Kolik vlastních úspor banka skutečně vyžaduje: jak LTV ovlivňuje vaši úrokovou sazbu

Co je LTV a proč se o něm mluví u každé hypotéky

Zkratka LTV (loan to value, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) je jedním z nejdůležitějších čísel, které banka při schvalování hypotéky počítá. Jednoduše řečeno vyjadřuje, kolik procent z hodnoty zastavené nemovitosti si od banky půjčujete. Pokud je hodnota zastavené nemovitosti 5 000 000 Kč a od banky si půjčíte 4 000 000 Kč, vaše LTV je 80 procent. Zbylých 20 procent, tedy 1 000 000 Kč, musíte pokrýt z vlastních zdrojů nebo jiným způsobem zajištění.

LTV není jen administrativní číslo pro banku. Je to klíčový ukazatel rizika. Čím vyšší LTV, tím větší riziko banka podstupuje, protože v případě, že by musela nemovitost v krajním případě prodat, může se stát, že prodejní cena nepokryje celý dluh. A za vyšší riziko si banka zpravidla může účtovat vyšší cenu, tedy vyšší úrokovou sazbu.

Kolik vlastních úspor banka skutečně vyžaduje

V praxi se nejčastěji setkáte s několika pásmy LTV, která banky používají jako hranice pro nastavení podmínek:

• Nižší LTV – může být spojeno s výhodnější sazbou; záleží na nabídce banky.
• Vyšší LTV v rámci limitu – podmínky financování se mohou lišit podle banky.
• LTV 80 až 90 procent – možné u žadatele mladšího 36 let při financování vlastního bydlení; banka může uplatnit přísnější posouzení bonity.
• LTV nad 90 procent – hypotéku v tomto pásmu nelze poskytnout.

Pokud je hodnota zastavené nemovitosti 4 000 000 Kč, při limitu LTV 80 procent potřebujete alespoň 800 000 Kč vlastních zdrojů. LTV až 90 procent, a tedy v tomto příkladu 400 000 Kč vlastních zdrojů, připadá v úvahu u žadatele mladšího 36 let při financování vlastního bydlení. Rozhodující je hodnota zastavené nemovitosti, která se může lišit od kupní ceny.

Výjimky a specifické produkty

U vlastního bydlení může žadatel mladší 36 let získat hypotéku až do 90 procent LTV. LTV nad 90 procent možné není. Ručení další nemovitostí může ovlivnit výpočet LTV, protože se počítá z hodnoty zastavených nemovitostí.

Jak LTV konkrétně ovlivňuje úrokovou sazbu

Úroková sazba se může lišit podle pásma LTV. Konkrétní nabídka závisí na podmínkách banky.

• Nižší LTV: může být spojeno s výhodnější sazbou.
• LTV do 80 procent: sazba se může lišit podle nabídky banky.
• LTV 80 až 90 procent: sazba se může lišit podle nabídky banky; toto pásmo se týká žadatelů mladších 36 let financujících vlastní bydlení.
• LTV nad 90 procent: hypotéku v tomto pásmu nelze poskytnout

Konkrétní sazby se u jednotlivých bank liší a mění se v čase. Obecně platí, že čím méně vlastních peněz vkládáte, tím dráž si půjčujete.

Příklad v konkrétních číslech

Představte si hypotéku ve výši 4 000 000 Kč na 25 let. Při sazbě 4,99 procenta zaplatíte měsíčně přibližně 23 360 Kč. Při sazbě 5,79 procenta to bude přibližně 25 270 Kč měsíčně. Rozdíl přibližně 1 910 Kč měsíčně znamená za 25 let splácení rozdíl v celkových splátkách přibližně 573 000 Kč. To je částka, za kterou by si mnoho lidí raději půjčilo méně a zbytek dofinancovalo z vlastních úspor nebo jiného zdroje.

Proč banky nižší LTV tak výrazně zvýhodňují

Z pohledu banky je nižší LTV především nižší pravděpodobnost ztráty v případě, že by klient přestal splácet. Nemovitost totiž může v čase ztratit na hodnotě, jít s trhem nemovitostí dolů nebo se prodává pod tržní cenou kvůli časové tísni při exekuci. Pokud máte v nemovitosti vlastního kapitálu více, banka má větší jistotu, že i při poklesu ceny nemovitosti bude schopna svou pohledávku pokrýt. To se může promítat nejen do úrokové sazby, ale i do rychlosti schvalování a někdy i do ochoty banky odpustit některé poplatky.

