Sezónní výkyvy na trhu s bydlením: kdy máte při žádosti o hypotéku nejsilnější karty

Proč se realitní trh chová jako roční počasí

Málokdo si uvědomuje, že trh s nemovitostmi má svůj vlastní kalendář, který se opakuje rok co rok se zarážející pravidelností. Podobně jako se mění teploty a délka dne, mění se i intenzita poptávky, počet nabízených nemovitostí a ochota prodejců i bank jednat o podmínkách. Pro žadatele o hypotéku to znamená jednu klíčovou věc: stejná nemovitost a stejný příjem mohou v březnu a v listopadu vést k úplně jinému výsledku vyjednávání.

Sezónnost se týká dvou propojených oblastí, které je potřeba sledovat společně. Tou první je realitní trh samotný, tedy chování prodávajících, kupujících a makléřů. Tou druhou je bankovní sektor, který má svá vlastní interní cykly spojená s plněním obchodních plánů, koncem čtvrtletí a koncem roku. Kdo dokáže tyto dva cykly propojit, získává při vyjednávání výraznou výhodu.

Jaro a léto: realitní špička s vysokou konkurencí

Od konce února do konce června tradičně graduje počet nových nabídek i poptávka. Lidé chtějí stihnout přestěhování před letními prázdninami, rodiny s dětmi plánují změnu bydliště tak, aby nenarušily školní rok, a investoři reagují na první jarní oživení ekonomiky. Realitní kanceláře v tomto období hlásí vyšší poptávku než v lednu, což logicky posiluje pozici prodávajících.

Co to znamená pro kupujícího

Pokud hledáte byt v dubnu nebo v květnu, pravděpodobně narazíte na více konkurenčních zájemců o stejnou nemovitost. Prodejci proto méně slevují z inzertní ceny, méně ochotně přistupují na odklad splatnosti nebo na úhradu právních služeb kupujícího. V praxi to znamená, že rozdíl mezi inzertní a skutečně sjednanou cenou bývá v tomto období menší než v klidnějších měsících.

Podzim a zima: prostor pro chladnou hlavu a lepší podmínky

Naopak od poloviny října do konce ledna trh výrazně zpomaluje. Blíží se svátky, lidé řeší jiné priority, počet nových nabídek klesá, ale zajímavé je, že klesá i ochota mnoha prodejců čekat na ideálního zájemce. Kdo má nemovitost v prosinci stále v nabídce, často už za sebou má několik neúspěšných měsíců prodeje a je psychicky i finančně motivovaný k rychlému uzavření obchodu.

Vyjednávací páky v chladnějších měsících

• Delší doba na trhu u konkrétní nemovitosti znamená menší konkurenci mezi kupujícími.
• Prodejci častěji přistupují na odklad kupní ceny nebo na zahrnutí vybavení do prodeje.
• Realitní makléři jsou motivovanější k rychlému uzavření obchodu před koncem roku, protože chtějí splnit roční provizní cíle.
• Menší tlak na rychlé rozhodnutí umožňuje kupujícímu důkladněji prověřit stav nemovitosti i podklady k hypotéce.

Modelový příklad: představme si byt v ilustrační hodnotě 4,2 milionu korun, který by byl v inzerci od září a mohl by se v prosinci prodat za 3,95 milionu, tedy s téměř šestiprocentní slevou oproti původní ceně. Stejný typ bytu ve stejné lokalitě by se v dubnu mohl prodat jen s dvouprocentní slevou, protože by o něj byl zájem hned od prvního týdne inzerce.

Bankovní cykly: proč konec roku a konec čtvrtletí hrají roli

Banky mívají svoje interní obchodní plány navázané na kvartální a roční výsledky. Na konci prosince, června nebo září proto některé instituce mohou zjemňovat podmínky, zrychlovat schvalování nebo nabízet drobné bonusy, jako je sleva na pojištění, odpuštění poplatku za odhad nemovitosti nebo lepší úrokovou sazbu pro klienty s vyšší bonitou. Tyto nabídky nebývají masivně inzerované, protože banky si nechtějí zavazovat ruce, ale zkušený hypoteční poradce o nich může vědět a dokázat je do jednání zapracovat.

