Investiční byt na hypotéku: jak banky posuzují budoucí příjem z pronájmu

Koupě bytu jako investice do pronájmu patří k oblíbeným strategiím, jak zhodnotit úspory a zároveň si vybudovat pasivní příjem. Jakmile ale přijde na financování hypotékou, řada zájemců narazí na to, že banky se na budoucí nájemné dívají úplně jinak, než by si sami představovali. Zatímco vy počítáte s tím, že nájemník vám splátku prakticky celou zaplatí, banka k tomu přistupuje mnohem konzervativněji. Pojďme se podívat, jak posuzování probíhá v praxi, s jakými čísly banky pracují a co můžete udělat pro to, aby vaše žádost prošla bez zbytečných komplikací.

Proč banky vůbec řeší budoucí nájem

Hypotéka na investiční byt se z pohledu banky liší od klasické hypotéky na bydlení hlavně v jedné věci: klient nebude v nemovitosti sám bydlet, ale bude ji pronajímat. To znamená, že se mění zdroj, ze kterého se splátka bude hradit. Banka proto musí posoudit, zda je předpokládaný příjem z pronájmu reálný, stabilní a dostatečně vysoký na to, aby pokryl závazek i v době, kdy byt třeba na měsíc nebo dva zůstane neobsazený.

Druhým důvodem je regulace České národní banky, která bankám ukládá přísnější pravidla pro posuzování úvěrové kapacity u nemovitostí určených k pronájmu. Banky tak musí prokazatelně doložit, z čeho vychází, a nemohou se spolehnout jen na odhad klienta, že „nájem určitě pokryje splátku“.

Jak banky počítají příjem z pronájmu

Naprostá většina bank pracuje s takzvaným uznatelným procentem nájmu. To znamená, že do výpočtu bonity nezapočítají celou částku předpokládaného nájemného, ale jen jeho část, obvykle mezi 50 a 80 procenty. Zbytek si banka ponechává jako rezervu na neobsazenost bytu, opravy, náklady spojené se správou nemovitosti nebo výpadek platby ze strany nájemníka.

Kolik procent nájmu banky reálně uznávají

V praxi se hodnoty liší podle konkrétní banky i podle toho, zda jde o byt, který už vlastníte a pronajímáte, nebo o nemovitost, kterou teprve kupujete a nájemní smlouvu tedy ještě nemáte. Obecně platí:

• Pokud byt již vlastníte a máte doloženou nájemní smlouvu i historii plateb, banky často uznají 70 až 80 procent skutečně přijímaného nájmu.
• Pokud byt teprve kupujete a nájemní smlouva neexistuje, banky vychází z odhadu tržního nájmu, obvykle podle znaleckého posudku nebo vlastní databáze, a uznávají 50 až 70 procent této odhadované částky.
• Některé banky navíc požadují, aby klient měl kromě očekávaného nájmu i vlastní dostatečný příjem ze zaměstnání či podnikání, protože nájem sám o sobě nemusí stačit na pokrytí celé splátky podle jejich interních modelů.

Rozdíl mezi první a další investiční nemovitostí

Zajímavé je, že banky rozlišují i to, zda si pořizujete první investiční byt, nebo už vlastníte nemovitosti další. U zkušenějších investorů s prokazatelnou historií pronájmu bývají banky ochotnější uznat vyšší procento nájmu, protože klient už prokázal, že s pronajímáním umí zacházet a příjem z něj skutečně generuje. U prvního investičního bytu naopak banky often přistupují opatrněji a chtějí vidět silnější zajištění z vlastních příjmů žadatele.

Konkrétní příklad výpočtu

Představme si byt, u kterého se předpokládá měsíční nájem 15 000 korun. Pokud banka uzná 60 procent této částky, do výpočtu bonity vstoupí jen 9 000 korun. Pokud je splátka hypotéky například 12 000 korun měsíčně, samotný nájem na její pokrytí nestačí a banka bude chtít vidět, že žadatel disponuje dalším příjmem, ze kterého rozdíl 3 000 korun pokryje, i kdyby byl byt třeba dočasně neobsazený.

Naproti tomu u klienta, který už dva roky pronajímá jiný byt za 18 000 korun měsíčně a má to doloženo bankovními výpisy i nájemní smlouvou, může banka uznat i 75 procent, tedy 13 500 korun. To už splátku obdobné výše komfortně pokryje a banka bude posuzovat žádost výrazně příznivěji.

