Koupě bytu s nájemníkem uvnitř: jak existující nájemní smlouva ovlivní schválení hypotéky

Koupíte-li byt s nájemníkem, nájemní smlouva ze zákona přechází na vás jako nového vlastníka a banka s ní pracuje na dvou frontách zároveň. Zaprvé posuzuje, zda obsazený byt neznamená vyšší riziko a nižší tržní hodnotu zástavy. Zadruhé může nájemné, pokud je řádně doložené, započítat do vašeho příjmu a zvýšit tak bonitu. Výsledek závisí na kvalitě smlouvy a účelu, ke kterému úvěr žádáte.

Proč nájemní smlouva banku vůbec zajímá

Mnoho klientů si myslí, že nájemník je čistě soukromá záležitost mezi prodávajícím a nájemcem, která se hypotéky netýká. Realita je jiná. Podle občanského zákoníku platí, že koupí nemovitosti přechází nájemní vztah automaticky na nového vlastníka, aniž by k tomu nájemník musel dávat souhlas. Vy se tak stáváte pronajímatelem ze zákona v okamžiku vkladu vlastnického práva do katastru, i kdybyste o existenci nájemníka věděli jen z doslechu. Banka to ví, a proto se na existenci a parametry nájmu při schvalování úvěru cíleně ptá.

Z pohledu banky jde o dvě odlišné otázky. První je, k čemu bude nemovitost sloužit – zda v ní budete bydlet vy sami, nebo zůstane pronajatá dál jako investice. Druhá otázka se týká rizika: obsazený byt se hůře prodává v případě, že by se úvěr dostal do problémů a banka musela zástavu zpeněžit v dražbě nebo prodeji.

Vliv na účel úvěru a typ hypotéky

Bydlení pro vlastní potřebu, nebo investice

Pokud plánujete byt po koupi obývat sami, ale nájemník tam aktuálně bydlí na základě platné smlouvy, banka bude chtít vědět, jak a kdy se do bytu skutečně nastěhujete. U hypoték se zvýhodněnými podmínkami pro vlastní bydlení totiž některé banky vyžadují, abyste nemovitost užívali v přiměřené době po čerpání úvěru, obvykle do několika měsíců. Pokud je v bytě nájemník se smlouvou na dobu určitou, která končí až za rok a půl, může to komplikovat schválení produktu určeného čistě pro vlastní bydlení.

Řešením bývá buď dohoda s prodávajícím o ukončení nájmu ještě před podpisem kupní smlouvy, nebo přiznání, že byt bude sloužit jako investiční, a žádost o úvěr strukturovanou podle toho. Investiční hypotéky mají obvykle o 0,2 až 0,8 procentního bodu vyšší úrokovou sazbu a přísnější požadavky na LTV, protože banka počítá s tím, že v případě potíží nebude moct nemovitost okamžitě prodat bez nájemníka za tržní cenu.

Nájem na dobu určitou vs. neurčitou

Banky obecně vnímají příznivěji nájem na dobu určitou s jasným koncem, protože dává jistotu, kdy se byt uvolní. Nájem na dobu neurčitou naopak znamená, že výpověď je možná jen ze zákonných důvodů podle občanského zákoníku, s výpovědní lhůtou tři měsíce a v některých případech i s povinností zajistit nájemci bytovou náhradu. To celý proces prodlužuje a banka to zohlední při posouzení rizika i při odhadu ceny nemovitosti.

Jak nájemné ovlivňuje bonitu žadatele

Existující nájemní smlouva nemusí být jen komplikace, může být i výhoda. Pokud plánujete byt dál pronajímat, banky obvykle umožňují započítat příjem z nájmu do celkové bonity, a to zpravidla ve výši 70 až 80 procent skutečně přiznaného nájemného. Podmínkou je platná písemná smlouva, historie plateb na účet za posledních šest až dvanáct měsíců a často i daňové přiznání, pokud příjem z nájmu podnikáte jako fyzická osoba.

