DSTI a DTI limity ČNB: jak přesně určují strop vaší maximální hypotéky

DSTI porovnává výši měsíční splátky s vaším čistým příjmem, DTI srovnává celkový dluh s ročním příjmem. Banky mohou tyto ukazatele využívat při posuzování toho, kolik si můžete půjčit. ČNB nyní nemá závazné číselné limity, banky si však stanovují vlastní interní hranice.

Co jsou DSTI a DTI a proč o nich musíte vědět

Zkratky DSTI a DTI zní jako bankovní žargon, ale ve skutečnosti jde o dva klíčové ukazatele, které mohou ovlivnit, jak vysokou hypotéku vám banka nabídne. Česká národní banka je zavedla proto, aby domácnosti nebraly hypotéky, které si dlouhodobě nemohou dovolit splácet. Oba ukazatele se počítají z vašich příjmů a závazků, ale každý se dívá na jinou stránku vaší finanční situace.

DSTI – poměr splátky k příjmu

DSTI (Debt Service to Income) říká, jaké procento vašeho čistého měsíčního příjmu padne na splácení všech vašich dluhů včetně nové hypotéky. Pokud máte čistý příjem 45 000 Kč a splátky všech úvěrů dohromady 18 000 Kč, váš DSTI je 40 %. Banky při posuzování žádosti zohledňují také své interní limity a celkovou finanční situaci žadatele.

DTI – poměr celkového dluhu k příjmu

DTI (Debt to Income) se dívá na věc z jiného úhlu – porovnává celkovou výši vašeho dluhu (tedy nejen splátku, ale celou nesplacenou jistinu) s vaším čistým ročním příjmem. Pokud si berete hypotéku 4 000 000 Kč a váš čistý roční příjem je 540 000 Kč, váš DTI vychází na hodnotu 7,4, tedy zhruba 7,4násobek ročního příjmu. Banky při posuzování používají vlastní interní pravidla, která se mohou lišit.

Jak to dnes ČNB skutečně nastavuje

Je důležité rozlišovat mezi dobou, kdy ČNB měla pravomoc vyhlašovat závazné číselné limity pro DSTI a DTI, a současným stavem. V současnosti ČNB tyto dva konkrétní limity nevyhlašuje jako povinné – závazný zůstal pouze limit LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. To ale neznamená, že by DSTI a DTI z bankovní praxe zmizely. Banky je mohou používat jako interní nástroj řízení rizika, protože jim zákon o spotřebitelském úvěru ukládá povinnost posuzovat schopnost klienta úvěr splácet. Jako žadatel se tedy můžete s interními limity DSTI a DTI setkat; jednotlivé banky si je nastavují různě a s vlastní mírou flexibility.

Konkrétní příklad výpočtu na reálných číslech

Představte si domácnost se dvěma příjmy: manžel vydělává čistých 38 000 Kč, manželka 30 000 Kč, celkem tedy 68 000 Kč měsíčně. Mají už splácený spotřebitelský úvěr na auto se splátkou 4 500 Kč a chtějí si vzít hypotéku se splátkou 20 000 Kč. Celkové splátky tak činí 24 500 Kč, což vůči příjmu 68 000 Kč dělá DSTI zhruba 36 %.

Pokud by si ale ta samá domácnost chtěla vzít hypotéku s vyšší splátkou 30 000 Kč a k tomu ještě neuhrazenou půjčku na auto, DSTI by vyskočilo na téměř 51 %.

Jak se počítá DTI na stejném příkladu

Pokud si ta domácnost bere hypotéku 5 000 000 Kč a jejich čistý roční příjem je 816 000 Kč (68 000 Kč × 12), DTI vychází na 6,1násobek ročního příjmu. Kdyby si ale chtěli půjčit 7 500 000 Kč, DTI by se dostal na 9,2násobek ročního příjmu.

