Kolik vlastních úspor banka skutečně vyžaduje: jak LTV ovlivňuje vaši úrokovou sazbu

Co je LTV a proč se o něm mluví u každé hypotéky

Zkratka LTV (loan to value, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) je jedním z nejdůležitějších čísel, které banka při schvalování hypotéky počítá. Jednoduše řečeno vyjadřuje, kolik procent z hodnoty zastavené nemovitosti si od banky půjčujete. Pokud si koupíte byt za 5 000 000 Kč a od banky si půjčíte 4 000 000 Kč, vaše LTV je 80 procent. Zbylých 20 procent, tedy 1 000 000 Kč, musíte pokrýt z vlastních zdrojů nebo jiným způsobem zajištění.

LTV není jen administrativní číslo pro banku. Je to klíčový ukazatel rizika. Čím vyšší LTV, tím větší riziko banka podstupuje, protože v případě, že by musela nemovitost v krajním případě prodat, může se stát, že prodejní cena nepokryje celý dluh. A za vyšší riziko si banka logicky účtuje vyšší cenu, tedy vyšší úrokovou sazbu.

Kolik vlastních úspor banka skutečně vyžaduje

V praxi se nejčastěji setkáte s několika pásmy LTV, která banky používají jako hranice pro nastavení podmínek:

• LTV do 70 procent – nejvýhodnější sazby, banka vás vnímá jako nízkorizikového klienta.
• LTV 70 až 80 procent – standardní financování, které si dnes bere většina žadatelů.
• LTV 80 až 90 procent – dostupné u většiny bank, ale s citelně vyšší sazbou a přísnějším posouzením bonity.
• LTV nad 90 procent – nabízí jen část bank, obvykle s podmínkou spotřebitelského dofinancování nebo ručení další nemovitostí.

To znamená, že pokud kupujete nemovitost za 4 000 000 Kč, běžně potřebujete mít k dispozici alespoň 400 000 až 800 000 Kč vlastních úspor, aby vám banka nabídla rozumné podmínky. Pokud máte méně, hypotéku často stále dostanete, ale zaplatíte za ni více na úrocích po celou dobu splácení.

Výjimky a specifické produkty

Některé banky nabízejí i financování nad 90 procent LTV, typicky pro mladé žadatele do 36 let nebo v kombinaci s ručením nemovitostí rodičů. Tyto produkty ale bývají podmíněné vyšší úrokovou přirážkou, přísnějším posouzením příjmů a často i nutností sjednat si životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet.

Jak LTV konkrétně ovlivňuje úrokovou sazbu

Rozdíly v sazbách mezi jednotlivými pásmy LTV nejsou zanedbatelné. V současné situaci na trhu se s přiměřenou mírou zobecnění dá orientačně počítat s tímto modelovým srovnáním u fixace na pět let:

• LTV do 60 procent: sazba kolem 4,79 procenta
• LTV 60 až 80 procent: sazba kolem 4,99 procenta
• LTV 80 až 90 procent: sazba kolem 5,39 procenta
• LTV nad 90 procent: sazba kolem 5,79 procenta a výše

Tato čísla se samozřejmě u jednotlivých bank liší a mění se v čase podle situace na finančních trzích, princip ale zůstává stejný: čím méně vlastních peněz vkládáte, tím dráž si půjčujete.

Příklad v konkrétních číslech

Představte si hypotéku ve výši 4 000 000 Kč na 25 let. Při sazbě 4,99 procenta zaplatíte měsíčně přibližně 23 300 Kč. Při sazbě 5,79 procenta, tedy o necelé jedno procento vyšší kvůli vyššímu LTV, to bude přibližně 25 200 Kč měsíčně. Rozdíl 1 900 Kč měsíčně nepůsobí dramaticky, ale za 25 let splácení jde o rozdíl přesahující 570 000 Kč. To je částka, za kterou by si mnoho lidí raději půjčilo méně a zbytek dofinancovalo z vlastních úspor nebo jiného zdroje.

