Souběh hypotéky a leasingu auta: jak splátka vozu ovlivní maximální výši úvěru

Splátka leasingu auta se u hypotéky počítá jako běžný měsíční závazek, který banka odečte od vašeho čistého příjmu dřív, než spočítá, kolik si můžete půjčit na bydlení. Čím vyšší splátka vozu a čím déle leasing běží, tím méně prostoru zbývá na hypoteční splátku – a tím nižší je i maximální schválená částka úvěru.

Hypotéka a leasing auta spolu na první pohled nesouvisí, ale z pohledu banky jde o stejnou věc: pravidelný odliv peněz z vašeho rozpočtu. Banka nekouká jen na to, kolik vyděláváte, ale hlavně na to, kolik vám z příjmu reálně zbývá na nový závazek poté, co odečte všechny stávající splátky – leasing auta, spotřebitelský úvěr, kreditní kartu, kontokorent nebo třeba splátky jiné osobě. A právě tady se souběh hypotéky a leasingu může nepříjemně projevit na výši úvěru, který vám banka nakonec nabídne.

Jak banky posuzují splátku leasingu při žádosti o hypotéku

Oficiální plošné limity DTI (poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu) a DSTI (poměr měsíčních splátek k příjmu) Česká národní banka aktuálně nevyžaduje – jsou deaktivované. To ale neznamená, že banky počítají bez limitů. Každá banka si drží vlastní interní pravidla, podle kterých posuzuje, jak velkou část vašeho čistého příjmu mohou tvořit splátky všech úvěrů dohromady. Tato hranice se mezi bankami liší a může se měnit i podle typu příjmu, počtu žadatelů nebo účelu úvěru, proto je vždy potřeba počítat s tím, že se jedná o orientační, nikoliv zákonem daný údaj.

Do výpočtu banka obvykle zahrne i leasing auta, pokud je veden jako úvěrový produkt a je vidět v úvěrových registrech (BRKI, NRKI, SOLUS). Rozhodující je měsíční výše splátky, nikoli zbývající doba leasingu – banka tedy počítá s plnou splátkou i v případě, že vám do konce leasingu zbývá jen pár měsíců.

Finanční leasing vs. operativní leasing

Pro banku je důležité, o jaký typ leasingu jde. Finanční leasing, po jehož skončení auto přechází do vašeho vlastnictví, se chová jako klasický úvěr a téměř vždy se objeví v registrech i v hodnocení bonity. Operativní leasing (dlouhodobý pronájem) je svou podstatou nájem, nikoliv úvěr, a některé banky ho proto do výpočtu dluhové zátěže nezahrnují automaticky nebo s ním pracují mírněji. I tak se ale často stává, že banka chce vidět smlouvu a výši splátky zohlední jako pravidelný výdaj při posuzování vašich reálných možností splácet – liší se to ale banku od banky, a proto má smysl si to před podáním žádosti ověřit.

Konkrétní příklad: o kolik leasing sníží maximální hypotéku

Abyste si dokázali představit reálný dopad, uveďme modelový výpočet. Jde o ilustrační příklad s vlastními vstupy, nikoliv o aktuální tržní nabídku – aktuální sazby najdete vždy v naší kalkulačce na začátku stránky.

Domácnost má čistý měsíční příjem 70 000 Kč. Banka orientačně počítá s tím, že součet všech měsíčních splátek (včetně nové hypotéky) by neměl přesáhnout 45 % čistého příjmu – tedy 31 500 Kč. Pro výpočet použijeme ilustrativní úrokovou sazbu 5,0 % p. a. a splatnost 30 let.

• Bez leasingu: celá částka 31 500 Kč jde na hypoteční splátku. Při dané sazbě a splatnosti to odpovídá maximální výši úvěru přibližně 5 870 000 Kč.
• Se splátkou leasingu 6 000 Kč měsíčně: na hypotéku zbývá jen 25 500 Kč. Maximální výše úvěru klesá na přibližně 4 750 000 Kč.

Rozdíl mezi oběma scénáři činí zhruba 1 120 000 Kč – a to kvůli jedinému běžícímu závazku na auto. Čím vyšší splátka leasingu nebo čím nižší příjem domácnosti, tím větší je procentuální dopad na maximální hypotéku. U domácností s nižším příjmem nebo s více souběžnými splátkami (leasing, spotřebák, kreditka) může být rozdíl ještě výraznější.