Jak si spočítat vlastní LTV ještě před podáním žádosti

Výpočet LTV je jednoduchý matematický vztah: výše úvěru vydělená hodnotou nemovitosti, vynásobená stem. Důležité je uvědomit si, že banka obvykle nepracuje s kupní cenou, ale s odhadem obvyklé ceny nemovitosti, který si nechá zpracovat vlastním nebo smluvním odhadcem. Pokud koupíte byt výhodně pod tržní cenu, může vám to paradoxně pomoci, protože odhad bude vyšší než kupní cena a vaše skutečné LTV tak vyjde nižší, než byste čekali podle částky, kterou platíte prodávajícímu.

Praktické tipy, jak snížit LTV a získat lepší sazbu

Navyšte vlastní zdroje

Nejpřímočařejší cesta je jednoduše našetřit nebo sehnat více vlastních peněz před podáním žádosti. I posun z 90 na 80 procent LTV může snížit celkové náklady hypotéky; konkrétní dopad závisí na nabídce banky a podmínkách úvěru.

Zapojte spolufinancování rodiny

Pokud rodiče nebo jiní blízcí vlastní nemovitost bez zástavy, je možné ji použít jako dodatečné zajištění. Banka pak počítá LTV z celkové hodnoty zastavených nemovitostí, což může výrazně snížit procento a případně ovlivnit i sazbu.

Zvažte kombinaci hypotéky a spotřebitelského úvěru

V některých případech se vyplatí menší část dofinancovat spotřebitelským úvěrem, pokud to umožní udržet hypotéku pod hranicí 80 procent LTV. I přes vyšší úrok u spotřebitelského úvěru může být celkový součet splátek nižší, než kdyby celá částka byla financována hypotékou s vyšší sazbou kvůli překročení hranice LTV.

Vyjednávejte s bankou

Sazby uváděné v sazebnících jsou orientační. Pokud máte dobrou bonitu, stabilní příjem a nabízíte bance i další produkty, je často možné vyjednat lepší podmínky, než jaké byste dostali automaticky podle tabulek.

Kdy se vyšší LTV přesto vyplatí

Ne vždy je správná strategie šetřit roky navíc, abyste dosáhli nižšího LTV. Pokud ceny nemovitostí rostou rychleji, než jste schopni spořit, může být výhodnější koupit nemovitost dříve i s vyšším LTV a vyšší sazbou, než čekat a nakonec platit za dražší nemovitost i s horšími podmínkami. Také pokud plánujete brzy refinancovat, jakmile splatíte část jistiny nebo se zvýší hodnota nemovitosti, může být dočasně vyšší sazba akceptovatelným kompromisem.

Shrnutí: LTV je jeden z nejsilnějších nástrojů k ovlivnění vaší sazby

Výše vlastních úspor ovlivňuje LTV, které může hrát roli při stanovení sazby bankou. Rozdíl mezi LTV 90 procent, které připadá v úvahu u žadatelů mladších 36 let financujících vlastní bydlení, a nižším LTV může ovlivnit celkové náklady úvěru. Proto se vyplatí věnovat čas nejen výběru nemovitosti, ale i promyšlení, jak strukturovat financování a zda existuje způsob, jak LTV snížit ještě před podáním žádosti.

Protože každá banka nastavuje pásma LTV i sazby mírně odlišně a nabídka se navíc v čase mění, nejrychlejší cestou, jak zjistit, jak vysokou splátku a sazbu byste reálně dostali při vašem konkrétním LTV, je vyzkoušet kalkulačku nahoře na této stránce. Zadejte hodnotu nemovitosti, výši vlastních úspor a během chvíle uvidíte, jak se mění splátka podle jednotlivých bank. Pokud chcete probrat, jestli má smysl počkat, dofinancovat nemovitost rodičů, nebo zda vaše aktuální LTV umožňuje vyjednat lepší podmínky, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó. Společně projdete vaši konkrétní situaci a můžete hledat nastavení hypotéky, které vás bude stát co nejméně peněz.