LTV, DSTI a RPSN podrobně: Co přesně banky počítají a jak to ovlivníte

Když si vyřizujete hypotéku, banka se na váš případ nedívá jen podle toho, jak vysoký příjem máte na výplatní pásce. Rozhoduje kombinace tří klíčových ukazatelů – LTV, DSTI a RPSN. Každý z nich měří něco jiného a každý má jiná pravidla, jak ho můžete ovlivnit. Pojďme se na ně podívat detailně, protože právě znalost těchto mechanismů vám může ušetřit statisíce korun na úrocích i otevřít dveře k vyšší půjčené částce.

Co je LTV a jak ho banky počítají

LTV (loan to value) je poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. Pokud si půjčujete 4 miliony korun na byt, který banka ocenila na 5 milionů, vaše LTV je 80 %. Banky tento ukazatel používají jako pojistku proti riziku – čím vyšší LTV, tím méně jistoty má banka, že se jí v případě problémů vrátí celá investovaná částka.

Důležité je, že banka nepočítá s kupní cenou, kterou vidíte ve smlouvě s prodávajícím, ale s vlastním odhadem hodnoty nemovitosti. Ten provádí buď interní odhadce banky, nebo externí znalec, a výsledná částka se může od kupní ceny lišit – směrem nahoru i dolů. Pokud banka ocení byt níže, než za kolik ho kupujete, LTV se automaticky zhorší a budete muset dofinancovat rozdíl z vlastních zdrojů.

Jak LTV ovlivnit

• Navyšte vlastní zdroje – čím více peněz vložíte z vlastní kapsy, tím nižší LTV a tím lepší úroková sazba vám banka nabídne.
• Zastavte více nemovitostí – pokud máte k dispozici další nemovitost bez zástavy, například od rodičů, může výrazně snížit LTV a otevřít lepší podmínky.
• Vyberte nemovitost, kterou banka ocení realisticky – u novostaveb a nemovitostí ve velkých městech bývá odhad obvykle bližší tržní ceně než u specifických nemovitostí na venkově.
• Sledujte hranice 80 % a 90 % LTV – po jejich překročení banky obvykle přirážejí k úrokové sazbě, takže i malý rozdíl v LTV se může výrazně projevit na měsíční splátce.

DSTI – poměr splátek k příjmu

DSTI (debt service to income) ukazuje, jak velkou část vašeho čistého měsíčního příjmu spolykají všechny splátky dluhů dohromady – nejen budoucí hypotéky, ale i spotřebitelských úvěrů, leasingů, kreditních karet a povolených debetů. Banky si tento ukazatel hlídají velmi přísně, protože ukazuje, kolik prostoru vám reálně zbývá na běžný život po zaplacení všech závazků.

Do výpočtu vstupuje nejen vaše mzda, ale i případné bonusy, příjmy z pronájmu nebo podnikání – ovšem banka je často krátí nebo posuzuje s určitou rezervou, protože nejsou tak stabilní jako pravidelný plat. Naopak všechny existující úvěry se počítají v plné výši jejich měsíční splátky, včetně nevyužitých kreditních karet, kde banka počítá s minimální povinnou splátkou, i když kartu vůbec nečerpáte.

Jak DSTI ovlivnit

• Splaťte nebo zrušte nevyužívané úvěry a kreditní karty – i nečerpaná karta se započítává do závazků a zhoršuje váš poměr.
• Zvažte společné žádost s partnerem nebo partnerkou – sečtou se příjmy, což může výrazně zlepšit DSTI, pokud oba máte stabilní příjem.
• Prodlužte splatnost hypotéky – nižší měsíční splátka znamená nižší zátěž na příjem, i když se tím prodraží celkové úroky za dobu splácení.
• Doložte veškeré vedlejší příjmy řádně – čím lépe podložíte příjmy z pronájmu či vedlejší činnosti, tím reálnější obraz o vaší bonitě banka získá.

RPSN – skutečná cena úvěru

Roční procentní sazba nákladů je ukazatel, který na první pohled vypadá podobně jako úroková sazba, ale zahrnuje mnohem víc. Do RPSN se počítají nejen úroky, ale i poplatek za zpracování úvěru, poplatky za vedení účtu, pojištění vyžadované jako podmínka úvěru a další povinné náklady spojené s čerpáním hypotéky.

Právě proto se může stát, že hypotéka s nižší nominální úrokovou sazbou vyjde ve výsledku dráž než nabídka s vyšším úrokem, ale bez skrytých poplatků. RPSN je jediné číslo, které umožňuje reálně porovnat nabídky různých bank mezi sebou, protože zohledňuje veškeré náklady přepočtené na celou dobu splácení.

Na co si dát pozor u RPSN

• Kontrolujte, zda RPSN zahrnuje povinné pojištění nemovitosti nebo životní pojištění, které si banka může vynucovat jako podmínku výhodné sazby.
• Ptejte se na poplatky za vedení úvěrového účtu – u některých bank se jedná o stovky korun měsíčně navíc po celou dobu splácení.
• Nezapomínejte na poplatek za odhad nemovitosti a zpracování úvěru, které se sice platí jednorázově, ale do RPSN se promítají.
• Porovnávejte nabídky vždy podle RPSN, nikoliv jen podle úrokové sazby uvedené velkým písmem v reklamě.

Jak tyto tři ukazatele souvisí

LTV, DSTI a RPSN spolu úzce souvisí a ovlivňují se navzájem. Nízké LTV díky vyšší vlastní hotovosti obvykle vede k lepší úrokové sazbě, což se projeví i na nižším RPSN. Zdravé DSTI zase dává bance jistotu, že si můžete dovolit i o něco vyšší splátku, což vám otevírá možnost vyjednat si lepší podmínky nebo kratší dobu splácení. Kdo si tyto souvislosti uvědomí ještě před podáním žádosti, může si podmínky hypotéky výrazně vylepšit – stačí například na pár měsíců počkat, splatit drobné úvěry nebo si připravit vyšší vlastní zdroje.

Právě proto se vyplatí nejít do jednání s bankou nepřipravený. Čím lépe rozumíte tomu, co přesně banka počítá a jak, tím lépe dokážete svou žádost připravit tak, aby vám vyšla vstříc s nejlepší možnou nabídkou.

Spočítejte si to hned teď

Chcete vidět, jak se vaše konkrétní LTV a DSTI promítnou do měsíční splátky? Vyzkoušejte hypoteční kalkulačku v horní části stránky – zadáte pár údajů a během chvíle uvidíte orientační splátku i porovnání sazeb od devíti bank. Pokud chcete probrat svou situaci osobně a najít cestu, jak si podmínky reálně vylepšit, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže nastavit žádost tak, aby prošla s co nejlepšími podmínkami.