Jak si spočítat maximální výši hypotéky podle čistého příjmu domácnosti

Proč je čistý příjem domácnosti klíčový pro výši hypotéky

Když se rozhodujete pro koupi vlastního bydlení, jednou z prvních otázek, kterou si musíte zodpovědět, je: kolik si vlastně můžeme půjčit? Banky při posuzování žádosti o hypoteční úvěr nehledí primárně na cenu nemovitosti, kterou chcete koupit, ale na to, jestli jste schopni splátky reálně unést z pravidelného příjmu domácnosti. Čistý příjem je tak základním stavebním kamenem celého výpočtu a od něj se odvíjí prakticky vše ostatní – od maximální výše úvěru přes délku splatnosti až po to, jestli vám banka půjčku vůbec schválí.

Mnoho lidí dělá tu chybu, že si vybere vysněný byt nebo dům a teprve pak zjišťuje, jestli na něj dosáhnou. Efektivnější cesta je opačná – nejprve si spočítat, kolik peněz vám banka reálně půjčí, a podle toho hledat nemovitost v odpovídající cenové kategorii. Ušetříte si tak zklamání i zbytečné ztráty času při vyjednávání s prodávajícím.

Ukazatele DSTI a DTI při interním posuzování bank

DSTI (Debt Service to Income) a DTI (Debt to Income) jsou ukazatele, které mohou banky zohledňovat při interním posuzování žádosti o hypotéku. Česká národní banka jejich závaznost zrušila; konkrétní pravidla posuzování si stanovují jednotlivé banky.

Co je DSTI a jak se počítá

DSTI vyjadřuje poměr mezi celkovými měsíčními splátkami všech vašich úvěrů (včetně nově sjednávané hypotéky) a čistým měsíčním příjmem domácnosti. Jednotný limit DSTI pro banky stanoven není; každá banka posuzuje schopnost splácet podle vlastních interních pravidel.

Příklad: pokud domácnost disponuje čistým měsíčním příjmem 60 000 Kč a banka počítá s limitem DSTI 45 procent, maximální přípustná měsíční splátka všech úvěrů dohromady může činit 27 000 Kč. Pokud už splácíte spotřebitelský úvěr nebo leasing na auto ve výši 5 000 Kč měsíčně, na hypotéku vám zbývá maximálně 22 000 Kč měsíční splátky.

Co je DTI a proč na něj banky dohlížejí

DTI porovnává celkovou výši vašich dluhů s ročním čistým příjmem domácnosti. Jednotný limit DTI pro banky stanoven není; jednotlivé banky při posuzování žádosti uplatňují vlastní interní pravidla.

Banky mohou při posuzování žádosti zohlednit více ukazatelů a závazků podle vlastních interních pravidel. Nelze proto obecně určit, že vždy vycházejí z přísnějšího z limitů DSTI a DTI.

Praktický výpočet maximální hypotéky krok za krokem

Abyste si dokázali maximální výši hypotéky spočítat sami, potřebujete znát čtyři základní údaje: čistý měsíční příjem domácnosti, výši stávajících závazků, aktuální úrokovou sazbu a předpokládanou dobu splatnosti. Postup je následující:

• Sečtěte čisté měsíční příjmy všech členů domácnosti, kteří budou žadateli nebo spolužadateli o hypotéku.
• Sečtěte měsíční splátky stávajících úvěrů, leasingů a dalších závazků, které banka při posuzování zohlední.
• Podle interních pravidel banky odhadněte maximální částku na měsíční splátky všech úvěrů a odečtěte od ní stávající měsíční splátky. Získáte tak orientační částku, kterou lze vyčlenit na hypotéku.
• Pomocí hypoteční kalkulačky nebo anuitního vzorce dopočítejte, jaké výši úvěru tato splátka při dané úrokové sazbě a splatnosti odpovídá.

Příklad 1: Domácnost s příjmem 45 000 Kč

Samostatně žijící žadatel s čistým měsíčním příjmem 45 000 Kč, bez dalších závazků, při hypotetickém DSTI 45 procent může na splátku hypotéky vyčlenit maximálně 20 250 Kč měsíčně. Při úrokové sazbě 5 procent ročně a splatnosti 30 let taková splátka odpovídá úvěru zhruba ve výši 3,77 milionu korun. Pokud by si žadatel zkrátil splatnost na 25 let, maximální výše úvěru by klesla přibližně na 3,46 milionu korun, protože se zkracuje doba, po kterou jistinu splácí.

Příklad 2: Domácnost se dvěma příjmy 70 000 Kč

Manželský pár se společným čistým příjmem 70 000 Kč měsíčně a stávající splátkou auta 4 000 Kč má při hypotetickém DSTI 45 procent maximální částku na splátky všech úvěrů 31 500 Kč měsíčně. Po odečtení splátky auta zbývá na hypotéku 27 500 Kč. Při úrokové sazbě 5 procent ročně a splatnosti 30 let to odpovídá hypotéce ve výši přibližně 5,12 milionu korun. Druhý příjem v domácnosti může maximální dosažitelnou částku zvýšit, a proto může být vhodné zvážit společnou žádost s partnerem nebo partnerkou, pokud je to možné.

Co všechno banka započítává do příjmu

Ne každý příjem banka uzná v plné výši a ne každý příjem uzná vůbec. Standardně se počítá čistá mzda ze zaměstnaneckého poměru, a to obvykle jako průměr za posledních šest až dvanáct měsíců. U osob samostatně výdělečně činných se zpravidla vychází z daňového přiznání, konkrétně ze základu daně, případně z upraveného hospodářského výsledku za poslední jedno až dvě zdaňovací období.

