Jak se připravit na žádost o hypotéku

Proč se na hypotéku vyplatí připravit dopředu

Žádost o hypotéku není jen vyplnění formuláře. Banka si vás prověřuje z několika úhlů zároveň – kouká na příjem, výdaje, historii splácení, hodnotu nemovitosti i na to, jak velkou část ceny bydlení chcete financovat z vlastních peněz. Pokud se na celý proces připravíte s předstihem, ušetříte si zbytečné zamítnutí žádosti, opakované dokládání dokumentů i drahocenný čas, který může rozhodnout o tom, jestli vám vytoužený byt nakonec neuteče někomu jinému. Dobrá příprava navíc často znamená i lepší úrokovou sazbu, protože bonitní klient s čistým výpisem z registrů má u banky přirozeně silnější vyjednávací pozici.

V praxi se ukazuje, že lidé, kteří si nejprve spočítají reálnou splátku a ověří si vlastní bonitu, mají žádost vyřízenou v řádu dnů, zatímco ti, kdo jdou do banky nepřipravení, se často dostávají do kolotoče doplňování dokumentů, který trvá i několik týdnů.

Zkontrolujte si vlastní bonitu ještě před podáním žádosti

Bonita je souhrnné hodnocení toho, jak jste pro banku důvěryhodní jako dlužník. Skládá se z výše a stability příjmu, výše měsíčních závazků a také z vaší platební historie. Než oslovíte banku, udělejte si vlastní inventuru:

• Kolik činí váš čistý měsíční příjem a je stabilní (pracovní poměr na dobu neurčitou, delší podnikatelská historie)?
• Kolik měsíčně splácíte na spotřebitelských úvěrech, leasingu, kreditních kartách nebo kontokorentu?
• Máte v minulosti zpožděné platby, exekuce nebo záznam v registrech dlužníků?

Co jsou registry dlužníků a proč je zkontrolovat

Banky si klienty prověřují v bankovních i nebankovních registrech, kde se eviduje historie splácení úvěrů. I drobné zpoždění platby telefonního tarifu nebo nesplacená rychlá půjčka z minulosti může vaši žádost zkomplikovat. Vyplatí se proto předem zjistit, zda v registrech nemáte nevyřízený záznam, a pokud ano, dořešit ho ještě před podáním žádosti. Stejně tak je dobré zrušit nevyužívané kreditní karty a kontokorenty – banka totiž často počítá i s jejich limitem, i když je aktuálně nečerpáte, což může snížit částku, kterou vám je ochotna půjčit.

Kolik si vlastně můžete půjčit

Výši úvěru banka počítá především podle dvou ukazatelů: DSTI (podíl měsíčních splátek na čistém příjmu) a DTI (poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu). V praxi to znamená, že součet všech vašich měsíčních splátek – včetně nové hypotéky – by neměl přesáhnout zhruba 45 % čistého měsíčního příjmu domácnosti. Pokud tedy domácnost vydělává 55 000 Kč čistého měsíčně a nemá jiné závazky, limit pro splátku hypotéky se pohybuje kolem 24 000 až 25 000 Kč. To při současných sazbách a splatnosti 30 let odpovídá úvěru zhruba 4,5 až 5 milionům korun, v závislosti na konkrétní bance a nastavených podmínkách.

Přesně tyto propočty ale nemusíte dělat ručně od stolu s tužkou – stačí zadat příjem, výdaje a požadovanou výši úvěru do kalkulačky hypotéky nahoře na stránce, která vám během chvilky ukáže orientační splátku i to, na jakou částku byste u jednotlivých bank mohli dosáhnout.

Jaké dokumenty si připravit předem

Rychlost schválení hypotéky velmi často stojí a padá na tom, jak rychle dodáte kompletní dokumentaci. Vyplatí se mít připraveno ještě předtím, než s bankou začnete jednat:

• Doklad totožnosti a případně druhý doklad (řidičský průkaz, rodný list).
• Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, u OSVČ daňové přiznání za poslední jedno až dvě zdaňovací období.
• Výpisy z bankovního účtu za posledních několik měsíců.
• Přehled stávajících závazků – úvěrové smlouvy, leasingy, kreditní karty.
• Dokumenty k nemovitosti – kupní smlouva nebo alespoň rezervační smlouva, list vlastnictví, u novostavby projektová dokumentace.

