Jak bonita druhého spolužadatele ovlivní výslednou úrokovou sazbu hypotéky

Bonita druhého spolužadatele ovlivňuje úrokovou sazbu hypotéky nepřímo, ale velmi citelně. Banka nesčítá dva samostatné žadatele s vlastními sazbami – posuzuje jednu společnou bonitu, díky které se může snížit poměr úvěru k příjmům, zlepšit LTV nebo splnit interní podmínky pro nejnižší sazbové pásmo. Slabý spolužadatel naopak riziko banky zvyšuje a sazbu může spíše zhoršit.

Většina klientů si myslí, že druhý žadatel v hypotéce je jen formální položka v žádosti – jméno navíc, které má hlavně zajistit vyšší schválenou částku. Ve skutečnosti ale hraje bonita spolužadatele klíčovou roli v tom, jakou sazbu banka nakonec nabídne, a to i u produktů, kde sazba na první pohled vypadá jako pevně daná podle sazebníku.

Proč banka posuzuje spolužadatele jako součást jednoho rizika

Hypotéka se dvěma žadateli funguje jako jeden úvěrový vztah, ne jako dvě oddělené smlouvy. Banka sčítá čisté příjmy obou žadatelů, odečítá jejich závazky, kontroluje záznamy v registrech dlužníků a teprve z výsledného čísla počítá, jak vysoký úvěr je pro domácnost bezpečný. Sazba pak není fixní číslo platné pro každého – banky pracují s takzvanými rizikovými pásmy, kde lepší poměr příjmů k závazkům, nižší LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) nebo delší a stabilnější pracovní historie znamenají nižší úrokovou přirážku.

Pokud má hlavní žadatel omezené příjmy nebo kratší historii zaměstnání, bonitní spolužadatel dokáže tento nedostatek vyrovnat. Výsledkem může být nejen schválení vyšší částky, ale i posun do lepšího sazbového pásma, protože banka vnímá riziko nesplácení jako nižší.

Co konkrétně banka u spolužadatele hodnotí

• Výši čistého měsíčního příjmu a jeho stabilitu (pracovní poměr na dobu neurčitou, OSVČ s daňovým přiznáním za poslední dva roky, případně invalidní či starobní důchod)
• Výši a typ stávajících závazků – další hypotéky, spotřebitelské úvěry, leasingy, kreditní karty a kontokorenty
• Záznamy v registrech SOLUS, BRKI a NRKI
• Věk žadatele ve vztahu k délce úvěru (u staršího spolužadatele banka může zkrátit maximální dobu splatnosti)
• Vztah mezi žadateli – manželé, partneři, rodiče a děti nebo sourozenci se posuzují mírně odlišně podle interních pravidel jednotlivých bank

Jak se počítá společná bonita v praxi

Základním ukazatelem, který banka počítá, je takzvaný DSTI (Debt Service to Income) – poměr všech měsíčních splátek k čistému příjmu domácnosti. Doporučovaná hranice se pohybuje kolem 45 %, u konzervativnějších bank i níže. Pokud hlavní žadatel má čistý příjem 35 000 Kč a splátku hypotéky 15 000 Kč, jeho DSTI je zhruba 43 % – na hraně přijatelnosti. Přidáním spolužadatele s příjmem 25 000 Kč a bez dalších závazků klesne společné DSTI na přibližně 25 %, což banku posune k nabídce nižší sazby, protože riziko nesplácení vnímá jako podstatně menší.

Druhým klíčovým parametrem je LTV, tedy kolik procent hodnoty nemovitosti úvěr pokrývá. Bonita spolužadatele sama o sobě LTV nemění, ale umožňuje žadatelům sáhnout na vyšší úvěr při zachování stejného LTV, případně dovolí použít vlastní úspory efektivněji a LTV snížit – a nižší LTV je jedním z nejsilnějších faktorů, které banky odměňují lepší sazbou.