Proč banky nižší LTV tak výrazně zvýhodňují

Z pohledu banky je nižší LTV především nižší pravděpodobnost ztráty v případě, že by klient přestal splácet. Nemovitost totiž může v čase ztratit na hodnotě, projít se s trhem nemovitostí dolů nebo se prodává pod tržní cenou kvůli časové tísni při exekuci. Pokud máte v nemovitosti vlastního kapitálu více, banka má větší jistotu, že i při poklesu ceny nemovitosti bude schopna svou pohledávku pokrýt. To se promítá nejen do úrokové sazby, ale i do rychlosti schvalování a někdy i do ochoty banky odpustit některé poplatky.

Jak si spočítat vlastní LTV ještě před podáním žádosti

Výpočet LTV je jednoduchý matematický vztah: výše úvěru vydělená hodnotou nemovitosti, vynásobená stem. Důležité je uvědomit si, že banka nepracuje s kupní cenou, ale s odhadem obvyklé ceny nemovitosti, který si nechá zpracovat vlastním nebo smluvním odhadcem. Pokud koupíte byt výhodně pod tržní cenu, může vám to paradoxně pomoci, protože odhad bude vyšší než kupní cena a vaše skutečné LTV tak vyjde nižší, než byste čekali podle částky, kterou platíte prodávajícímu.

Praktické tipy, jak snížit LTV a získat lepší sazbu

Navyšte vlastní zdroje

Nejpřímočařejší cesta je jednoduše našetřit nebo sehnat více vlastních peněz před podáním žádosti. I posun z 90 na 80 procent LTV může znamenat úsporu statisíců korun za dobu splácení.

Zapojte spolufinancování rodiny

Pokud rodiče nebo jiní blízcí vlastní nemovitost bez zástavy, je možné ji použít jako dodatečné zajištění. Banka pak počítá LTV z celkové hodnoty zastavených nemovitostí, což může výrazně snížit procento a tím i sazbu.

Zvažte kombinaci hypotéky a spotřebitelského úvěru

V některých případech se vyplatí menší část dofinancovat spotřebitelským úvěrem, pokud to umožní udržet hypotéku pod hranicí 80 procent LTV. I přes vyšší úrok u spotřebitelského úvěru může být celkový součet splátek nižší, než kdyby celá částka byla financována hypotékou s vyšší sazbou kvůli překročení hranice LTV.

Vyjednávejte s bankou

Sazby uváděné v sazebnících jsou orientační. Pokud máte dobrou bonitu, stabilní příjem a nabízíte bance i další produkty, je často možné vyjednat lepší podmínky, než jaké byste dostali automaticky podle tabulek.

Kdy se vyšší LTV přesto vyplatí

Ne vždy je správná strategie šetřit roky navíc, abyste dosáhli nižšího LTV. Pokud ceny nemovitostí rostou rychleji, než jste schopni spořit, může být výhodnější koupit nemovitost dříve i s vyšším LTV a vyšší sazbou, než čekat a nakonec platit za dražší nemovitost i s horšími podmínkami. Také pokud plánujete brzy refinancovat, jakmile splatíte část jistiny nebo se zvýší hodnota nemovitosti, může být dočasně vyšší sazba akceptovatelným kompromisem.

Shrnutí: LTV je jeden z nejsilnějších nástrojů k ovlivnění vaší sazby

Výše vlastních úspor přímo rozhoduje o tom, jakou sazbu vám banka nabídne. Rozdíl mezi LTV 90 procent a LTV 70 procent může v součtu za celou dobu splácení znamenat statisíce korun. Proto se vyplatí věnovat čas nejen výběru nemovitosti, ale i promyšlení, jak strukturovat financování a zda existuje způsob, jak LTV snížit ještě před podáním žádosti.

Protože každá banka nastavuje pásma LTV i sazby mírně odlišně a nabídka se navíc v čase mění, nejrychlejší cestou, jak zjistit, jak vysokou splátku a sazbu byste reálně dostali při vašem konkrétním LTV, je vyzkoušet kalkulačku nahoře na této stránce. Zadejte hodnotu nemovitosti, výši vlastních úspor a během chvíle uvidíte, jak se mění splátka podle jednotlivých bank. Pokud chcete probrat, jestli má smysl počkat, dofinancovat nemovitost rodičů, nebo zda vaše aktuální LTV umožňuje vyjednat lepší podmínky, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó. Společně projdete vaši konkrétní situaci a najdete nastavení hypotéky, které vás bude stát nejméně peněz.