Financování zahraniční nemovitosti přes českou banku: reálné možnosti a limity

Klasickou hypotéku na byt nebo dům v zahraničí česká banka prakticky neposkytuje. Reálnou cestou je zajištění úvěru českou nemovitostí, hotovostní úvěr bez zástavy nebo financování přímo v zemi, kde nemovitost kupujete, případně kombinace obou přístupů. Každá varianta má jiné limity, sazby i rizika, a proto se vyplatí je znát dřív, než podepíšete rezervační smlouvu v Chorvatsku, Španělsku nebo Bulharsku.

Proč české banky zahraniční nemovitosti jako zástavu odmítají

Hypoteční úvěr je z pohledu banky primárně zajištěn nemovitostí, kterou financuje. Banka si musí být jistá, že v případě problémů se zástavou dokáže rychle a bez komplikací naložit – nechat ji ocenit, případně exekučně prodat. U nemovitosti v jiné zemi to znamená jiný právní systém, jiný katastr nebo jeho ekvivalent, jiné soudy a často i jiný jazyk smluvní dokumentace. Pro českou banku je administrativní a právní riziko natolik vysoké, že se do tohoto byznysu prakticky nepouští.

Výjimkou bývají jen některé produkty pro velmi bonitní klienty v rámci privátního bankovnictví, kde banka posuzuje celkový majetek klienta, nikoliv jen konkrétní nemovitost. Tyto nabídky ale nejsou plošně dostupné a týkají se spíše jednotek klientů s příjmy v milionech korun ročně.

Varianta 1: Úvěr zajištěný nemovitostí v Česku

Nejčastější a nejreálnější cestou je čerpat úvěr, který je zajištěn nemovitostí, kterou už vlastníte v Česku – vlastním bytem, domem nebo rekreační chatou. Banka v takovém případě vůbec neřeší, kde a za co peníze utratíte, protože riziko je kryto tuzemským majetkem, který dokáže standardně ocenit a v krajním případě zpeněžit.

Kolik si tímto způsobem půjčíte

Výše úvěru se odvíjí od hodnoty zastavované nemovitosti a od aktuálního zůstatku případné stávající hypotéky. Banky obvykle půjčují do 70–80 % hodnoty nemovitosti (LTV), u některých institucí lze při velmi dobré bonitě dosáhnout i výše. Pokud má tedy klient byt v hodnotě 6 milionů korun bez zástavy, může teoreticky získat úvěr kolem 4,2 až 4,8 milionu korun, což na menší apartmán u moře nebo chatu v Rakousku často stačí.

Jaké jsou podmínky a úroky

Úroková sazba u tohoto typu úvěru bývá srovnatelná s běžnou hypotékou na bydlení, tedy v řádu jednotek procent, protože zajištění je standardní. Rozdíl je v účelu úvěru – banka může požadovat neúčelový nebo částečně účelový úvěr, což se může projevit mírně vyšší sazbou, řádově o 0,2 až 0,5 procentního bodu oproti čistě účelové hypotéce na českou nemovitost.

Varianta 2: Neúčelový hotovostní úvěr bez zástavy

Pokud klient nemá vhodnou nemovitost k zastavení nebo nechce svůj současný domov zatěžovat dalším úvěrem, nabízí se možnost neúčelového spotřebitelského úvěru. Tyto úvěry české banky poskytují bez zástavy, obvykle do 1 až 2,5 milionu korun, v závislosti na příjmu a bonitě žadatele.

• Splatnost bývá kratší než u hypoték, typicky 8 až 10 let.
• Úroková sazba je citelně vyšší, často 6 až 10 procent ročně.
• Měsíční splátka je proto výrazně vyšší než u hypotéky se stejnou jistinou.

Tato cesta se hodí spíše na doplatek kupní ceny nebo na menší nemovitost, kde vyšší úrok neznamená likvidační splátku. Pro financování celé nemovitosti v hodnotě několika milionů korun obvykle nestačí.

Varianta 3: Financování přímo v zahraniční bance

Řada zemí oblíbených u českých kupců – Chorvatsko, Španělsko, Itálie, Rakousko nebo Bulharsko – má vlastní bankovní trh, kde místní banky hypotéky cizincům poskytují. Podmínky se ale liší zemi od země a bývají přísnější než pro rezidenty.

