Sezónní výkyvy na trhu s bydlením: kdy máte při žádosti o hypotéku nejsilnější karty

Proč se realitní trh chová jako roční počasí

Málokdo si uvědomuje, že trh s nemovitostmi má svůj vlastní kalendář, který se opakuje rok co rok se zarážející pravidelností. Podobně jako se mění teploty a délka dne, mění se i intenzita poptávky, počet nabízených nemovitostí a ochota prodejců i bank jednat o podmínkách. Pro žadatele o hypotéku to znamená jednu klíčovou věc: stejná nemovitost a stejný příjem mohou v březnu a v listopadu vést k úplně jinému výsledku vyjednávání.

Sezónnost se týká dvou propojených oblastí, které je potřeba sledovat společně. Tou první je realitní trh samotný, tedy chování prodávajících, kupujících a makléřů. Tou druhou je bankovní sektor, který má svá vlastní interní cykly spojená s plněním obchodních plánů, koncem čtvrtletí a koncem roku. Kdo dokáže tyto dva cykly propojit, získává při vyjednávání výraznou výhodu.

Jaro a léto: realitní špička s vysokou konkurencí

Od konce února do konce června tradičně graduje počet nových nabídek i poptávka. Lidé chtějí stihnout přestěhování před letními prázdninami, rodiny s dětmi plánují změnu bydliště tak, aby nenarušily školní rok, a investoři reagují na první jarní oživení ekonomiky. Realitní kanceláře v tomto období hlásí až o 30 až 40 procent více poptávek než v lednu, což logicky posiluje pozici prodávajících.

Co to znamená pro kupujícího

Pokud hledáte byt v dubnu nebo v květnu, pravděpodobně narazíte na více konkurenčních zájemců o stejnou nemovitost. Prodejci proto méně slevují z inzertní ceny, méně ochotně přistupují na odklad splatnosti nebo na úhradu právních služeb kupujícího. V praxi to znamená, že rozdíl mezi inzertní a skutečně sjednanou cenou bývá v tomto období menší, často jen 2 až 5 procent, zatímco v klidnějších měsících se pohybuje i kolem 8 až 10 procent.

Podzim a zima: prostor pro chladnou hlavu a lepší podmínky

Naopak od poloviny října do konce ledna trh výrazně zpomaluje. Blíží se svátky, lidé řeší jiné priority, počet nových nabídek klesá, ale zajímavé je, že klesá i ochota mnoha prodejců čekat na ideálního zájemce. Kdo má nemovitost v prosinci stále v nabídce, často už za sebou má několik neúspěšných měsíců prodeje a je psychicky i finančně motivovaný k rychlému uzavření obchodu.

Vyjednávací páky v chladnějších měsících

• Delší doba na trhu u konkrétní nemovitosti znamená menší konkurenci mezi kupujícími.
• Prodejci častěji přistupují na odklad kupní ceny nebo na zahrnutí vybavení do prodeje.
• Realitní makléři jsou motivovanější k rychlému uzavření obchodu před koncem roku, protože chtějí splnit roční provizní cíle.
• Menší tlak na rychlé rozhodnutí umožňuje kupujícímu důkladněji prověřit stav nemovitosti i podklady k hypotéce.

Konkrétní příklad z praxe: byt v hodnotě 4,2 milionu korun, který byl v inzerci od září, se v prosinci prodal za 3,95 milionu, tedy s téměř šestiprocentní slevou oproti původní ceně. Stejný typ bytu ve stejné lokalitě se v dubnu prodal jen s dvouprocentní slevou, protože o něj byl zájem hned od prvního týdne inzerce.

Bankovní cykly: proč konec roku a konec čtvrtletí hrají roli

Banky mají svoje interní obchodní plány navázané na kvartální a roční výsledky. Na konci prosince, června nebo září proto řada institucí zjemňuje podmínky, zrychluje schvalování nebo nabízí drobné bonusy, jako je sleva na pojištění, odpuštění poplatku za odhad nemovitosti nebo lepší úrokovou sazbu pro klienty s vyšší bonitou. Tyto nabídky nejsou nikde masivně inzerované, protože banky si nechtějí zavazovat ruce, ale zkušený hypoteční poradce o nich obvykle ví a dokáže je do jednání zapracovat.