Konkrétní příklad: byt v hodnotě 3,5 milionu korun je pronajatý za 15 000 korun měsíčně. Banka uzná typicky 70 procent tohoto nájemného, tedy 10 500 korun, a tuto částku přičte k vašemu čistému příjmu při výpočtu maximální výše úvěru. U žadatele s čistým příjmem 35 000 korun měsíčně tak reálně pracuje s příjmem kolem 45 500 korun, což může znamenat rozdíl stovek tisíc korun v maximální schválené výši hypotéky.

Ocenění bytu s nájemníkem a dopad na LTV

Znalec, který zpracovává odhad ceny nemovitosti pro účely hypotéky, musí přítomnost nájemníka zohlednit. Obsazený byt se v případě nutného prodeje prodává hůře a pomaleji než volný, protože okruh zájemců se zužuje především na investory. Proto se u obsazených bytů běžně objevuje diskont v odhadu ceny v řádu 5 až 15 procent oproti srovnatelnému volnému bytu.

Nižší odhadní cena má přímý dopad na LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zástavy. Pokud banka poskytuje maximálně 80 procent z hodnoty nemovitosti a odhad kvůli nájemníkovi klesne o 10 procent, musíte buď navýšit vlastní zdroje, nebo počítat s nižší schválenou částkou úvěru. U investičních hypoték bývá maximální LTV navíc ještě přísnější, často jen 70 procent, právě kvůli vyššímu vnímanému riziku.

Kauce, jistota a další praktické detaily

Nezapomeňte, že spolu s nájmem přechází na nového vlastníka i povinnost vrátit nájemci kauci, pokud ji zaplatil. Tuto skutečnost je nutné ošetřit v kupní smlouvě, typicky formou snížení kupní ceny o výši kauce nebo jejím fyzickým předáním kupujícímu při podpisu. Banka může chtít vidět, jak je tato záležitost vyřešena, protože nevypořádaná kauce znamená budoucí závazek nového vlastníka.

Co dělat, když nájemník neplatí

Pokud prodávající přiznává, že nájemník má dluh na nájemném nebo platí nepravidelně, banka takový příjem do bonity nezapočítá a navíc to může vzít jako signál vyššího rizika celé transakce. V takovém případě je lepší situaci vyřešit ještě před podáním žádosti, ideálně ukončením nájmu dohodou nebo doložením, že dluh byl uhrazen a plnění je od té doby bezproblémové po dobu alespoň několika měsíců.

Checklist před podáním žádosti o hypotéku

• Zajistěte si kopii aktuální nájemní smlouvy včetně všech dodatků a ověřte, zda je na dobu určitou nebo neurčitou.
• Vyžádejte si výpis plateb nájemného na účet prodávajícího za posledních 6 až 12 měsíců.
• Ujasněte si účel koupě – vlastní bydlení, nebo investice – a podle toho volte typ hypotečního produktu.
• Ošetřete v kupní smlouvě vypořádání kauce mezi prodávajícím, vámi a nájemníkem.
• Pokud chcete byt obývat sami, domluvte s prodávajícím termín a způsob ukončení nájmu ještě před podpisem kupní smlouvy.
• Počítejte s možným diskontem v odhadu ceny nemovitosti a připravte si rezervu vlastních zdrojů.

Shrnutí a doporučení

Koupě bytu s nájemníkem není žádná automatická překážka pro schválení hypotéky, ale vyžaduje pečlivější přípravu a transparentní komunikaci s bankou už od začátku. Vyplatí se dopředu vědět, zda chcete byt investičně pronajímat, nebo v něm bydlet, protože od toho se odvíjí typ úvěru, výše úrokové sazby i maximální LTV. Dobře doložená nájemní smlouva s bezproblémovou platební historií vám naopak může bonitu zvýšit a otevřít cestu k vyšší schválené částce.

Pokud řešíte konkrétní byt s nájemníkem a nejste si jistí, jak se promítne do vaší nabídky a měsíční splátky, vyzkoušejte si nejprve orientační výpočet v kalkulačce hypotéky nahoře na stránce, kde porovnáte podmínky devíti bank najednou. A pokud chcete situaci probrat do detailu, včetně nastavení účelu úvěru nebo vypořádání kauce, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže připravit žádost tak, aby prošla bez zbytečných komplikací.