Garáž nebo parkovací stání v hypotéce: kdy je banka profinancuje s bytem?

Garáž nebo parkovací stání banka obvykle profinancuje jako součást hypotéky, pokud je zapsáno na stejném listu vlastnictví jako byt nebo dům, případně jako samostatná jednotka koupená současně s bydlením. Podmínky, maximální výše úvěru i úroková sazba se ale liší podle typu nemovitosti, jejího zápisu v katastru a konkrétní banky.

Proč banky řeší garáž a parkovací stání jinak než byt

Hypotéka je úvěr účelově vázaný na financování bydlení, a banky proto pečlivě zkoumají, co přesně je předmětem zástavy a co se vlastně kupuje. Byt nebo rodinný dům jsou z pohledu banky jasně rezidenční nemovitostí s vysokou likviditou – v případě problémů se dají poměrně snadno prodat. Garáž nebo parkovací stání jsou naopak vnímány jako doplňkový majetek, jehož likvidita bývá nižší a jehož hodnota v čase kolísá jinak než u bytu. Proto banky rozlišují, zda je garáž součástí bytové jednotky, nebo zda jde o samostatnou nemovitost.

Tři nejčastější situace, se kterými se v praxi setkáváme

• Garážové stání je součástí bytové jednotky a je zapsáno jako její příslušenství přímo na listu vlastnictví bytu.
• Parkovací stání je samostatnou jednotkou v katastru nemovitostí, ale nachází se ve stejném domě nebo areálu jako byt a kupuje se současně.
• Garáž je zcela oddělenou nemovitostí, například řadová garáž v jiné lokalitě, kterou žadatel kupuje nezávisle na bydlení.

Každá z těchto variant má jiný dopad na to, jak banka k financování přistoupí a jaké podmínky nastaví.

Garáž jako příslušenství bytu – nejjednodušší varianta

Pokud je garážové stání nebo sklep zapsáno jako příslušenství bytové jednotky a nemá vlastní list vlastnictví, banka jej běžně považuje za nedílnou součást nemovitosti. V praxi to znamená, že se jeho hodnota jednoduše připočítá k hodnotě bytu a celá transakce se financuje za standardních podmínek hypotéky na bydlení. Žadatel tak může dosáhnout na stejné LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zástavy, jako u čistého bytu – obvykle 80 až 90 procent hodnoty nemovitosti, a získá i standardní úrokovou sazbu pro rezidenční bydlení, která se v současné době pohybuje zhruba mezi 4,5 a 5,5 procenta ročně v závislosti na fixaci a bonitě klienta.

Příklad z praxe

Klient kupuje byt 3+kk za 5 500 000 Kč, jehož součástí je garážové stání v podzemních garážích domu v hodnotě 350 000 Kč, obojí zapsáno na jednom listu vlastnictví. Banka posuzuje celou nemovitost jako jeden celek v hodnotě 5 850 000 Kč a při LTV 80 procent poskytne úvěr až 4 680 000 Kč. Garáž se v tomto případě nijak zvlášť neřeší, nesnižuje maximální LTV ani nezvyšuje úrokovou sazbu.

Samostatná jednotka parkovacího stání – co se mění

Složitější je situace, kdy má parkovací stání vlastní list vlastnictví, tedy je vedeno jako samostatná nemovitá věc, byť se nachází ve stejném domě jako kupovaný byt. Většina bank v takovém případě umožní financovat obě nemovitosti v rámci jedné hypotéky, protože jde o jednu transakci a jeden účel – bydlení. Přesto může být nastavena mírně odlišná politika:

• Některé banky uplatňují na samostatně zapsané parkovací stání nižší LTV, typicně kolem 70 procent, zatímco na byt jde standardních 80 až 90 procent.
• Jiné banky celou transakci sloučí a použijí jednotné LTV na součet hodnot obou nemovitostí, pokud se kupují současně od stejného prodávajícího.
• Úroková sazba zůstává zpravidla stejná jako pro klasickou hypotéku na bydlení, pokud parkovací stání slouží výhradně vlastníkovi bytu a není pronajímáno jako komerční prostor.

Modelový příklad se dvěma listy vlastnictví

Žadatel kupuje byt za 4 800 000 Kč a samostatně zapsané parkovací stání v podzemních garážích za 400 000 Kč. Banka posoudí byt s LTV 90 procent, tedy úvěr do 4 320 000 Kč, a na parkovací stání uplatní LTV 70 procent, tedy maximálně 280 000 Kč. Celkový úvěr tak může dosáhnout 4 600 000 Kč, klient ale musí počítat s tím, že na rozdíl mezi hodnotou parkovacího stání a poskytnutým úvěrem bude potřebovat vlastní zdroje.

Samostatná garáž mimo bytový dům

Pokud si žadatel kupuje garáž, která stojí zcela odděleně, například řadovou garáž v jiné ulici nebo dokonce jiné lokalitě než byt, situace se výrazně komplikuje. Banky takovou nemovitost často posuzují jako doplňkovou komerční nebo rekreační zástavu a mohou:

• Vyžadovat samostatné ocenění garáže znaleckým posudkem nebo interním odhadcem banky.
• Nastavit nižší LTV, typicky 50 až 60 procent hodnoty garáže.
• Odmítnout garáž zahrnout do hypotéky na bydlení a nabídnout raději jiný úvěrový produkt, například spotřebitelský úvěr nebo americkou hypotéku.