Co všechno vstupuje do výpočtu příjmů a závazků

Banka do příjmové strany typicky započítává:

• čistou mzdu ze zaměstnání, obvykle za posledních 3 až 12 měsíců
• příjmy z podnikání podle daňového přiznání, často s určitým diskontem
• pravidelné příjmy z pronájmu nemovitosti
• některé banky započítají i výživné nebo rodičovský příspěvek

Do závazkové strany se podle metodiky banky mohou počítat aktivní úvěry a leasingy, kreditní karty a kontokorenty (některé banky zohledňují i nevyčerpané limity, protože mohou představovat potenciální riziko), případně poskytnuté ručení za cizí úvěr. Právě nevyčerpaný limit na kreditce může snížit maximální výši hypotéky – proto se před podáním žádosti obecně může vyplatit nevyužívané kreditní karty zrušit nebo alespoň snížit jejich limit.

Posuzování mladých žadatelů

U DSTI a DTI neplatí jednotná zvláštní pravidla pro mladé žadatele; banky žádosti posuzují podle vlastních interních pravidel. Ta se mohou mezi jednotlivými bankami lišit.

LTV jako doplňkový strop, na který se často zapomíná

Kromě DSTI a DTI existuje ještě limit LTV (Loan to Value), tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Aktuálně platí strop 80 % hodnoty zastavené nemovitosti pro standardní žadatele a 90 % pro žadatele mladší 36 let u vlastního bydlení. I když máte příjem, který by DSTI a DTI limit bez problémů splnil, nedostatečná hodnota zástavy vás může omezit úplně jiným způsobem – banka vám prostě nepůjčí víc, než kolik dovoluje LTV, i kdyby vaše příjmy unesly vyšší splátku.

Co dělat, když narazíte na strop DSTI nebo DTI

Pokud vám vyjde, že se blížíte k limitu, existuje několik praktických kroků, jak situaci zlepšit:

• splatit nebo alespoň výrazně snížit stávající spotřebitelské úvěry před podáním žádosti
• zrušit nevyužívané kreditní karty a kontokorenty
• prodloužit dobu splatnosti hypotéky, čímž se sníží měsíční splátka a zlepší DSTI
• přizvat do žádosti spolužadatele s vlastním příjmem, typicky partnera nebo rodiče
• zvážit nižší cílovou částku úvěru a doplnit rozdíl vlastními úsporami

Kombinace těchto kroků může pomoci snížit zatížení rozpočtu a zlepšit posouzení žádosti bankou.

Proč se limity liší banka od banky

Protože ČNB dnes DSTI a DTI nevynucuje jednotným číslem, každá banka si nastavuje vlastní interní politiku rizika. Banky se mohou lišit v tom, jak posuzují příjem, závazky a další okolnosti žádosti. To je jeden z důvodů, proč se vyplatí porovnat nabídky více bank současně – maximální výše úvěru se může lišit i při stejném příjmu a stejné nemovitosti.

Shrnutí – co si z toho odnést

DSTI a DTI nejsou už formálně vynucená čísla ČNB, ale banky je mohou v praxi používat jako interní pravidla. DSTI hlídá, kolik z vašeho příjmu jde na splátky, DTI hlídá poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu, a k tomu se přidává ještě LTV jako strop odvozený od hodnoty nemovitosti. Kombinace těchto ukazatelů může ovlivnit reálný strop toho, kolik si můžete půjčit – a právě proto se vyplatí své závazky a příjmy před podáním žádosti důkladně připravit.

Pokud chcete zjistit, jak si na těchto ukazatelích stojíte konkrétně vy, vyzkoušejte hypoteční kalkulačku nahoře na stránce – během chvilky uvidíte orientační maximální výši úvěru podle vašich příjmů a závazků. A pokud chcete probrat, jak může vaše žádost obstát u konkrétní banky s jejími vlastními limity DSTI a DTI, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám může pomoci žádost připravit bez zbytečných komplikací a usilovat o co nejvýhodnější podmínky.