Příklad z praxe

Manželský pár žádá o hypotéku 4 000 000 Kč na nemovitost v hodnotě 5 000 000 Kč, LTV tedy vychází na 80 %. Manžel má čistý příjem 30 000 Kč a jednu splátku spotřebitelského úvěru 3 000 Kč měsíčně. Sám by dosáhl na úvěr jen s vyšší přirážkou k sazbě kvůli vyššímu DSTI a existujícímu závazku. Manželka s příjmem 28 000 Kč bez závazků společnou bonitu výrazně zlepší – DSTI klesne přibližně o třetinu a banka může nabídnout sazbu o 0,2 až 0,4 procentního bodu nižší, než by nabídla jen manželovi samotnému. U úvěru na 25 let a částce 4 miliony korun to znamená rozdíl v měsíční splátce v řádu stovek korun a v celkově zaplacených úrocích i statisíce korun za dobu splácení.

Kdy spolužadatel sazbu naopak zhorší

Ne vždy platí, že druhý žadatel automaticky pomůže. Pokud má spolužadatel nízký nebo nestabilní příjem, záznam v registru dlužníků nebo vysoké stávající závazky, může se společná bonita naopak zhoršit. Banka v takovém případě může:

• Nabídnout vyšší úrokovou přirážku kvůli zvýšenému vnímanému riziku
• Snížit maximální schválenou výši úvěru
• Požadovat doložení dalších příjmů nebo spoluúčast třetí osoby (ručitele)
• V krajním případě žádost zamítnout, i když by hlavní žadatel sám dosáhl na schválení

Typickým příkladem je situace, kdy si partneři berou hypotéku společně, ale jeden z nich má již běžící spotřebitelský úvěr nebo kreditní kartu s vysokým limitem – i nevyčerpaný limit karty banka často započítává jako potenciální závazek, což zhorší DSTI celé domácnosti.

Jak zvýšit šanci na lepší sazbu díky spolužadateli

Před podáním žádosti

• Zkontrolujte si výpis z registrů SOLUS a bankovních registrů oba dva, ideálně měsíc před žádostí
• Zvažte splacení nebo zrušení nevyužívaných kreditních karet a kontokorentů, které zatěžují DSTI
• Připravte si doklady o příjmech obou žadatelů v konzistentní podobě (potvrzení zaměstnavatele, daňová přiznání u OSVČ za poslední dva roky)
• Zvažte, zda je výhodnější přizvat jako spolužadatele partnera, rodiče nebo sourozence s vyšším a stabilnějším příjmem

Při jednání s bankou

Nespoléhejte se na nabídku první banky. Jednotlivé banky mají odlišné modely hodnocení bonity a odlišnou váhu přikládají věku, typu pracovního poměru i regionu bydliště. Rozdíl v nabídnuté sazbě mezi bankami při stejné bonitě domácnosti může činit i 0,3 až 0,5 procentního bodu, což se při dlouhodobém úvěru promítne do statisícových rozdílů na úrocích.

Shrnutí – proč se bonita druhého žadatele vyplatí řešit předem

Bonita spolužadatele není jen podmínka pro schválení úvěru, ale reálný nástroj, jak si vyjednat lepší úrokovou sazbu. Domácnost, která si před podáním žádosti srovná závazky, zkontroluje registry a připraví kompletní doklady o příjmech obou žadatelů, má výrazně silnější vyjednávací pozici než domácnost, která podá žádost bez přípravy a nechá bance volnou ruku při hodnocení rizika.

Protože se podmínky a modely hodnocení bonity mezi bankami liší, nejrychlejší cestou, jak zjistit, jak konkrétně vaše společná bonita ovlivní nabízenou sazbu, je porovnat si podmínky napříč trhem. V kalkulačce nahoře na stránce si během pár minut spočítáte orientační splátku pro vaši konkrétní kombinaci příjmů a závazků obou žadatelů. Pokud chcete mít jistotu, že vyjednáte skutečně nejlepší dostupnou sazbu a nastavíte žádost tak, aby bonita obou žadatelů pracovala ve váš prospěch, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám žádost projde krok za krokem a navrhne, kde má smysl bonitu domácnosti ještě před podáním žádosti vylepšit.