Co banky dále zkoumají kromě výše nájmu

Samotné procento uznávaného nájmu je jen jedním z faktorů. Banky se dívají na celý kontext žádosti a nemovitosti.

Ukazatele DSTI a DTI

Kromě posouzení příjmu z nájmu banka vždy počítá i celkové ukazatele zadluženosti klienta, tedy poměr všech měsíčních splátek k čistému příjmu (DSTI) a poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu (DTI). I když je nájem dostatečný, žadatel musí splňovat i tyto limity, které aktuálně nastavuje regulace ČNB a jednotlivé banky je pak dále zpřísňují podle vlastní rizikové politiky.

LTV u investičních nemovitostí

U hypoték na investiční byty banky standardně vyžadují nižší LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, než u hypoték na vlastní bydlení. Zatímco na bydlení lze dosáhnout i na 90 procent hodnoty nemovitosti, u investičních bytů se běžně pohybujeme spíše kolem 70 až 80 procent. To znamená, že si musíte připravit vyšší vlastní zdroje.

Lokalita a likvidita nemovitosti

Banka se dívá i na to, kde se byt nachází a jak snadno by se dal v případě problémů pronajmout nebo prodat. Byty ve velkých městech s dobrou dopravní dostupností a poptávkou po nájmu jsou hodnoceny lépe než nemovitosti na okraji menších obcí s nejistou poptávkou.

Znalecký posudek a tržní nájem

U nově kupovaných bytů banky často vyžadují nezávislý odhad tržního nájmu, ať už formou znaleckého posudku, nebo interní analýzy podle lokality a velikosti bytu. Pokud vy sami odhadujete nájem výrazně vyšší, než jaký je v dané lokalitě obvyklý, banka tento nesoulad odhalí a bude vycházet z nižší, reálné hodnoty.

Jak zvýšit šanci na schválení hypotéky na investiční byt

Existuje několik kroků, kterými si žadatel může svou pozici výrazně zlepšit.

• Mějte připravenou reálnou nájemní smlouvu nebo alespoň seriózní odhad nájmu podloženého srovnáním podobných inzerátů v okolí.
• Pokud už máte zkušenost s pronajímáním jiné nemovitosti, doložte historii příjmů výpisy z účtu za posledních 12 měsíců.
• Počítejte s vlastním kapitálem ve výši alespoň 20 až 30 procent hodnoty nemovitosti, ať už z úspor nebo prodejem jiného majetku.
• Snažte se udržet celkovou zadluženost nízkou, ideálně nemějte souběžně další velké úvěry či leasingy, které by zatěžovaly ukazatel DSTI.
• Zvažte kombinaci vlastního příjmu ze zaměstnání s příjmem z nájmu, protože banky ochotněji schvalují žádosti, kde nájem není jediným zdrojem splátky.
• Porovnejte podmínky u více bank, protože procento uznávaného nájmu i požadované LTV se mezi institucemi liší i o desítky procentních bodů.

Proč se vyplatí porovnat víc bank

Právě proto, že přístup jednotlivých bank k příjmu z pronájmu je tak rozdílný, se investorům často stává, že je jedna banka odmítne, zatímco druhá jim s téměř stejnými parametry úvěr bez problémů schválí. Rozdíl v uznávaném procentu nájmu o pouhých deset procentních bodů může znamenat rozdíl statisíců korun v maximální výši úvěru, který vám banka nabídne. Proto se u investičních hypoték rozhodně nevyplácí spokojit se s nabídkou první oslovené banky.

Shrnutí a co dělat dál

Investiční byt na hypotéku je skvělý způsob, jak dlouhodobě budovat majetek, ale banky k budoucímu nájmu přistupují opatrně a počítají jen s částí předpokládaného příjmu. Klíčem k úspěchu je realistický odhad nájmu, dostatečná vlastní rezerva, silná bonita a výběr banky, která k investičním nemovitostem přistupuje vstřícně právě pro váš typ situace.

Pokud si chcete udělat rychlou představu, kolik byste na investiční byt reálně mohli získat a jaká by byla měsíční splátka, vyzkoušejte kalkulačku hypotéky přímo v úvodu této stránky, kde si během chvilky spočítáte orientační podmínky napříč devíti bankami. A pokud chcete mít jistotu, že vaši žádost banka posoudí co nejpříznivěji, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který s vámi projde konkrétní čísla, doporučí vhodnou banku a pomůže vám žádost připravit tak, aby měla co nejvyšší šanci na schválení.