Leden jako měsíc nové konkurence

Na začátku roku naopak banky často spouští nové produktové řady a chtějí získat čerstvé klienty, aby naplnily roční plán hned od startu. To vede k občasným cenovým válkám mezi institucemi, které se projeví nižšími úrokovými sazbami nebo výhodnějšími podmínkami pro fixaci na 3 nebo 5 let. Žadatel, který si v lednu porovná nabídky více bank, může získat výhodnější podmínky. U hypotéky 4 miliony korun na 25 let závisí konkrétní dopad nabídky na podmínkách úvěru.

Jak sezónnost promítnout do vlastní strategie

Praktický přístup vyžaduje kombinaci trpělivosti a rychlosti ve správný okamžik. Níže je shrnutí, jak se chovat v jednotlivých fázích roku.

Únor až červen: buďte připraveni jednat rychle

V tomto období může být obtížnější vyjednávat o velkých slevách z ceny nemovitosti, protože konkurence bývá vysoká. Zásadní může být mít předem připravené předschválení hypotéky, takzvaný hypoteční příslib, protože prodejci v silném trhu často preferují kupující, kteří dokážou rychle doložit financování. Bez tohoto kroku riskujete, že vás předběhne jiný zájemce, i když nabízíte podobnou cenu.

Červenec a srpen: mírné zpomalení, čas na přípravu podkladů

Letní měsíce bývají klidnější díky dovoleným, což je ideální okno na sesbírání podkladů pro hypotéku, porovnání sazeb u více bank a konzultaci s poradcem. Trh se navíc na podzim znovu zrychlí, takže je výhodné vstupovat do něj s hotovými dokumenty.

Září až prosinec: prostor pro vyjednávání o ceně

Toto období může nabídnout kombinaci menší konkurence mezi kupujícími a vyšší motivace některých prodejců k uzavření obchodu před koncem roku. Může to být vhodný čas na aktivní vyjednávání nejen o cenu nemovitosti, ale i o podmínky převodu, termín předání nebo zahrnutí vybavení domácnosti do kupní ceny.

Leden: čas na refixaci a porovnání sazeb

Pokud vám končí fixace hypotéky nebo teprve začínáte hledat financování, leden může být měsícem nižší konkurence o pozornost banky, protože instituce mohou chtít naplnit nový roční plán. Může to být vhodná chvíle na důkladné porovnání nabídek, protože rozdíly mezi bankami mohou být v tomto období výraznější než jinde v roce.

Praktické tipy, jak posílit svou vyjednávací pozici bez ohledu na sezónu

• Mějte hypoteční příslib připravený předem, ideálně na dobu 60 až 90 dní, ať můžete jednat rychle bez ohledu na roční období.
• Sledujte, jak dlouho je konkrétní nemovitost inzerována. Delší doba na trhu může být silnou pákou pro snížení ceny, nezávisle na měsíci.
• Porovnávejte nabídky více bank současně, nespoléhejte na jednu instituci ani v obdobích, kdy se zdá trh klidný.
• Nebojte se otevřeně komunikovat s prodejcem o svých termínech a flexibilitě, právě to v tichých měsících často rozhoduje o výsledné slevě.
• V rychlých měsících upřednostněte jistotu financování před bojem o snížení ceny nemovitosti.

Shrnutí: sezónnost je nástroj, ne náhoda

Sezónní výkyvy na realitním trhu nejsou jen statistická zajímavost, ale mohou být užitečným vodítkem při vyjednávání. Kdo rozumí tomu, proč se v dubnu může trh chovat jinak než v listopadu a proč se přístup bank může měnit na konci čtvrtletí, může lépe posoudit možnosti vyjednání ceny nemovitosti i podmínek hypotéky. Klíčem je nejednat naslepo a mít k dispozici aktuální srovnání sazeb a promyšlenou strategii podle toho, v jaké fázi roku se právě nacházíte.

Spočítejte si svou splátku ještě dnes

Ať už plánujete koupi nemovitosti na jaře, nebo chcete využít klidnějších podzimních měsíců k výhodnému vyjednání ceny, vyzkoušejte si nejprve orientační výpočet splátky v kalkulačce hypotéky nahoře na stránce. Během chvilky uvidíte, jak by mohla vypadat vaše měsíční splátka podle aktuálních sazeb devíti bank. Pokud si nejste jistí, který měsíc a která banka je pro vaši situaci nejvýhodnější, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže sestavit strategii šitou na míru vaší situaci i aktuálnímu stavu trhu.