LTV, DSTI a RPSN podrobně: Co přesně banky počítají a jak to ovlivníte

Když si vyřizujete hypotéku, banka se na váš případ nedívá jen podle toho, jak vysoký příjem máte na výplatní pásce. Rozhoduje kombinace tří klíčových ukazatelů – LTV, DSTI a RPSN. Každý z nich měří něco jiného a každý má jiná pravidla, jak ho můžete ovlivnit. Pojďme se na ně podívat detailně, protože právě znalost těchto mechanismů vám může pomoci lépe posoudit podmínky hypotéky i výši půjčené částky.

Co je LTV a jak ho banky počítají

LTV (loan to value) je poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. Pokud si půjčujete 4 miliony korun na byt, který banka ocenila na 5 milionů, vaše LTV je 80 %. Banky tento ukazatel používají jako pojistku proti riziku – čím vyšší LTV, tím méně jistoty má banka, že se jí v případě problémů vrátí celá investovaná částka.

Důležité je, že banka nepočítá s kupní cenou, kterou vidíte ve smlouvě s prodávajícím, ale s vlastním odhadem hodnoty nemovitosti. Ten provádí buď interní odhadce banky, nebo externí znalec, a výsledná částka se může od kupní ceny lišit – směrem nahoru i dolů. Pokud banka ocení byt níže, než za kolik ho kupujete, LTV se automaticky zhorší a může být potřeba dofinancovat rozdíl z vlastních zdrojů.

Jak LTV ovlivnit

• Navyšte vlastní zdroje – čím více peněz vložíte z vlastní kapsy, tím nižší LTV a tím výhodnější úrokovou sazbu vám banka může nabídnout.
• Zastavte více nemovitostí – pokud máte k dispozici další nemovitost bez zástavy, například od rodičů, může výrazně snížit LTV a otevřít lepší podmínky.
• Vyberte nemovitost, kterou banka ocení realisticky – u novostaveb a nemovitostí ve velkých městech bývá odhad obvykle bližší tržní ceně než u specifických nemovitostí na venkově.
• Sledujte limit LTV 80 %; 90 % platí pro žadatele mladšího 36 let při financování vlastního bydlení.

DSTI – poměr splátek k příjmu

DSTI (debt service to income) ukazuje, jak velkou část vašeho čistého měsíčního příjmu spolykají všechny splátky dluhů dohromady – nejen budoucí hypotéky, ale i spotřebitelských úvěrů, leasingů, kreditních karet a povolených debetů. Banky si tento ukazatel hlídají velmi přísně, protože ukazuje, kolik prostoru vám reálně zbývá na běžný život po zaplacení všech závazků.

Do výpočtu vstupuje nejen vaše mzda, ale i případné bonusy, příjmy z pronájmu nebo podnikání – ovšem banka je často krátí nebo posuzuje s určitou rezervou, protože nejsou tak stabilní jako pravidelný plat. Naopak existující úvěry se při posuzování obvykle zohledňují podle metodiky konkrétní banky; u nevyužitých kreditních karet může banka počítat s minimální povinnou splátkou, i když kartu vůbec nečerpáte.

Jak DSTI ovlivnit

• Splaťte nebo zrušte nevyužívané úvěry a kreditní karty – i nečerpaná karta se může podle metodiky banky započítat do závazků a zhoršit váš poměr.
• Zvažte společnou žádost s partnerem nebo partnerkou – sečtou se příjmy, což může výrazně zlepšit DSTI, pokud oba máte stabilní příjem.
• Prodlužte splatnost hypotéky – nižší měsíční splátka znamená nižší zátěž na příjem, i když se tím prodraží celkové úroky za dobu splácení.
• Doložte veškeré vedlejší příjmy řádně – čím lépe podložíte příjmy z pronájmu či vedlejší činnosti, tím reálnější obraz o vaší bonitě banka získá.

RPSN – skutečná cena úvěru

Roční procentní sazba nákladů je ukazatel, který na první pohled vypadá podobně jako úroková sazba, ale zahrnuje mnohem víc. Do RPSN se počítají nejen úroky, ale i poplatek za zpracování úvěru, poplatky za vedení účtu, pojištění vyžadované jako podmínka úvěru a další povinné náklady spojené s čerpáním hypotéky.

Právě proto se může stát, že hypotéka s nižší nominální úrokovou sazbou vyjde ve výsledku dráž než nabídka s vyšším úrokem, ale bez skrytých poplatků. RPSN je důležitý ukazatel pro porovnání nabídek různých bank mezi sebou, protože zohledňuje náklady zahrnuté do výpočtu, přepočtené na celou dobu splácení.

Na co si dát pozor u RPSN

• Kontrolujte, zda RPSN zahrnuje povinné pojištění nemovitosti nebo životní pojištění, které si banka může vynucovat jako podmínku výhodné sazby.
• Ptejte se na poplatky za vedení úvěrového účtu – u některých bank se jedná o stovky korun měsíčně navíc po celou dobu splácení.
• Nezapomínejte na poplatek za odhad nemovitosti a zpracování úvěru, které se sice platí jednorázově, ale do RPSN se promítají.
• Porovnávejte nabídky vždy podle RPSN, nikoliv jen podle úrokové sazby uvedené velkým písmem v reklamě.

Jak tyto tři ukazatele souvisí

LTV, DSTI a RPSN spolu úzce souvisí a ovlivňují se navzájem. Nízké LTV díky vyšší vlastní hotovosti obvykle vede k lepší úrokové sazbě, což se projeví i na nižším RPSN. Zdravé DSTI může bance ukázat, že si můžete dovolit i o něco vyšší splátku, což vám může otevřít možnost vyjednat si lepší podmínky nebo kratší dobu splácení. Kdo si tyto souvislosti uvědomí ještě před podáním žádosti, může si podmínky hypotéky výrazně vylepšit – pomoci může například počkat, splatit drobné úvěry nebo si připravit vyšší vlastní zdroje.

Právě proto se vyplatí nejít do jednání s bankou nepřipravený. Čím lépe rozumíte tomu, co přesně banka počítá a jak, tím lépe dokážete svou žádost připravit tak, aby vám vyšla vstříc s nejlepší možnou nabídkou.

Spočítejte si to hned teď

Chcete vidět, jak se vaše konkrétní LTV a DSTI promítnou do měsíční splátky? Vyzkoušejte hypoteční kalkulačku v horní části stránky – zadáte pár údajů a během chvíle uvidíte orientační splátku i porovnání sazeb od devíti bank. Pokud chcete probrat svou situaci osobně a najít cestu, jak si podmínky reálně vylepšit, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže nastavit žádost tak, aby prošla s co nejlepšími podmínkami.