Dar od rodičů versus rodinná půjčka: jak banka posuzuje zdroj vlastních prostředků k hypotéce

Banka u vlastních zdrojů zkoumá hlavně jejich původ a to, zda peníze nezatíží budoucí splátky žadatele. Dar od rodičů se obvykle bere jako čistý kapitál bez závazku vůči třetí osobě, zatímco rodinná půjčka se často posuzuje jako dluh, který snižuje bonitu a musí být řádně doložena písemnou smlouvou o zápůjčce.

Proč banky vůbec zkoumají původ vlastních zdrojů

Když žádáte o hypotéku, banka nechce financovat celou nemovitost sama. Standardně požaduje, aby si klient přinesl vlastní zdroje ve výši alespoň 10 až 20 procent kupní ceny, u některých profilů klientů i více. Tyto peníze ale nejsou jen formální položka v tabulce – banka musí prokazatelně vědět, odkud pocházejí. Důvodem je jednak zákon proti praní špinavých peněz (AML), jednak snaha ochránit se před situací, kdy klient sice na papíře splňuje podmínky, ale ve skutečnosti je zatížen dalším skrytým dluhem, který mu ohrozí schopnost splácet.

Právě tady se dostáváme k jádru problému: peníze od rodiny mohou mít formu daru, nebo formu půjčky, a banka tyto dvě situace posuzuje zásadně odlišně. Zatímco dar zpravidla bonitu nijak nezhoršuje, půjčka se v mnoha případech počítá jako nový závazek, který vstupuje do výpočtu takzvaného DSTI (poměru splátek k příjmu) a DTI (poměru celkového dluhu k ročnímu příjmu).

Darovací smlouva jako nejčistší řešení

Pokud vám rodiče nebo prarodiče chtějí pomoci s vlastními zdroji, z pohledu banky je nejjednodušší cestou darovací smlouva. Peníze v tomto případě nejsou závazkem, který byste museli splácet, a banka je tak posuzuje jako skutečně vlastní kapitál. To znamená, že dar nijak nezvyšuje vaše měsíční výdaje a nesnižuje maximální možnou výši úvěru, kterou vám banka schválí.

Co musí darovací smlouva obsahovat

Aby banka dar uznala bez zbytečných komplikací, měla by smlouva obsahovat identifikaci dárce a obdarovaného, přesnou částku, účel daru (typicky úhrada části kupní ceny nemovitosti nebo doplacení vlastních zdrojů k hypotéce) a datum převodu. Doporučuje se také doložit výpis z účtu, který prokazuje, že peníze skutečně přišly z účtu dárce na účet žadatele, ideálně s poznámkou v popisu platby, například darovací smlouva rodiče. Některé banky vyžadují úředně ověřené podpisy, jiné si vystačí s prostou písemnou formou, ale vždy je lepší mít smlouvu připravenou dopředu, než ji řešit ve spěchu při schvalování úvěru.

Daňové aspekty daru

Dar mezi rodiči a dětmi, nebo mezi prarodiči a vnoučaty, je od daně z příjmu osvobozen, protože se jedná o příbuzné v přímé linii. Prakticky tedy dar nijak nezdaňujete a nemusíte kvůli němu podávat žádné speciální daňové přiznání, pokud jde o osoby v tomto příbuzenském vztahu. To dar dělá administrativně velmi jednoduchým řešením, které navíc banky vidí rády, protože nezvyšuje riziko klienta.

Rodinná půjčka a kdy dává smysl

Ne vždy je ale dar tou správnou volbou. Rodiče někdy z různých důvodů, ať už rodinných, daňových nebo strategických, preferují peníze půjčit, nikoliv darovat. Typicky jde o situace, kdy si chtějí zachovat jistotu, že peníze zůstanou v rodině i v případě rozvodu dítěte, nebo kdy jde o vyšší částku a rodiče chtějí mít formální nárok na vrácení peněz v budoucnu, například při dědickém vypořádání mezi více sourozenci.

Jak vypadá smlouva o zápůjčce

Rodinná půjčka by měla mít podobu smlouvy o zápůjčce podle občanského zákoníku, kde je uvedena výše půjčky, způsob a termín splácení, případně úročení. I když jde o půjčku mezi příbuznými, banka bude chtít vidět, jak a kdy má být splácena, protože tento závazek jí ovlivňuje výpočet vaší bonity.

Jak půjčka ovlivní bonitu žadatele

Pokud si od rodičů půjčíte například 500 000 korun a smlouva stanoví měsíční splátku 5 000 korun, banka tuto splátku zpravidla zahrne do vašich měsíčních závazků stejně, jako by šlo o spotřebitelský úvěr. To může snížit maximální možnou výši hypotéky, kterou vám banka schválí, klidně o statisíce korun, protože vám sníží disponibilní příjem pro výpočet DSTI. U klientů, kteří se pohybují na hraně schválení, může právě tato skutečnost rozhodnout o zamítnutí žádosti nebo o nutnosti snížit požadovanou výši úvěru.

