Hypotéka na dvě jména bez sňatku: jak správně nastavit spoluvlastnictví

Stále více párů dnes bydlí spolu, plánuje děti i společnou budoucnost, ale sňatek zatím neřeší nebo ho vůbec neplánují. Otázka hypotéky na dvě jména bez oddacího listu tak přestává být výjimkou a stává se běžnou součástí poradenské praxe. Nesezdané páry mají oproti manželům jednu zásadní odlišnost – neplatí pro ně automaticky společné jmění manželů (SJM), a proto je potřeba vlastnictví i závazky nastavit smluvně a s rozvahou. V tomto článku najdete konkrétní postup, jak na to, i praktické příklady, které vám pomohou vyhnout se pozdějším sporům.

Proč je situace nesezdaných párů jiná než u manželů

U manželů vzniká ze zákona společné jmění manželů, do kterého spadá i nemovitost koupená za trvání manželství, bez ohledu na to, kdo z manželů je uvedený jako žadatel o úvěr nebo kdo skutečně splácí vyšší část splátky. U nesezdaných párů nic takového neplatí. Pokud si pořizujete nemovitost společně, musíte vlastnictví výslovně nastavit – jinak hrozí, že se v katastru objeví jen jeden z partnerů, zatímco druhý splácí hypotéku, ale k nemovitosti nemá žádný právní nárok.

To je jeden z nejčastějších problémů, se kterými se v praxi setkáváme. Partner, který není zapsaný jako vlastník, může po letech společného splácení zjistit, že nemá na nemovitost žádný nárok, pokud se vztah rozpadne nebo pokud vlastník zemře bez závěti.

Podílové spoluvlastnictví jako základní řešení

Nejběžnější a nejpraktičtější cestou je zápis nemovitosti do podílového spoluvlastnictví obou partnerů. To znamená, že v katastru nemovitostí budou uvedeni oba jako spoluvlastníci, každý s určeným podílem – typicky 50/50, ale klidně i v jiném poměru, například 70/30, pokud jeden z partnerů vkládá výrazně vyšší vlastní zdroje nebo přispívá vyšší částkou na splátky.

Jak určit výši podílů

Podíl by měl odpovídat reálnému vkladu do nemovitosti. Pokud jeden partner dává na koupi bytu 800 000 Kč z vlastních úspor a druhý 200 000 Kč, dává smysl nastavit podíly v poměru 80:20, případně tento rozdíl kompenzovat jinak, například tím, že partner s nižším vkladem bude hradit vyšší část měsíční splátky. Podobně lze zohlednit i to, kdo bude splácet hypotéku po delší dobu, třeba pokud jeden z páru plánuje na čas snížit úvazek kvůli péči o dítě.

Doporučujeme podíly nikdy nenechávat na náhodě nebo zvyku „napůl, protože jsme pár“. Reálný příklad z praxe: pár koupil byt za 4 500 000 Kč, muž vložil 900 000 Kč z prodeje předchozího bytu, žena 100 000 Kč. Přesto si nastavili podíly 50/50 „z lásky“. O tři roky později se rozešli a žena měla nárok na polovinu hodnoty nemovitosti, přestože do ní vložila zlomek prostředků. Takovým situacím se dá předejít jasně nastavenými podíly od začátku.

Kdo je dlužníkem hypotéky a proč to není totéž co vlastnictví

Je důležité rozlišovat dvě roviny: kdo je vlastníkem nemovitosti (zapsáno v katastru) a kdo je dlužníkem z úvěrové smlouvy (zapsáno u banky). Banka běžně umožňuje, aby byli oba partneři spoludlužníky, tedy oba ručí za splacení celého úvěru bez ohledu na výši svého vlastnického podílu. To znamená, že i partner s desetiprocentním podílem na nemovitosti může – a často musí – ručit za sto procent dluhu.

Pro banku je to naopak výhoda, protože zvyšuje bonitu žádosti a snižuje riziko nesplácení. Pro pár je ale nutné mít jasno, že vlastnický podíl a výše ručení za úvěr jsou dvě oddělené věci, které je potřeba sladit smluvně, ideálně už ve smlouvě o úvěru a v dohodě mezi partnery.

Smlouva mezi partnery: pojistka, kterou nikdo nechce potřebovat

Vedle katastrálního zápisu a úvěrové smlouvy s bankou doporučujeme sepsat i soukromou smlouvu mezi partnery, která upravuje vzájemná práva a povinnosti nad rámec toho, co řeší zákon. Taková smlouva by měla obsahovat:

• Přesnou výši podílů a způsob, jakým byly určeny (výše vkladu, výše splátek).
• Co se stane s nemovitostí v případě rozchodu – kdo má právo byt odkoupit, za jakou cenu a v jaké lhůtě.
• Jak se bude postupovat, pokud jeden z partnerů přestane přispívat na splátky.
• Ujednání pro případ úmrtí jednoho z partnerů, ideálně v kombinaci se závětí.
• Předkupní právo mezi spoluvlastníky, aby nemohl podíl bez vědomí druhého partnera koupit cizí člověk.