Leden jako měsíc nové konkurence

Na začátku roku naopak banky často spouští nové produktové řady a chtějí získat čerstvé klienty, aby naplnily roční plán hned od startu. To vede k občasným cenovým válkám mezi institucemi, které se projeví nižšími úrokovými sazbami nebo výhodnějšími podmínkami pro fixaci na 3 nebo 5 let. Žadatel, který si v lednu porovná nabídky více bank, může ušetřit desetinky procentního bodu, což u hypotéky 4 miliony korun na 25 let představuje reálně tisíce korun ročně navíc v kapse.

Jak sezónnost promítnout do vlastní strategie

Praktický přístup vyžaduje kombinaci trpělivosti a rychlosti ve správný okamžik. Níže je shrnutí, jak se chovat v jednotlivých fázích roku.

Únor až červen: buďte připraveni jednat rychle

V tomto období nemá smysl vyjednávat o velkých slevách z ceny nemovitosti, protože konkurence je vysoká. Zásadní je mít předem připravené předschválení hypotéky, takzvaný hypotéční příslib, protože prodejci v silném trhu preferují kupující, kteří dokážou rychle doložit financování. Bez tohoto kroku riskujete, že vás předběhne jiný zájemce, i když nabízíte podobnou cenu.

Červenec a srpen: mírné zpomalení, čas na přípravu podkladů

Letní měsíce bývají klidnější díky dovoleným, což je ideální okno na sesbírání podkladů pro hypotéku, porovnání sazeb u více bank a konzultaci s poradcem. Trh se navíc na podzim znovu zrychlí, takže je výhodné vstupovat do něj s hotovými dokumenty.

Září až prosinec: prostor pro vyjednávání o ceně

Toto období nabízí nejlepší kombinaci menší konkurence mezi kupujícími a vyšší motivace prodejců k uzavření obchodu před koncem roku. Je to ideální čas na aktivní vyjednávání nejen o cenu nemovitosti, ale i o podmínky převodu, termín předání nebo zahrnutí vybavení domácnosti do kupní ceny.

Leden: čas na refixaci a porovnání sazeb

Pokud vám končí fixace hypotéky nebo teprve začínáte hledat financování, leden je typicky měsícem nejnižší konkurence o pozornost banky, protože instituce chtějí naplnit nový roční plán. Je to vhodná chvíle na důkladné porovnání nabídek, protože rozdíly mezi bankami mohou být v tomto období výraznější než jinde v roce.

Praktické tipy, jak posílit svou vyjednávací pozici bez ohledu na sezónu

• Mějte hypoteční příslib připravený předem, ideálně na dobu 60 až 90 dní, ať můžete jednat rychle bez ohledu na roční období.
• Sledujte, jak dlouho je konkrétní nemovitost inzerována. Delší doba na trhu je vždy silná páka pro snížení ceny, nezávisle na měsíci.
• Porovnávejte nabídky více bank současně, nespoléhejte na jednu instituci ani v obdobích, kdy se zdá trh klidný.
• Nebojte se otevřeně komunikovat s prodejcem o svých termínech a flexibilitě, právě to v tichých měsících často rozhoduje o výsledné slevě.
• V rychlých měsících upřednostněte jistotu financování před bojem o pár desetitisíc korun z ceny nemovitosti.

Shrnutí: sezónnost je nástroj, ne náhoda

Sezónní výkyvy na realitním trhu nejsou jen statistická zajímavost, ale reálný nástroj, který lze při vyjednávání aktivně využít. Kdo rozumí tomu, proč se v dubnu chová trh jinak než v listopadu, a proč banky mění přístup na konci čtvrtletí, dokáže si vyjednat lepší cenu nemovitosti i výhodnější podmínky hypotéky. Klíčem je nikdy nejednat naslepo a vždy mít k dispozici aktuální srovnání sazeb a předem promyšlenou strategii podle toho, v jaké fázi roku se právě nacházíte.

Spočítejte si svou splátku ještě dnes

Ať už plánujete koupi nemovitosti na jaře, nebo chcete využít klidnějších podzimních měsíců k výhodnému vyjednání ceny, vyzkoušejte si nejprve orientační výpočet splátky v kalkulačce hypotéky nahoře na stránce. Během chvilky uvidíte, jak by mohla vypadat vaše měsíční splátka podle aktuálních sazeb devíti bank. Pokud si nejste jistí, který měsíc a která banka je pro vaši situaci nejvýhodnější, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže sestavit strategii šitou na míru vaší situaci i aktuálnímu stavu trhu.