Konkrétní příklad v číslech

Představme si klienta s čistým měsíčním příjmem 45 000 korun, který žádá o hypotéku 3 500 000 korun na byt v hodnotě 4 000 000 korun. Potřebuje tedy doložit 500 000 korun vlastních zdrojů.

Pokud tuto částku dostane darem od rodičů, banka posuzuje jeho bonitu čistě podle příjmu a běžných výdajů, splátka hypotéky mu vychází přibližně 17 500 korun měsíčně při sazbě 5 procent na 30 let, což při jeho příjmu splňuje bankovní limity bez problémů.

Pokud by ale stejnou částku 500 000 korun dostal jako půjčku se splátkou 6 000 korun měsíčně po dobu sedmi let, banka mu tuto splátku připočte k závazkům. Jeho reálně disponibilní příjem pro účely posouzení hypotéky se sníží, a v některých případech se tak může stát, že banka schválí nižší částku hypotéky, nebo bude požadovat spoludlužníka, aby žádost vůbec prošla scoringem.

Jak banka prověřuje zdroj peněz

Bez ohledu na to, zda jde o dar nebo půjčku, banka bude chtít vidět jasnou dokumentaci pohybu peněz. Nestačí, že peníze prostě "jsou" na účtu, banka chce vidět historii, odkud se tam vzaly. Pokud rodiče peníze například vybrali z termínovaného vkladu nebo prodali nemovitost, může banka požadovat doložení i tohoto zdrojového dokladu, zejména u vyšších částek v řádu milionů korun, kde se přísněji uplatňují pravidla AML.

Praxí ověřené doporučení je nenechávat peníze "proplouvat" přes více účtů a více osob, protože to v bance vzbuzuje otázky a prodlužuje schvalovací proces. Ideální je přímý převod z účtu dárce nebo věřitele na účet žadatele, s jasným popisem platby a doloženou smlouvou.

Časté chyby při dokládání vlastních zdrojů

• Peníze přijdou na účet v hotovosti bez jasného zdroje a klient je pak nedokáže doložit.
• Darovací smlouva chybí úplně, peníze jsou na účtu, ale bez písemného podkladu, což banka může odmítnout uznat jako vlastní zdroje.
• Rodinná půjčka není vůbec zmíněna v žádosti, banka ji odhalí až při kontrole výpisů z účtu a klient tak ztratí důvěryhodnost.
• Nesoulad mezi částkou na smlouvě a skutečně převedenou částkou na účet.
• Peníze přijdou těsně před podáním žádosti bez logické historie, což může vzbudit podezření z obcházení pravidel AML.

Praktické tipy před podáním žádosti

Než se pustíte do vyřizování hypotéky, doporučujeme s rodinou předem probrat, jakou formou vám chtějí pomoci, a tuto formu zvolit s ohledem na vaši celkovou bonitu. Pokud máte příjem na hraně a potřebujete maximální možnou výši úvěru, dar bude z pohledu banky vždy výhodnější než půjčka. Pokud naopak rodina chce mít jistotu vrácení peněz a vaše bonita je dostatečně silná i po odečtení splátky, rodinná půjčka může být rozumným kompromisem mezi rodinnou solidaritou a formální jistotou.

Vždy si nechte smlouvu, ať už darovací nebo o zápůjčce, připravit s dostatečným předstihem, ideálně ještě před tím, než začnete jednat s konkrétní bankou o konkrétní nabídce. Ušetříte si tím čas i nervy ve chvíli, kdy se blíží termín podpisu kupní smlouvy na nemovitost a banka po vás bude chtít doložit vlastní zdroje ve velmi krátké lhůtě.

Shrnutí na závěr

Dar od rodičů je z pohledu banky jednodušší, čistší a z hlediska bonity výhodnější variantou, protože nepředstavuje žádný nový závazek. Rodinná půjčka má své opodstatnění tam, kde rodina chce mít formální jistotu vrácení peněz, ale je potřeba počítat s tím, že banka ji může zahrnout do výpočtu vaší schopnosti splácet a snížit tak maximální výši hypotéky. Klíčem k bezproblémovému schválení je v obou případech řádná písemná smlouva a jasně doložitelný původ peněz.

Pokud si nejste jistí, jak konkrétně by banka posoudila váš případ, vyzkoušejte si nejprve orientační propočet splátky v naší hypoteční kalkulačce nahoře na stránce, kde uvidíte, jak se vlastní zdroje promítnou do výše úvěru a měsíční splátky. A pokud chcete mít jistotu, že darovací smlouva, rodinná půjčka i celá struktura vlastních zdrojů projdou u konkrétní banky bez zádrhelů, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže vybrat variantu i banku šitou přesně na míru vaší situaci.