Hypotéka při přechodu ze zaměstnání na IČO: na co si dát pozor

Proč je přechod na IČO pro banky citlivé téma

Odchod ze zaměstnaneckého poměru a start podnikání je pro mnoho lidí krokem k větší svobodě, ale z pohledu hypotečních bank jde o změnu, která výrazně komplikuje posouzení bonity. Zatímco zaměstnanec dokládá příjem potvrzením od zaměstnavatele a jeho výplata je predikovatelná, u OSVČ banka vidí příjem až se zpožděním, přes daňové přiznání za uplynulý rok. Pokud tedy měníte formu příjmu právě v době, kdy uvažujete o hypotéce, je potřeba postupovat promyšleně a s předstihem.

Jak banky posuzují příjem OSVČ

Naprostá většina bank vyžaduje od podnikatelů doložení příjmu za poslední jedno až dvě zdaňovací období. To znamená, že pokud jste teprve přešli na IČO, prakticky rok až dva nebudete mít podnikatelský příjem čím doložit. Banka v takovém případě buď žádost zamítne, nebo bude počítat pouze s příjmem ze zaměstnání, který jste měli k dispozici před přechodem.

Daňové přiznání a historie podnikání

Standardem je požadavek na jedno kompletní daňové přiznání, ideálně však dvě po sobě jdoucí zdaňovací období, ze kterých banka vypočítá průměrný čistý příjem. Pokud v prvním roce podnikání vykážete nízký zisk kvůli počátečním investicím nebo nižšímu obratu, může to snížit maximální výši úvěru, kterou vám banka nabídne, i když aktuálně už vyděláváte výrazně více.

Paušální výdaje versus skutečné náklady

Způsob, jakým vedete účetnictví, má přímý vliv na to, jak vysoký příjem budete moct bance prokázat. Uplatňujete-li paušální výdaje, banka obvykle vychází ze základu daně navýšeného o odpočitatelné položky. Pokud si naopak vedete skutečné výdaje a máte vysoké odpisy či náklady, může se stát, že vykázaný zisk bude nízký, i když reálně máte na účtu dostatek peněz. Před podáním žádosti o hypotéku se proto vyplatí probrat se svým účetním, jak forma vykazování výdajů ovlivní vaši bonitu.

Kdy je nejvhodnější doba žádat o hypotéku

Pokud přechod na IČO teprve plánujete, ale hypotéku budete potřebovat v horizontu několika měsíců, zvažte, zda nepožádat o úvěr ještě jako zaměstnanec. Banka v tu chvíli posuzuje stabilní příjem z pracovního poměru a nemusí řešit nejistotu spojenou s novým podnikáním. Jakmile podepíšete výpověď nebo přejdete na živnostenský list, vaše vyjednávací pozice se výrazně zhorší, a to i v případě, že jako podnikatel budete vydělávat více než dříve.

Strategie, které přechod usnadní

Existuje několik postupů, jak si i v období přechodu zachovat šanci na výhodnou hypotéku.

• Souběh příjmů: Pokud je to možné, udržujte určitou dobu souběh zaměstnání a podnikání na vedlejší činnost. Banka pak může kombinovat oba příjmy a lépe zohlední vaši aktuální finanční situaci.
• Žádost před ukončením pracovního poměru: Pokud víte, že budete brzy podnikat, podejte žádost o hypotéku dřív, dokud máte doložitelný příjem ze zaměstnání.
• Odklad nákupu nemovitosti: Je-li to finančně únosné, počkejte s hypotékou, dokud nebudete mít alespoň jedno, lépe dvě daňová přiznání jako OSVČ s dostatečným ziskem.
• Spoludlužník se stabilním příjmem: Partner nebo rodinný příslušník se zaměstnaneckým příjmem může výrazně zvýšit šanci na schválení i vyšší částku úvěru.
• Vyšší vlastní zdroje: Čím nižší LTV, tedy poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, tím větší ochotu banky k výjimkám z běžných pravidel obvykle uvidíte.

Co banky sledují kromě výše příjmu

Nejde jen o čísla v daňovém přiznání. Banky se dívají také na obor podnikání, jeho stabilitu a perspektivu do budoucna. Podnikání v oboru, kde jste dříve pracovali jako zaměstnanec, je vnímáno příznivěji než úplně nový byznys bez historie. Důležitá je i výše a pravidelnost odvodů na sociální a zdravotní pojištění, existující závazky a celkové zadlužení, ale i to, zda máte na účtu rezervu pro případ výpadku zakázek.

Rozdíly mezi jednotlivými bankami

Přístup k OSVČ se mezi bankami výrazně liší. Některé instituce jsou ochotné akceptovat i jedno daňové přiznání nebo pracovat s odhadem příjmu na základě obratu, jiné trvají na dvou letech historie bez výjimky. Právě proto se vyplatí porovnat nabídky více bank současně, protože rozdíl v přístupu k čerstvým OSVČ může rozhodnout o tom, zda hypotéku vůbec získáte, a za jakých podmínek.

Jak se na žádost připravit prakticky

Než podáte žádost, promyslete si celý příběh vašeho příjmu tak, aby dával bance smysl. Připravte si přehled zakázek, smlouvy s klienty, výpisy z účtu dokládající pravidelné příjmy, a pokud je to možné, i výhled na další měsíce. Čím transparentnější a lépe podložený příběh přechodu na podnikání bance předložíte, tím vyšší je šance na kladné vyřízení, i když formálně nesplňujete standardní požadavek na dva roky daňových přiznání.

Spočítejte si splátku a proberte svou situaci s odborníkem

Přechod ze zaměstnání na IČO je citlivé období, ve kterém se vyplatí mít plán o krok napřed. Vyzkoušejte si nahoře na stránce hypoteční kalkulačku a zjistěte, jakou splátku a výši úvěru byste mohli při své konkrétní situaci dosáhnout. Pokud si nejste jistí, jak vaše aktuální nebo plánovaný příjem OSVČ banky posoudí, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který s vámi projde vaše doklady, porovná podmínky u devíti bank a najde postup, jak žádost o hypotéku načasovat tak, abyste získali co nejlepší podmínky.