Kolik rezervy mít na účtu ještě před podáním žádosti o hypotéku

Před podáním žádosti byste měli mít na účtu kromě vlastních zdrojů na akontaci (obvykle 10–20 % z ceny nemovitosti) ještě finanční rezervu ve výši alespoň 2–3 měsíčních splátek hypotéky plus 30 000 až 80 000 Kč na vedlejší náklady spojené s koupí a přestěhováním. Banka tuto rezervu sice po vás přímo nevyžaduje jako povinnou podmínku, ale výrazně zvyšuje šanci na schválení a chrání vás před problémy hned po nastěhování.

Proč banky vlastně zůstatek na účtu sledují

Hypoteční poradci i bankovní analytici se při posuzování žádosti nedívají jen na to, jestli máte dostatečný příjem na pokrytí splátky. Zajímá je i takzvaná finanční kázeň a stabilita klienta. Pokud má žadatel na účtu těsně před podáním žádosti nulový zůstatek nebo je dokonce v mínusu, působí to jako varovný signál – banka si klade otázku, zda dokáže hospodařit s penězi i po vzniku nového dluhu.

Naopak klient, který má na účtu viditelnou rezervu, ukazuje, že umí šetřit, plánovat a že případný výpadek příjmu, nečekaná oprava nebo zdravotní komplikace ho nepoloží na kolena. To se pozitivně promítá i do celkového hodnocení bonity, i když to není explicitní bod v žádosti.

Rezerva jako pojistka proti neschválení

Banky si navíc často žádají výpisy z účtu za poslední tři až šest měsíců. Pokud v nich uvidí pravidelné strhávání do minusu, opakované rychlé půjčky nebo časté přečerpání kontokorentu, může to vést k zamítnutí žádosti nebo alespoň k horším podmínkám úrokové sazby. Rezerva na účtu tedy funguje i jako důkaz o zdravém hospodaření domácnosti.

Kolik peněz byste tedy měli mít stranou

Odpověď se liší podle situace, ale dá se rozdělit do tří základních vrstev, které je dobré mít připravené ještě před tím, než zajdete na pobočku banky nebo vyplníte online žádost.

1. Vlastní zdroje na akontaci

Banky standardně financují 80 až 90 procent hodnoty nemovitosti, zbytek musí klient doložit z vlastních zdrojů. U bytu za 4 miliony korun tak potřebujete mít našetřeno minimálně 400 000 až 800 000 Kč jen na samotnou akontaci. Toto je základní a nejznámější položka, na kterou lidé myslí nejčastěji.

2. Rezerva na první měsíce splácení

Méně lidí už počítá s tím, že po podpisu smlouvy a přestěhování často dojde k výpadku nebo zpoždění příjmu – například při změně zaměstnání, přechodu na živnost nebo při čerpání dovolené na stěhování. Doporučuje se mít stranou částku odpovídající dvěma až třem měsíčním splátkám hypotéky. Pokud bude vaše měsíční splátka 18 000 Kč, měli byste mít rezervu minimálně 36 000 až 54 000 Kč navíc, oddělenou od peněz na akontaci.

3. Náklady spojené s koupí a stěhováním

Kromě samotné ceny nemovitosti a splátek vznikají i vedlejší náklady, na které se často zapomíná:

• odhad nemovitosti pro banku, obvykle 3 000 až 6 000 Kč
• poplatky za vklad do katastru nemovitostí, přibližně 2 000 Kč
• právní služby nebo advokátní úschova, řádově 5 000 až 15 000 Kč
• pojištění nemovitosti a domácnosti, běžně 3 000 až 8 000 Kč ročně
• stěhování, drobné opravy a vybavení nové domácnosti, klidně 20 000 až 50 000 Kč

Součet těchto položek se pohybuje mezi 30 000 a 80 000 Kč, v závislosti na stavu a velikosti nemovitosti i na tom, zda kupujete byt v původním stavu nebo po kompletní rekonstrukci.

Konkrétní příklad z praxe

Představte si mladý pár, který kupuje byt za 4 500 000 Kč. Banka jim poskytne hypotéku ve výši 85 % hodnoty, tedy 3 825 000 Kč. Vlastní zdroje tak musí činit 675 000 Kč. Kromě toho by si měli nechat rezervu na tři měsíční splátky ve výši přibližně 60 000 Kč a počítat s vedlejšími náklady kolem 45 000 Kč. Celkově by tedy na účtu měli mít připraveno nejen oněch 675 000 Kč na akontaci, ale ideálně dalších 100 000 až 105 000 Kč navíc, aby měli klidnou hlavu i v prvních měsících po nastěhování.

Co dělat, když takovou rezervu zatím nemáte

Pokud vám do ideální rezervy něco chybí, neznamená to automaticky konec plánů na vlastní bydlení. Existuje několik cest, jak situaci řešit:

• posunout termín podání žádosti o několik měsíců a mezitím cíleně spořit
• zvážit nižší LTV, tedy nižší podíl hypotéky, pokud máte možnost přilepšit si od rodiny
• prodiskutovat s poradcem možnost kombinace hypotéky se stavebním spořením nebo jiným produktem
• zvolit nemovitost v nižší cenové kategorii, která sníží nároky na akontaci i rezervu

Důležité je nepodávat žádost ve chvíli, kdy je účet na nule a k tomu ještě běží jiné závazky. Lepší je počkat pár měsíců a vstoupit do procesu s jistotou, než riskovat zamítnutí nebo schválení za horších podmínek.

Časté chyby, kterým se vyplatí předejít

Mnoho žadatelů dělá tu chybu, že těsně před podáním žádosti přesune veškeré úspory na akontaci a nechá si účet prázdný. Banka pak vidí nulový zůstatek, což může vzbudit dojem, že klient žije od výplaty k výplatě. Další častou chybou je čerpání spotřebitelského úvěru těsně před hypotékou na dofinancování vybavení bytu – to zhoršuje bonitu a může snížit maximální možnou výši úvěru.

Stejně tak se nevyplácí měnit banku, přesouvat velké částky mezi účty těsně před podáním žádosti nebo mít na výpisu neobvyklé a nevysvětlené platby. Banky si tyto pohyby všímají a mohou si vyžádat dodatečné vysvětlení, což celý proces zpomalí.

Jak si rezervu spočítat na míru vaší situaci

Ideální výše rezervy se liší podle výše úvěru, regionu, typu nemovitosti i vaší rodinné situace. Rodina se dvěma dětmi bude potřebovat vyšší rezervu než pár bez závazků, stejně tak žadatel na volné noze by měl počítat spíše s vyšší rezervou než zaměstnanec se stabilním příjmem na hlavní pracovní poměr.

Než se pustíte do hledání konkrétní nemovitosti, vyplatí se udělat si reálný odhad měsíční splátky a připravit si k tomu i rezervu na neočekávané výdaje. Přesnou splátku podle aktuálních sazeb devíti bank si snadno spočítáte v kalkulačce nahoře na stránce – stačí zadat cenu nemovitosti a výši vlastních zdrojů a hned uvidíte, s jakou částkou byste měli počítat i mimo samotnou akontaci.

Pokud si nejste jistí, zda vaše rezerva odpovídá vaší konkrétní situaci, nebo řešíte specifický případ jako OSVČ, více příjmů či kombinaci úvěru se stavebním spořením, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó. Společně projdete vaše čísla, navrhne vám realistický plán financování a pomůže vám nastavit rezervu tak, aby vás po podpisu smlouvy nic nepřekvapilo.