Co když má leasing vysokou akontaci a nízkou splátku

Některé leasingové smlouvy jsou nastavené s vyšší akontací a nízkou měsíční splátkou právě proto, aby nezatěžovaly rozpočet. Z pohledu hypotéky je to výhoda – banka totiž pracuje s aktuální výší měsíční splátky, ne s celkovou hodnotou vozu. Pokud tedy plánujete pořídit auto na leasing v době, kdy zároveň uvažujete o hypotéce, může se vyplatit nastavit splátkový kalendář tak, aby měsíční splátka byla co nejnižší, i za cenu vyšší akontace.

Jak si při souběhu hypotéky a leasingu zlepšit šanci na schválení

Pokud zjistíte, že vám splátka auta „ukrajuje“ z maximální výše hypotéky víc, než by vám vyhovovalo, existuje několik praktických cest, jak situaci řešit ještě před podáním žádosti.

Doplacení nebo refinancování leasingu

Pokud máte k dispozici volné prostředky, může se vyplatit leasing před žádostí o hypotéku doplatit. Jakmile závazek zmizí z registrů a přestane se objevovat jako pravidelná splátka, banka s ním při výpočtu bonity už nepočítá a maximální výše hypotéky se tím zvýší. U finančního leasingu je potřeba počítat s případnými poplatky za předčasné ukončení podle konkrétní leasingové smlouvy – tyto podmínky se řídí smluvními pravidly leasingové společnosti, nikoliv pravidly pro hypotéky.

Přidání spoludlužníka

Pokud hypotéku žádáte společně s partnerem nebo partnerkou, banka obvykle sčítá příjmy obou žadatelů a zároveň i jejich závazky. Přidání druhého žadatele s vlastním příjmem může kompenzovat dopad leasingu jednoho z nich, pokud ovšem i druhá osoba nemá vlastní úvěrové závazky, které by naopak bonitu domácnosti snižovaly.

Prodloužení splatnosti hypotéky

Delší splatnost znamená nižší měsíční splátku při stejné výši úvěru, což dává prostor i pro souběžnou splátku leasingu. Je ale potřeba počítat s tím, že delší splatnost znamená vyšší celkově zaplacenou částku na úrocích za celou dobu trvání úvěru.

Snížení cílové výše hypotéky nebo vyšší vlastní zdroje

Pokud máte k dispozici vlastní úspory, jejich navýšení sníží potřebnou výši úvěru a tím i nárok na měsíční splátku. Zároveň to pomůže udržet LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti) v bezpečném pásmu do 80 %, respektive do 90 % u žadatelů mladších 36 let kupujících vlastní bydlení.

LTV a DTI nejsou totéž – a leasing ovlivňuje jen jedno z nich

Je důležité rozlišovat dva různé ukazatele, se kterými banka pracuje. LTV se vztahuje k hodnotě zastavené nemovitosti, ne ke splátkám – leasing na auto na něj nemá přímý vliv. Naopak ukazatel schopnosti splácet (interně nastavený jako obdoba DTI/DSTI) vychází z vašich příjmů a existujících závazků, a právě sem leasing auta spadá. Může se tak stát, že máte dostatek vlastních prostředků na vysoké LTV, ale kvůli souběžné splátce leasingu vám banka přesto nabídne nižší částku úvěru, než byste čekali.

Pozor na skryté závazky v žádosti

Banka si informace o vašich úvěrech ověřuje v registrech, takže zatajit běžící leasing nemá smysl a často to ani není možné. Pokud navíc leasing splácíte jako OSVČ na firmu, banka se obvykle ptá i na to, zda splátka zatěžuje firemní, nebo osobní cash flow, a podle toho ji zohlední při posuzování vaší bonity jako fyzické osoby.

Shrnutí: co udělat, než podáte žádost o hypotéku

Pokud právě splácíte auto na leasing a zároveň plánujete hypotéku, má smysl si předem spočítat, jak velký prostor vám na splátku úvěru reálně zůstává. Zvažte, zda se vyplatí leasing před žádostí doplatit, zda je výhodnější přibrat spoludlužníka, nebo zda stačí upravit splatnost či cílovou výši úvěru. Každá banka k tomu přistupuje mírně odlišně, a proto se nabídky jednotlivých institucí mohou v konkrétní modelové situaci výrazně lišit.

Přesně proto má smysl nespoléhat na odhad a podívat se na čísla konkrétně. V kalkulačce nahoře na stránce si můžete se zadáním vlastního příjmu, splátky leasingu i plánované výše hypotéky spočítat, jak velký úvěr si můžete reálně dovolit, a rovnou porovnat nabídky devíti bank. Pokud chcete probrat svou konkrétní situaci – třeba zda se vyplatí leasing doplatit, nebo jak nastavit žádost se spoludlužníkem – domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže najít řešení šité na míru vašemu rozpočtu.