Kromě hlavního příjmu mohou banky za určitých podmínek zohlednit i vedlejší příjmy, jako je pronájem nemovitosti, výživné, rodičovský příspěvek nebo příjem ze zahraničí. Tyto příjmy se však mohou započítávat jen částečně, protože jsou z pohledu banky méně stabilní. Příjmy z dohod o provedení práce nebo dohod o pracovní činnosti banky mohou zohlednit omezeně nebo je nemusí uznat, pokud nejde o dlouhodobý a doložitelný zdroj.

Jaké výdaje snižují vaši bonitu

Kromě příjmu je stejně důležité, kolik už máte závazků. Při interním posuzování mohou banky zohlednit aktivní úvěry, tedy spotřebitelské půjčky, splátky za elektroniku nebo nábytek na splátky, leasingy vozidel, kontokorenty a nevyužité, ale schválené limity kreditních karet, u nichž některé banky mohou použít paušální sazbu bez ohledu na to, zda je skutečně čerpáte. Banka může rovněž zohlednit počet vyživovaných osob v domácnosti, protože každé dítě nebo jiná závislá osoba snižuje disponibilní část příjmu, ze které lze splácet.

Proto se před podáním žádosti vyplatí zvážit doplacení menších spotřebitelských úvěrů nebo zrušení nevyužívaných kreditních karet. I na první pohled malý závazek ve výši pár tisíc korun měsíčně dokáže snížit maximální dosažitelnou výši hypotéky.

Vliv úrokové sazby a doby splatnosti na maximální částku

Výše úrokové sazby má na maximální dosažitelnou hypotéku zásadní vliv, často větší, než si lidé uvědomují. Při stejné měsíční splátce a stejné době splatnosti platí, že čím nižší úroková sazba, tím vyšší objem úvěru si můžete dovolit, protože menší část splátky jde na úroky a větší na jistinu.

Podobně funguje i doba splatnosti. Prodloužení splatnosti může při stejné měsíční splátce zvýšit maximální výši úvěru, protože se stejná splátka rozloží do delšího období. Je ale třeba počítat s tím, že delší splatnost znamená vyšší celkovou přeplacenost úvěru, a proto je vhodné hledat rozumný kompromis mezi dostupností splátky a celkovou výhodností úvěru.

Rezerva a stress test – proč počítat s vyšší sazbou

Při plánování hypotéky je vhodné počítat nejen s aktuální úrokovou sazbou, ale i s takzvaným zátěžovým testem. Ten může simulovat, jak by domácnost splátku ustála, pokud by po skončení fixace sazba vzrostla o jeden až dva procentní body. Obecně lze doporučit zvážit rezervu přibližně 15 až 20 procent z maximální vypočtené splátky, aby vás případný růst sazeb nebo nečekaný výpadek příjmu nemusel zaskočit. Tato rezerva se hodí i pro pokrytí nečekaných výdajů spojených s vlastnictvím nemovitosti, jako jsou opravy, pojištění nebo růst cen energií.

Jak zvýšit maximální výši hypotéky

Pokud vám vypočtená částka nestačí na vysněnou nemovitost, existuje několik legitimních způsobů, jak svou hypoteční kapacitu navýšit. Prvním je přizvání spolužadatele, typicky partnera nebo partnerky, případně rodiče, jehož příjem může být do výpočtu započítán a může zvýšit dosažitelnou částku. Dalším řešením je doložení všech vedlejších příjmů, na které se často zapomíná, jako jsou příjmy z pronájmu nebo z vedlejší podnikatelské činnosti.

Pomoci může také splacení nebo refinancování drahých spotřebitelských úvěrů před podáním žádosti, prodloužení doby splatnosti hypotéky nebo naopak navýšení vlastních úspor, díky nimž potřebujete nižší úvěr a snáze splníte i ukazatel LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. V neposlední řadě se vyplatí porovnat nabídky více bank, protože se v přístupu k výpočtu bonity mezi jednotlivými ústavy poměrně výrazně liší.

Časté chyby při odhadu vlastní hypoteční kapacity

Mezi nejčastější chyby patří podceňování stávajících závazků, spoléhání se pouze na hrubou mzdu místo čisté, nebo naopak přeceňování vedlejších a nejistých příjmů. Některé banky mohou při posuzování zohledňovat příjem za delší období, nejen aktuální výplatní pásku, což může být problém u lidí, kteří teprve nedávno změnili zaměstnání nebo začali podnikat.

Další obvyklou chybou je nezohlednění budoucích výdajů, jako je plánované rodičovství, které dočasně sníží příjem domácnosti, ale splátku hypotéky bude potřeba hradit i nadále. Právě proto je vhodné počítat s rezervou a nenastavovat splátku na samou hranici toho, co si aktuálně můžete dovolit.

Spočítejte si to přesně, ne jen odhadem

Orientační výpočet podle čistého příjmu vám dá dobrou představu o tom, v jaké cenové kategorii nemovitostí se pohybovat, ale skutečná nabídka od banky se může lišit podle konkrétních podmínek, bonusů nebo interních pravidel jednotlivých ústavů. Proto doporučujeme nespoléhat se jen na papírový výpočet a vyzkoušet si kalkulačku přímo na této stránce, kde během pár vteřin porovnáte aktuální sazby devíti bank a zjistíte, na jakou konkrétní částku váš čistý příjem reálně dosáhne.

Pokud si nejste jistí, jak jednotlivé banky posuzují vaše konkrétní příjmy, závazky nebo rodinnou situaci, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó. Společně projdete vaši aktuální finanční situaci, ukáže vám, kde může být prostor pro navýšení hypoteční kapacity, a pomůže vám hledat banku s podmínkami vhodnými pro vaši domácnost.