Dar od rodičů versus rodinná půjčka: jak banka posuzuje zdroj vlastních prostředků k hypotéce

Banka u vlastních zdrojů zkoumá hlavně jejich původ a to, zda peníze nezatíží budoucí splátky žadatele. Dar od rodičů se obvykle bere jako čistý kapitál bez závazku vůči třetí osobě, zatímco rodinná půjčka se často posuzuje jako dluh, který snižuje bonitu a musí být řádně doložena písemnou smlouvou o zápůjčce.

Proč banky vůbec zkoumají původ vlastních zdrojů

Když žádáte o hypotéku, banka obvykle nefinancuje celou hodnotu zastavené nemovitosti. Závazný limit LTV činí 80 %, případně 90 % u žadatele mladšího 36 let, který pořizuje vlastní bydlení. LTV se počítá z hodnoty zastavené nemovitosti, nikoli z kupní ceny. Banka musí také prokazatelně vědět, odkud vlastní prostředky pocházejí. Důvodem je jednak zákon proti praní špinavých peněz (AML), jednak snaha ochránit se před situací, kdy klient sice na papíře splňuje podmínky, ale ve skutečnosti je zatížen dalším skrytým dluhem, který mu ohrozí schopnost splácet.

Právě tady se dostáváme k jádru problému: peníze od rodiny mohou mít formu daru, nebo formu půjčky, a banka tyto dvě situace posuzuje zásadně odlišně. Zatímco dar zpravidla bonitu nijak nezhoršuje, půjčka se v mnoha případech posuzuje jako nový závazek, který banka může zohlednit při interním posouzení bonity. Limity DTI a DSTI stanovené ČNB jsou deaktivované; banky mají vlastní interní limity.

Darovací smlouva jako nejčistší řešení

Pokud vám rodiče nebo prarodiče chtějí pomoci s vlastními zdroji, z pohledu banky bývá nejjednodušší cestou darovací smlouva. Peníze v tomto případě nejsou závazkem, který byste museli splácet, a banka je tak zpravidla může posoudit jako skutečně vlastní kapitál. To obvykle znamená, že dar nezvyšuje vaše měsíční výdaje a nesnižuje maximální možnou výši úvěru, kterou vám banka schválí.

Co musí darovací smlouva obsahovat

Aby banka dar uznala bez zbytečných komplikací, měla by smlouva obsahovat identifikaci dárce a obdarovaného, přesnou částku, účel daru (typicky úhrada části kupní ceny nemovitosti nebo doplacení vlastních zdrojů k hypotéce) a datum převodu. Doporučuje se také doložit výpis z účtu, který prokazuje, že peníze skutečně přišly z účtu dárce na účet žadatele, ideálně s poznámkou v popisu platby, například darovací smlouva rodiče. Některé banky vyžadují úředně ověřené podpisy, jiné si vystačí s prostou písemnou formou, ale vždy je lepší mít smlouvu připravenou dopředu, než ji řešit ve spěchu při schvalování úvěru.

Daňové aspekty daru

Dar mezi rodiči a dětmi nebo mezi prarodiči a vnoučaty je od daně z příjmu osvobozen, protože se jedná o příbuzné v přímé linii. Prakticky tedy dar nijak nezdaňujete a nemusíte kvůli němu podávat žádné speciální daňové přiznání, pokud jde o osoby v tomto příbuzenském vztahu. To dar dělá administrativně velmi jednoduchým řešením, které mohou banky vnímat jako řešení nezvyšující riziko klienta.

Rodinná půjčka a kdy dává smysl

Ne vždy je ale dar tou správnou volbou. Rodiče někdy z různých důvodů, ať už rodinných, daňových nebo strategických, preferují peníze půjčit, nikoliv darovat. Typicky jde o situace, kdy si chtějí zachovat jistotu, že peníze zůstanou v rodině i v případě rozvodu dítěte, nebo kdy jde o vyšší částku a rodiče chtějí mít formální nárok na vrácení peněz v budoucnu, například při dědickém vypořádání mezi více sourozenci.

Jak vypadá smlouva o zápůjčce

Rodinná půjčka by měla mít podobu smlouvy o zápůjčce podle občanského zákoníku, kde jsou uvedeny výše půjčky, způsob a termín splácení, případně úročení. I když jde o půjčku mezi příbuznými, banka může chtít vidět, jak a kdy má být splácena, protože tento závazek může ovlivnit výpočet vaší bonity.

Jak půjčka ovlivní bonitu žadatele

Pokud si od rodičů půjčíte například 500 000 korun a smlouva stanoví měsíční splátku 5 000 korun, banka tuto splátku zpravidla zohlední při interním posouzení vaší bonity stejně, jako by šlo o jiný úvěrový závazek. To může snížit maximální možnou výši hypotéky, kterou vám banka schválí. U klientů, kteří se pohybují na hraně schválení, může právě tato skutečnost rozhodnout o zamítnutí žádosti nebo o nutnosti snížit požadovanou výši úvěru.