Takovou smlouvu je vhodné nechat sepsat advokátem nebo ji řešit formou notářského zápisu, který má navíc exekuční vykonatelnost – tedy v případě sporu není nutné vést zdlouhavé soudní řízení.

Předkupní právo a ochrana před cizím spoluvlastníkem

Bez smluvního ujednání může kterýkoli spoluvlastník svůj podíl prodat i bez souhlasu druhého, byť ostatním spoluvlastníkům ze zákona obvykle náleží předkupní právo jen v určitých situacích. Aby se předešlo tomu, že se novým spoluvlastníkem bytu stane cizí osoba, je vhodné předkupní právo mezi partnery výslovně zapsat i do katastru nemovitostí – tato ochrana pak působí i vůči třetím osobám.

Co se stane při rozchodu

Rozchod nesezdaného páru s hypotékou je administrativně i emocionálně náročný proces, protože neexistuje žádné automatické „vypořádání SJM“ jako u rozvodu. Spoluvlastnictví je nutné vypořádat dohodou, případně soudní cestou. V praxi existují tři základní scénáře:

• Jeden z partnerů odkoupí podíl druhého a přeúvěruje si hypotéku na sebe.
• Nemovitost se prodá třetí osobě a výtěžek se rozdělí podle podílů, po odečtení zůstatku úvěru.
• Nemovitost zůstane ve spoluvlastnictví i po rozchodu, což se v praxi nedoporučuje kvůli riziku budoucích sporů o užívání, náklady i případný prodej.

U přeúvěrování je klíčové, že banka musí posoudit bonitu partnera, který zůstává v nemovitosti, samostatně – pokud na příjem sám nedosáhne na potřebnou výši úvěru, musí najít spoludlužníka nebo nemovitost prodat.

Co při úmrtí jednoho z partnerů

Nesezdaní partneři nejsou ze zákona dědici ze zákonné posloupnosti, pokud není sepsána závěť. To znamená, že bez závěti může podíl zesnulého partnera zdědit jeho rodina, nikoliv přeživší partner, se kterým sdílel bydlení a splácel hypotéku. Doporučujeme proto kombinaci: závěť, případně dědickou smlouvu, a zvážit životní pojištění vinkulované ve prospěch hypotéky, které v případě úmrtí jednoho z partnerů umožní splatit zbylou část úvěru a ochránit tak přeživšího partnera před finančním kolapsem.

Daňové aspekty, na které se často zapomíná

Odpočet úroků z hypotéky od základu daně může uplatnit pouze osoba, která je vlastníkem nemovitosti a zároveň účastníkem úvěrové smlouvy. Pokud je vlastníkem jen jeden z partnerů, ale úvěr splácí oba, měl by si daňové zvýhodnění nárokovat ten, kdo skutečně vlastnický podíl má – jinak hrozí problém při případné kontrole finančního úřadu. Proto je vhodné, aby si struktura vlastnictví, úvěru i daňových odpočtů odpovídala reálné situaci a byla zdokumentovaná.

Praktický příklad na závěr

Pár si pořizuje byt za 5 200 000 Kč. Vlastní úspory: 700 000 Kč od partnera A, 300 000 Kč od partnera B. Hypotéka na zbylých 4 200 000 Kč je vedena na oba jako spoludlužníky. Podíly na nemovitosti jsou nastaveny 70:30 podle výše vkladu, měsíční splátka se dělí rovným dílem, protože oba mají srovnatelný příjem. Sepsali soukromou smlouvu s předkupním právem a ujednáním pro případ rozchodu i notářský zápis se svolením k vykonatelnosti. Díky tomu má každý z nich jasně definovaná práva bez ohledu na to, co se ve vztahu do budoucna odehraje.

Shrnutí a doporučení

Hypotéka na dvě jména bez sňatku je naprosto reálná a banky ji běžně poskytují, klíčové je ale nespoléhat na to, že se vše nějak samo vyřeší. Nastavte si podíly podle reálných vkladů, sepište smlouvu upravující vypořádání pro případ rozchodu i úmrtí, zvažte notářský zápis a nezapomeňte na životní pojištění k úvěru. Čím dříve tyto věci ošetříte, tím méně starostí budete mít, pokud se situace v budoucnu změní.

Pokud si chcete spočítat, jakou splátku a jaký úvěr byste s partnerem reálně dosáhli, vyzkoušejte hypoteční kalkulačku přímo v horní části stránky – zadáte příjmy obou z vás a během chvíle uvidíte orientační výši splátky i maximální možnou výši úvěru. A pokud chcete probrat konkrétní nastavení podílů, smluv nebo pojištění na míru vaší situaci, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže nastavit hypotéku i vlastnictví tak, aby byla férová a bezpečná pro obě strany.