Mimořádné splátky hypotéky: kdy se vyplatí a jak je banky umožňují

Co je mimořádná splátka a jak funguje

Mimořádná splátka je jakákoliv platba nad rámec pravidelné měsíční splátky, kterou pošlete bance s cílem snížit jistinu úvěru. Na rozdíl od běžné splátky nejde o úrok ani pojištění, ale o přímé snížení dlužné částky. Výsledkem je buď kratší doba splácení při zachování stejné výše splátky, nebo nižší měsíční splátka při zachování původní doby splatnosti. Volbu mezi těmito dvěma variantami obvykle určujete vy sami při podání žádosti o mimořádnou splátku.

Podstatné je, že mimořádná splátka snižuje jistinu okamžitě, takže od dalšího měsíce platíte úrok z nižšího zůstatku. Čím dříve v průběhu hypotéky splátku provedete, tím větší úsporu na úrocích v součtu dosáhnete, protože na začátku splácení tvoří úrok větší část anuitní splátky než jistina.

Kdy se mimořádná splátka skutečně vyplatí

Rozhodnutí, zda peníze navíc poslat do hypotéky, nebo je investovat jinam, závisí především na srovnání úrokové sazby hypotéky s očekávaným výnosem alternativní investice.

• Vyšší úroková sazba hypotéky než reálný výnos jiné investice po zdanění a s ohledem na riziko obvykle znamená, že mimořádná splátka je výhodnější volba.

• Konec fixace je ideální okamžik, protože se sazba i tak přenastavuje a banky v tomto období obvykle neúčtují žádné poplatky za mimořádnou splátku.

• Psychologický efekt nižšího dluhu a kratší doby splácení má hodnotu i mimo čistě matematický výpočet, zejména u lidí, kteří chtějí být bez dluhu co nejdříve.

• Rezerva na horší časy by měla mít přednost před mimořádnou splátkou. Pokud nemáte odloženo alespoň tři až šest měsíčních výdajů, dává větší smysl nejprve budovat finanční polštář.

Porovnání s jinou investicí

Pokud máte hypotéku s úrokem kolem 4,5 procenta ročně, mimořádná splátka vám garantovaně přinese úsporu odpovídající této sazbě, a to bez rizika. Investice do akcií nebo fondů může dlouhodobě vynášet více, ale s kolísáním hodnoty a bez záruky. Kdo preferuje jistotu, sáhne po mimořádné splátce. Kdo unese riziko a má dostatečný časový horizont, může zvážit investování s vyšším očekávaným výnosem.

Kolik lze splatit mimořádně zdarma

Zákon o spotřebitelském úvěru dává klientům jasná práva. Jednou ročně, vždy k výročí fixace, má klient nárok splatit až 25 procent původní výše úvěru zcela zdarma, bez ohledu na to, co je uvedeno ve smluvních podmínkách banky. Mnoho bank je v tomto ohledu ještě štědřejší a umožňuje splatit celý zbytek úvěru bez poplatku právě k datu ukončení fixace.

• Do 25 procent ročně bez poplatku má klient nárok ze zákona, obvykle jen v období kolem výročí fixace.

• Nad rámec zákonného limitu nebo mimo výročí fixace může banka účtovat poplatek, který kompenzuje ušlý úrokový výnos.

• Při ukončení celé hypotéky mimo fixaci lze narazit na poplatek vypočtený podle metodiky České národní banky, který zohledňuje zbývající dobu fixace a aktuální tržní sazby.

Konkrétní podmínky se banku od banky liší, proto je vhodné si je ověřit přímo ve smlouvě nebo se zeptat poradce ještě před podpisem úvěru, pokud počítáte s tím, že budete chtít hypotéku splácet rychleji.

Jak mimořádnou splátku prakticky provést

Postup se u jednotlivých bank mírně liší, obecně ale platí následující kroky.

• Kontaktujte banku s dostatečným předstihem, ideálně měsíc až dva před plánovaným datem splátky.

• Upřesněte, zda chcete zkrátit dobu splácení, nebo snížit měsíční splátku.

• Vyžádejte si přehled, kolik lze aktuálně splatit bez poplatku a jaká je případná sankce za částku nad rámec limitu.

• Peníze pošlete na speciální účet určený pro mimořádné splátky, nikoliv na běžný účet pro splátky pravidelné.

• Po zpracování požádejte o nový splátkový kalendář, abyste měli přehled o skutečném dopadu na váš úvěr.

Na co si dát pozor

Někteří klienti mimořádnou splátku provedou, aniž by si ověřili, zda banka skutečně přepočítala úrok od data platby. Doporučujeme si vždy vyžádat potvrzení a nový splátkový kalendář. Dále je dobré promyslet, zda mimořádná splátka nesníží vaši likviditu natolik, že byste v případě nečekaného výdaje museli sahat po nevýhodném spotřebitelském úvěru s vyšším úrokem, než jaký má hypotéka. V takovém případě se úspora na úrocích snadno smaže.

Zvažte také, zda nemáte jiný dluh s vyšší úrokovou sazbou, například kreditní kartu nebo kontokorent. Tyto závazky je téměř vždy výhodnější splatit dříve než hypotéku, protože jejich úrok bývá výrazně vyšší.

Spočítejte si to na vlastní situaci

Nejlepší rozhodnutí uděláte, když budete znát konkrétní čísla, ne obecná pravidla. V kalkulačce nahoře na stránce si během chvíle spočítáte, jak se mimořádná splátka projeví na výši úroků i na celkové době splácení vaší konkrétní hypotéky. Pokud chcete probrat, zda se vám víc vyplatí splátku poslat bance, nebo peníze investovat jinam, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám na základě porovnání nabídek devíti bank ukáže, kde má vaše hypotéka největší rezervu.