V takových případech se často vyplatí garáž financovat samostatně, například z vlastních úspor nebo menším úvěrem, a hypotéku využít čistě na byt či dům, kde dosáhnete nejvýhodnějších podmínek.

Jak se garáž promítá do výše úrokové sazby

Obecně platí, že čím blíže je garáž nebo parkovací stání standardnímu bydlení, tím menší je dopad na úrokovou sazbu. Pokud je stání součástí bytové jednotky, sazba se neliší od klasické hypotéky. Pokud jde o samostatnou jednotku ve stejném objektu, řada bank nabídne stejnou sazbu, ale některé mohou účtovat marži navíc v řádu jedné až dvou desetin procentního bodu za tu část úvěru, která připadá na garáž. U zcela oddělené garáže se banky často uchylují k sazbám blížícím se komerčním úvěrům, které bývají o půl až jeden procentní bod vyšší než běžná hypotéka na bydlení.

Proč se vyplatí srovnat nabídky více bank

Protože přístup jednotlivých bank k financování garáží a parkovacích stání se výrazně liší, může rozdíl mezi nabídkami dosáhnout i desítek tisíc korun na úrocích za dobu fixace. Některé banky mají garáže a stání explicitně ošetřené ve svých interních pravidlech a nabízejí vstřícnější podmínky, jiné je řeší individuálně a mohou k žádosti přistupovat konzervativněji. Proto se vyplatí požádat o srovnání nabídek od více institucí najednou, ideálně s přesným popisem nemovitosti a jejího zápisu v katastru.

Na co si dát pozor při sjednávání hypotéky s garáží

• Ověřte si v katastru nemovitostí, zda je garáž nebo parkovací stání vedeno jako příslušenství bytu, nebo jako samostatná jednotka s vlastním listem vlastnictví.
• Pokud kupujete byt i garáž od stejného prodávajícího a ve stejnou dobu, uveďte to bance jako jednu transakci – zvýší to šanci na sloučení LTV.
• Zjistěte si předem, zda banka vyžaduje samostatný znalecký posudek na garáž, protože to prodlužuje proces schvalování.
• Pokud plánujete garáž nebo stání pronajímat třetí osobě, informujte o tom banku – změní se tím účel financování a mohou platit odlišná pravidla.
• Počítejte s tím, že u čistě komerčně vedené garáže může banka požadovat vyšší podíl vlastních zdrojů.

Daňové a právní souvislosti

Z právního hlediska je důležité, zda garáž tvoří příslušenství bytu, nebo je samostatnou věcí v právním smyslu. Pokud je příslušenstvím, sdílí právní osud bytu – nelze ji prodat samostatně bez bytu a zástavní právo banky se na ni automaticky vztahuje. Pokud jde o samostatnou jednotku, je nutné zřídit zástavní právo i k ní zvlášť, což znamená další položku v návrhu na vklad do katastru a mírně vyšší administrativní náklady spojené s hypotékou. Z daňového pohledu se garáž jako součást bytové jednotky posuzuje stejně jako byt, samostatně zapsaná garáž může mít v některých případech odlišný režim u daně z nabytí nebo u daně z nemovitých věcí, proto je vhodné si tyto detaily ověřit ještě před podpisem kupní smlouvy.

Kdy se garáž do hypotéky nevyplatí zahrnovat

Ne vždy je výhodné garáž nebo parkovací stání řešit v rámci hypotéky. Pokud je jejich cena nízká, řádově do 200 000 až 300 000 Kč, a vy máte dostatek vlastních úspor, může se vyplatit uhradit je hotově. Ušetříte tím na úrocích za celou dobu splácení a zjednodušíte administrativu spojenou s hypotékou. Naopak u dražších podzemních stání v novostavbách, kde cena přesahuje 400 000 až 500 000 Kč, už bývá zahrnutí do hypotéky finančně výhodnější, protože rozložení splátky do dlouhého období výrazně sníží měsíční zátěž rozpočtu.

Shrnutí pro praxi

Garáž nebo parkovací stání se dá v naprosté většině případů do hypotéky zahrnout, pokud je součástí stejné transakce jako koupě bytu nebo domu. Klíčové je, jak je nemovitost zapsaná v katastru a zda ji banka posuzuje jako příslušenství, nebo jako samostatnou jednotku. Rozdíly mezi bankami v přístupu k LTV i sazbám mohou být citelné, a proto se vyplatí mít podmínky spočítané předem a nespoléhat jen na nabídku jedné instituce.

Pokud řešíte koupi bytu s garáží nebo parkovacím stáním a chcete přesně vědět, jak vysokou splátku a jaké LTV vám banky nabídnou, vyzkoušejte kalkulačku hypotéky v horní části stránky – zadáte cenu bytu i garáže zvlášť a hned uvidíte orientační splátku. Pokud chcete mít jistotu, že vybíráte tu nejvýhodnější variantu z devíti srovnávaných bank, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám podle konkrétního zápisu nemovitosti v katastru poradí, jak celou transakci nastavit co nejvýhodněji.