Co obvykle zahraniční banka požaduje

• Nižší LTV pro cizince, typicky 50 až 70 procent hodnoty nemovitosti, zbytek musí klient doložit z vlastních zdrojů.
• Doložení příjmu ze zahraničí, často s úředně ověřeným překladem a apostilou.
• Daňové identifikační číslo v dané zemi a někdy i místní bankovní účet.
• Vyšší úrokové sazby než pro místní klienty, rozdíl bývá 0,5 až 1,5 procentního bodu.

Výhodou je, že úvěr je v místní měně a odpadá tak kurzové riziko, pokud příjmy klienta nejsou v korunách. Nevýhodou je administrativní náročnost, nutnost jednat v cizím jazyce a často i nutnost osobní přítomnosti při podpisu smlouvy.

Kombinace zdrojů jako nejčastější praxe

V praxi se nejvíc osvědčuje kombinace více zdrojů financování. Typický scénář vypadá takto: klient použije úvěr zajištěný českou nemovitostí na část kupní ceny, doplní jej vlastními úsporami a případně menší částkou z neúčelového úvěru na vybavení nebo rekonstrukci. Tím se vyhne nutnosti jednat se zahraniční bankou a zároveň nezatíží rozpočet příliš vysokou splátkou z drahého spotřebitelského úvěru.

Praktický příklad

Manželé kupují apartmán v Chorvatsku za 3,5 milionu korun. Vlastní byt v Praze v hodnotě 5 milionů korun, na kterém již mají hypotéku se zůstatkem 1,5 milionu korun. Banka jim na základě zbývající hodnoty nemovitosti (LTV do 80 procent) poskytne dodatečný úvěr ve výši 2,5 milionu korun se sazbou kolem 5 procent na 20 let. Zbylý milion korun doplatí z vlastních úspor. Měsíční splátka nového úvěru vychází přibližně na 16 500 korun, což je při jejich příjmu zvládnutelné, aniž by museli řešit administrativu s chorvatskou bankou.

Na co si dát pozor při plánování

Kurzové riziko

Pokud čerpáte úvěr v korunách, ale kupujete nemovitost v eurech nebo jiné měně, vystavujete se kurzovému riziku. Pohyb kurzu o pár procent může znamenat rozdíl statisíců korun v přepočtu na celkovou cenu nemovitosti. Vyplatí se sledovat kurz delší dobu před podpisem kupní smlouvy a případně část kupní ceny hradit postupně.

Daňové povinnosti v zahraničí

Vlastnictví nemovitosti v cizí zemi obvykle znamená povinnost platit místní daň z nemovitosti, případně evidovat příjmy z pronájmu podle tamních pravidel. Tyto náklady je třeba zahrnout do celkové kalkulace návratnosti investice, nejen do samotné splátky úvěru.

Právní prověření nemovitosti

Bez ohledu na způsob financování se vyplatí nechat si nemovitost i vlastnická práva prověřit místním právníkem nezávislým na prodávající straně. Zejména v zemích s méně přehledným katastrálním systémem se vyplatí investovat několik tisíc korun do právní kontroly, než riskovat problémy s vlastnictvím po podpisu.

Shrnutí reálných možností

Česká banka vám téměř jistě nedá klasickou hypotéku zajištěnou zahraniční nemovitostí. Reálně funguje úvěr zajištěný tuzemskou nemovitostí, neúčelový úvěr bez zástavy na menší část kupní ceny, financování přímo v zahraniční bance nebo kombinace těchto přístupů. Volba závisí na tom, jakou nemovitost už vlastníte, kolik vlastních zdrojů máte k dispozici a v jaké zemi kupujete.

Než se rozhodnete, jak zahraniční koupi financovat, má smysl si spočítat, kolik peněz vám reálně uvolní zastavení vaší současné nemovitosti a jaká by byla měsíční splátka při různých úrokových sazbách. V kalkulačce nahoře na stránce si můžete během pár minut porovnat nabídky devíti bank a zjistit, s jakou částkou a splátkou byste u financování zahraniční koupě mohli počítat. Pokud chcete probrat konkrétní situaci, kombinaci zdrojů nebo daňové dopady vlastnictví nemovitosti v zahraničí, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže sestavit reálný plán financování na míru.