Specifika pro OSVČ a živnostníky

Podnikatelé mají u hypoték trochu složitější pozici, protože banka posuzuje příjem podle daňového přiznání, kde bývá díky uplatněným výdajům základ daně nižší než reálný příjem. Pokud podnikáte, vyplatí se s přípravou žádosti začít o to dříve a probrat s poradcem, která banka k podnikatelským příjmům přistupuje nejvstřícněji – rozdíly mezi jednotlivými institucemi jsou v tomto ohledu často výrazné.

Kolik vlastních peněz budete potřebovat

Banky obvykle financují do 80 % hodnoty nemovitosti, u mladších žadatelů do 36 let za určitých podmínek až 90 %. To znamená, že u bytu za 4 500 000 Kč potřebujete mít naspořeno minimálně 450 000 až 900 000 Kč vlastních prostředků, podle toho, jaké LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) vám banka nabídne. Čím vyšší vlastní zdroje do obchodu vložíte, tím nižší úrokovou sazbu obvykle dostanete – rozdíl mezi LTV 90 % a LTV 70 % může u sazby činit i několik desetin procentního bodu, což se při splatnosti 30 let promítne do statisíců korun na úrocích.

Odhad nemovitosti a výběr bydlení

Banka vždy financuje z tzv. zástavní hodnoty nemovitosti, kterou stanoví vlastní nebo smluvní odhadce, nikoliv z kupní ceny dohodnuté s prodávajícím. Pokud je odhad nižší než kupní cena, rozdíl musíte doplatit z vlastních zdrojů. Proto je dobré si předem udělat představu o reálné tržní ceně vybrané nemovitosti, případně nechat udělat orientační odhad ještě před podpisem rezervační smlouvy, abyste se vyhnuli nepříjemnému překvapení těsně před podpisem úvěrové smlouvy.

Porovnání bank a úrokových sazeb

Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší nabídkou na trhu se dnes běžně pohybuje v řádu 0,3 až 0,8 procentního bodu, což u hypotéky 5 milionů korun na 30 let znamená rozdíl ve splátce v řádu stovek korun měsíčně a v celkové zaplacené částce klidně i statisíce korun za dobu splácení. Banky navíc nabízejí různé slevy na sazbě podle toho, zda si u nich zřídíte běžný účet, pojištění nemovitosti nebo životní pojištění, a přistupují jinak k příjmům OSVČ, cizincům nebo lidem s kratší pracovní historií. Než se rozhodnete pro konkrétní banku, vyplatí se srovnat nabídky více institucí najednou – přesně k tomu slouží srovnání sazeb devíti bank přímo na této stránce, kde během pár minut uvidíte, která banka aktuálně nabízí nejvýhodnější podmínky přesně pro váš případ.

Nejčastější chyby při přípravě žádosti

• Podání žádosti bez předchozí kontroly registrů dlužníků.
• Podcenění vlastních úspor a spoléhání na maximální možné LTV.
• Nekonzistentní údaje o příjmech mezi bankovními výpisy a potvrzením od zaměstnavatele.
• Sjednání nového spotřebitelského úvěru nebo leasingu těsně před žádostí o hypotéku.
• Podání žádosti jen v jedné bance bez porovnání ostatních nabídek.

Jak probíhá samotné schvalování

Po podání kompletní žádosti banka provede tzv. scoring klienta, ocenění nemovitosti a právní kontrolu dokumentace. Standardně celý proces od podání žádosti po podpis úvěrové smlouvy trvá zhruba dva až čtyři týdny, pokud jsou všechny podklady v pořádku hned napoprvé. U složitějších případů, jako je financování novostavby ve výstavbě nebo příjmy ze zahraničí, se doba schvalování může protáhnout na šest i více týdnů.

Shrnutí – co udělat ještě dnes

Připravte si přehled příjmů a výdajů, zkontrolujte registry dlužníků, ujasněte si výši vlastních úspor a orientační cenu nemovitosti, kterou chcete koupit. Až budete mít tyto podklady pohromadě, budete přesně vědět, na jakou částku hypotéky reálně dosáhnete a jaká splátka vás čeká.

Nemusíte nic z toho počítat od stolu s kalkulačkou v ruce – stačí zadat vaše čísla do hypoteční kalkulačky nahoře na stránce a během chvilky uvidíte orientační splátku i srovnání nabídek devíti bank. A pokud chcete mít jistotu, že jde o skutečně nejvýhodnější variantu na míru vaší situaci, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který s vámi projde celou přípravu žádosti krok za krokem a pomůže vám vybrat banku, u které máte největší šanci na rychlé schválení za nejlepších podmínek.