jsme za předpokladu, že se nezmění jeho příjmová situace a že nemovitost splní podmínky zástavy, ochotni půjčit až určitou částku. Nejde tedy o definitivní schválení hypotéky, ale o předstupeň, který vám pomáhá udělat si představu, s jakým rozpočtem můžete na trh nemovitostí vyrazit.

Proč má smysl řešit financování dřív než výběr bydlení

Silnější vyjednávací pozice

Prodávající i realitní makléři mohou rozlišovat mezi zájemcem, který „to možná nějak vyřeší“, a kupujícím, který přichází s potvrzením o předschválené hypotéce. Ve chvíli, kdy o byt usiluje víc zájemců, může potvrzení o předschválení posílit pozici kupujícího a prodávajícímu dát větší jistotu ohledně financování.

Rychlost celého procesu

Klasický proces – najít byt, podat žádost o hypotéku, čekat na schválení, řešit odhad nemovitosti – může trvat čtyři až osm týdnů. Pokud ale máte hypotéku předschválenou, banka už vaši bonitu předběžně posoudila a zpravidla jí zbývá především posoudit konkrétní nemovitost. Celý proces se tak může zkrátit, což může rozhodnout v situaci, kdy má prodávající na stole víc nabídek.

Reálná představa o rozpočtu

Mnoho lidí začne hledat bydlení podle emocí a teprve pak zjišťuje, že si vysněný byt za 6,5 milionu korun nemůže dovolit, protože jejich příjmy odpovídají spíše hranici 4,8 milionu. Předschválení tomu předchází – dá vám jasné číslo, se kterým můžete pracovat, a ušetří vám čas strávený prohlídkami nemovitostí, na které stejně nedosáhnete.

Jak předschválení hypotéky v praxi funguje

Co banka potřebuje k posouzení

Pro předběžné posouzení bonity banka typicky požaduje:

• Doklad o výši příjmu – výplatní pásky za poslední tři měsíce, daňové přiznání u OSVČ, případně potvrzení zaměstnavatele.
• Přehled stávajících závazků – jiné úvěry, leasingy, kreditní karty, kontokorenty.
• Informace o počtu vyživovaných osob a měsíčních výdajích domácnosti.
• Odhad vlastních zdrojů, tedy kolik hotovosti nebo naspořených prostředků jste ochotni do koupě vložit.

Na základě těchto údajů banka posoudí vaše příjmy, výdaje a závazky podle vlastních pravidel. Ukazatele DTI a DSTI nejsou aktuálně závaznými limity České národní banky. Výsledkem bývá orientační maximální částka, kterou vám banka může půjčit, včetně orientační úrokové sazby.

Jak dlouho předschválení platí

Platnost předschválení se u jednotlivých bank liší, obvykle se pohybuje mezi 60 a 120 dny. Po uplynutí této doby je potřeba údaje aktualizovat, protože se mohla změnit vaše příjmová situace, úrokové sazby na trhu nebo podmínky banky. Pokud tedy hledání bydlení trvá déle, počítejte s tím, že předschválení bude potřeba jednou nebo dvakrát obnovit – to může být otázka doplnění pár dokumentů, nikoli kompletně nového procesu.

Předschválení versus úvěrový příslib – v čem je rozdíl

Tyto dva pojmy se často pletou. Předschválení je orientační posouzení bez konkrétní nemovitosti, slouží především k tomu, abyste znali svůj rozpočet a mohli se prezentovat jako seriózní kupující. Úvěrový příslib naproti tomu banka vydává už ve chvíli, kdy máte vybranou konkrétní nemovitost a byla podána kompletní žádost o hypotéku včetně znaleckého posudku. Příslib je závaznější a je jedním z posledních kroků před podpisem úvěrové smlouvy. Zjednodušeně: předschválení vám otevírá dveře na trh nemovitostí, příslib je pak vstupenkou k samotnému podpisu.

Modelový příklad

Modelová rodina s čistým měsíčním příjmem 68 000 korun, bez dalších úvěrů a se dvěma dětmi si nechá spočítat předschválení. Při úrokové sazbě 4,8 % ročně, měsíčním anuitním splácení a době splatnosti 30 let odpovídá splátka přibližně 19 500 korun úvěru zhruba 3,72 milionu korun. Pokud má rodina naspořeno 900 000 korun vlastních zdrojů, pak při standardním limitu LTV 80 % a za předpokladu, že hodnota zastavené nemovitosti odpovídá její kupní ceně, činí teoretický strop podle LTV kupní ceny 4,5 milionu korun a úvěru 3,6 milionu korun. Splátka tohoto úvěru by při uvedené sazbě a splatnosti činila přibližně 18 900 korun měsíčně. Banka zároveň posoudí bonitu rodiny i konkrétní nemovitost. Bez tohoto výpočtu by rodina možná strávila týdny prohlížením bytů za 5,5 milionu, na které by nakonec nedosáhla, a zbytečně by tak přišla o čas i energii.

Na co si dát pozor při předschválení

• Orientační sazba se může do doby podpisu smlouvy změnit – trh s úrokovými sazbami se hýbe a je potřeba počítat s určitou rezervou.
• Předschválení nezaručuje, že banka schválí financování konkrétní nemovitosti – pokud má byt právní vady nebo nízkou tržní hodnotu podle odhadu, úvěr nemusí projít v plné výši.
• Změna zaměstnání, nový úvěr na auto nebo neplacené faktury u OSVČ mohou mezi předschválením a finálním podpisem výrazně změnit vaši bonitu.
• Ne každá banka nabízí stejné podmínky předschválení, proto se vyplatí porovnat víc institucí najednou, ideálně s pomocí někoho, kdo se v nabídkách orientuje.

Jak postupovat krok za krokem

Pokud uvažujete o koupi bydlení v horizontu několika měsíců, má smysl postupovat v tomto pořadí. Nejprve si udělejte jasno v tom, kolik měsíčně reálně dokážete splácet, aniž byste si museli utahovat opasek u každodenních výdajů. Poté si nechte spočítat orientační výši hypotéky a porovnejte nabídky víc bank – sazby i podmínky předschválení se totiž liší a mohou ovlivnit celkové náklady úvěru. Teprve s touto jistotou v ruce má smysl začít aktivně hledat konkrétní nemovitost, prohlížet inzeráty a jednat s prodávajícími nebo makléři.

Shrnutí: jistota se vyplatí

Předschválená hypotéka není žádná formalita navíc, ale praktický nástroj, který vám může ušetřit čas, nervy i peníze. Dává vám reálný rozpočet, může posílit vaši pozici při vyjednávání a rychlost, která v konkurenčním prostředí realitního trhu může přispět k tomu, zda byt získáte, nebo ne. Místo toho, abyste se zamilovali do nemovitosti, na kterou nakonec nedosáhnete, budete od prvního dne hledat bydlení s jasnou představou, co si můžete dovolit.

Pokud chcete zjistit, na jakou hypotéku byste si mohli reálně sáhnout, vyzkoušejte kalkulačku v horní části stránky – během pár minut uvidíte orientační výši splátky i maximální možnou částku úvěru na základě vašich příjmů. A pokud byste rádi probrali svou konkrétní situaci, nabídku porovnání sazeb devíti bank nebo přímo zahájili proces předschválení, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó – společně projdete vaše čísla a najdete cestu k financování, která bude sedět přesně vám.