Konkrétní příklad v číslech

Představme si klienta s čistým měsíčním příjmem 45 000 korun, který žádá o hypotéku 3 500 000 korun na byt v hodnotě 4 000 000 korun. Rozdíl mezi cenou bytu a výší úvěru je 500 000 korun. Pokud je hodnota zastavené nemovitosti 4 000 000 korun, LTV činí 87,5 %. Limit 90 % se vztahuje na žadatele mladšího 36 let, který pořizuje vlastní bydlení; jinak platí limit 80 %.

Pokud tuto částku dostane darem od rodičů, banka posuzuje jeho bonitu podle příjmu a běžných výdajů. Splátka hypotéky 3 500 000 korun vychází přibližně na 18 800 korun měsíčně při sazbě 5 % ročně a splatnosti 30 let.

Pokud by ale stejnou částku 500 000 korun dostal jako půjčku, banka může tento závazek zohlednit při interním posouzení bonity. Dopad na maximální výši hypotéky závisí na podmínkách půjčky a na posouzení konkrétní banky. U klientů, kteří se pohybují na hraně schválení, může právě tato skutečnost rozhodnout o zamítnutí žádosti nebo o nutnosti snížit požadovanou výši úvěru.

Jak banka prověřuje zdroj peněz

Bez ohledu na to, zda jde o dar nebo půjčku, banka zpravidla požaduje jasnou dokumentaci pohybu peněz. Nestačí, že peníze prostě "jsou" na účtu, banka může chtít vidět historii, odkud se tam vzaly. Pokud rodiče peníze například vybrali z termínovaného vkladu nebo prodali nemovitost, může banka požadovat doložení i tohoto zdrojového dokladu, zejména u vyšších částek v řádu milionů korun, kde se přísněji uplatňují pravidla AML.

Obecně lze doporučit nenechávat peníze "proplouvat" přes více účtů a více osob, protože to může v bance vzbudit otázky a prodloužit schvalovací proces. Ideální bývá přímý převod z účtu dárce nebo věřitele na účet žadatele, s jasným popisem platby a doloženou smlouvou.

Časté chyby při dokládání vlastních zdrojů

• Peníze přijdou na účet v hotovosti bez jasného zdroje a klient je pak nedokáže doložit.
• Darovací smlouva chybí úplně, peníze jsou na účtu, ale bez písemného podkladu, což banka může odmítnout uznat jako vlastní zdroje.
• Rodinná půjčka není vůbec zmíněna v žádosti, banka ji může zjistit až při kontrole výpisů z účtu a klient tak může ztratit důvěryhodnost.
• Nesoulad mezi částkou na smlouvě a skutečně převedenou částkou na účet.
• Peníze přijdou těsně před podáním žádosti bez logické historie, což může vzbudit podezření z obcházení pravidel AML.

Praktické tipy před podáním žádosti

Než se pustíte do vyřizování hypotéky, doporučujeme s rodinou předem probrat, jakou formou vám chtějí pomoci, a tuto formu zvolit s ohledem na vaši celkovou bonitu. Pokud máte příjem na hraně a potřebujete maximální možnou výši úvěru, dar bývá z pohledu banky výhodnější než půjčka. Pokud naopak rodina chce mít jistotu vrácení peněz a vaše bonita je dostatečně silná i po odečtení splátky, rodinná půjčka může být rozumným kompromisem mezi rodinnou solidaritou a formální jistotou.

Vždy si nechte smlouvu, ať už darovací nebo o zápůjčce, připravit s dostatečným předstihem, ideálně ještě před tím, než začnete jednat s konkrétní bankou o konkrétní nabídce. Ušetříte si tím čas i nervy ve chvíli, kdy se blíží termín podpisu kupní smlouvy na nemovitost a banka po vás bude chtít doložit vlastní zdroje ve velmi krátké lhůtě.

Shrnutí na závěr

Dar od rodičů je z pohledu banky jednodušší, čistší a z hlediska bonity výhodnější variantou, protože nepředstavuje žádný nový závazek. Rodinná půjčka má své opodstatnění tam, kde rodina chce mít formální jistotu vrácení peněz, ale je potřeba počítat s tím, že banka ji může zahrnout do výpočtu vaší schopnosti splácet a snížit tak maximální výši hypotéky. Klíčem k bezproblémovému schválení je v obou případech řádná písemná smlouva a jasně doložitelný původ peněz.

Pokud si nejste jistí, jak konkrétně by banka posoudila váš případ, vyzkoušejte si nejprve orientační propočet splátky v naší hypoteční kalkulačce nahoře na stránce, kde uvidíte, jak se vlastní zdroje promítnou do výše úvěru a měsíční splátky. A pokud chcete předem probrat, zda darovací smlouva, rodinná půjčka i celá struktura vlastních zdrojů mohou být přijatelné pro konkrétní banku, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám může pomoci vybrat variantu i banku šitou přesně na míru vaší situaci.