Hypotéka na byt pro turisty: jak banky posuzují krátkodobý pronájem

Banky u bytů určených ke krátkodobému pronájmu turistům obvykle nepočítají příjem z Airbnb do bonity stejně jako u klasického nájmu, žádají vyšší vlastní zdroje a nemovitost hodnotí jako investiční, nikoli vlastní bydlení. Výsledná sazba i podmínky se proto liší banku od banky.

Proč je krátkodobý pronájem pro banky jiná liga

Klasický dlouhodobý nájem je pro banku předvídatelný příjem – nájemník platí měsíčně stejnou částku, smlouva trvá roky a riziko výpadku je nízké. Krátkodobý pronájem turistům přes platformy typu Airbnb nebo Booking.com je naproti tomu sezónní, kolísavý a závislý na poptávce, počasí, konkurenci i regulacích dané obce. Banka proto tento typ příjmu vnímá jako rizikovější a méně stabilní zdroj splácení, což se promítá do celého procesu schvalování hypotéky.

Zásadní je i to, že řada bank rozlišuje mezi hypotékou na vlastní bydlení a úvěrem na investiční nemovitost. Pokud v žádosti uvedete, že byt bude sloužit k pravidelnému krátkodobému pronájmu, banka jej může podle své metodiky zařadit do kategorie investičních nemovitostí – a tam mohou platit jiná pravidla než u bytu, kde budete sami bydlet.

Účel úvěru: co napsat do žádosti a proč to hraje roli

Při podání žádosti se banka zpravidla ptá na účel financování. Existují v zásadě tři varianty, které se v praxi řeší odlišně:

• Byt k vlastnímu bydlení, který příležitostně pronajímáte – banka tento účel obvykle akceptuje snadněji a může nabídnout standardní podmínky jako u běžné hypotéky.
• Byt čistě investiční, určený k dlouhodobému nájmu – banka může požadovat vyšší vlastní zdroje a doložení budoucího nájemního vztahu.
• Byt určený výhradně ke krátkodobému pronájmu turistům – nejméně komfortní varianta, u které některé banky žádost buď zamítnou, nebo ji schválí jen za podmínek investičního úvěru s konzervativním posouzením příjmů.

Doporučujeme být v žádosti transparentní. Pokud banka zjistí skutečný účel dodatečně, například při kontrole čerpání nebo z inzerce na Airbnb, může to vést k porušení úvěrových podmínek a v krajním případě k požadavku na mimořádné splacení úvěru.

LTV a úrokové sazby u investičních nemovitostí

U bytu k vlastnímu bydlení dnes běžně dosáhnete LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti) až 80 %, u žadatelů mladších 36 let při vlastním bydlení někdy i 90 %. U nemovitosti určené k pronájmu, zejména krátkodobému, bývá maximální LTV nižší a závisí na bance. To v praxi znamená, že pokud by hodnota zastavené nemovitosti odpovídala kupní ceně 4 500 000 Kč, musíte mít k dispozici vlastní zdroje ve výši 1 350 000 až 1 800 000 Kč, nikoli jen 900 000 Kč jako u standardní hypotéky.

Úrokové sazby u investičních úvěrů bývají zpravidla vyšší než u hypoték na vlastní bydlení. Rozdíl se může zdát malý, ale u úvěru 3 000 000 Kč na 25 let představuje při modelovém srovnání sazeb 4 % a 4,3 % ročně měsíční splátku vyšší přibližně o 500 Kč. Pokud by sazba zůstala po celých 25 let stejná, rozdíl v celkových splátkách by činil zhruba 150 000 Kč.

Modelový příklad

V modelovém příkladu by klient kupoval byt v turisticky atraktivní lokalitě za ilustračních 5 200 000 Kč s cílem krátkodobě ho pronajímat přes Airbnb. Banka by po zjištění účelu mohla snížit maximální LTV na 65 %. Pokud by hodnota zastavené nemovitosti odpovídala kupní ceně, klient by potřeboval ilustračních 1 820 000 Kč z vlastních zdrojů. Zároveň by banka mohla do příjmů započítat pouze 50 % předpokládaného nájmu, protože by šlo o sezónní a nejistý příjem bez dlouhodobé nájemní smlouvy. Banka by tak při posouzení vycházela z nižšího započitatelného příjmu, než kdyby šlo o klasický dlouhodobý pronájem.

Jak banky počítají příjem z krátkodobého pronájmu do bonity

Zásadní rozdíl oproti dlouhodobému nájmu je v tom, že banka nemá k dispozici nájemní smlouvu s pevnou měsíční částkou. Místo toho musí odhadovat variabilní příjem, který kolísá podle sezóny. Banky proto obvykle postupují jedním z těchto způsobů:

• Započítají pouze část předpokládaného nebo doloženého historického příjmu z pronájmu.
• Mohou vyžadovat doložení příjmu za posledních 12 měsíců formou daňového přiznání nebo výpisu z platformy, pokud byt již pronajímáte.
• U nového bytu bez historie příjem z krátkodobého pronájmu do bonity často nezapočítají vůbec a žádost mohou posuzovat pouze na základě vašich ostatních příjmů.

To znamená, že pokud plánujete koupit druhý či třetí byt výhradně na příjem z Airbnb bez dostatečně vysokého vlastního platu nebo podnikatelského příjmu, může se stát, že vám banka úvěr v požadované výši neschválí, i když byt sám o sobě generuje slušný výnos.

Dokumentace, kterou banky u tohoto typu úvěru chtějí

Kromě standardních dokladů k příjmu a nemovitosti si banky u investičních bytů určených k pronájmu turistům často vyžádají navíc:

• Podnikatelský plán nebo alespoň stručný popis, jak bude byt provozován (vlastní správa, správcovská firma, konkrétní platformy).
• Historii obsazenosti a příjmů, pokud nemovitost již pronajímáte nebo pronajímal předchozí majitel.
• Doklad o tom, že pronájem je v dané lokalitě legální – některé obce a města krátkodobý pronájem regulují nebo zpoplatňují a banka chce mít jistotu, že provoz nebude v budoucnu omezen.
• Pojištění nemovitosti s odpovídajícím rizikovým profilem, protože pojistky pro trvalé bydlení a pro komerční krátkodobý pronájem se liší.

Rizika, která banky u krátkodobého pronájmu sledují

Banky si dobře uvědomují, že trh s krátkodobým pronájmem se v posledních letech výrazně proměňuje. Města jako Praha, Český Krumlov nebo Karlovy Vary zavádějí či zvažují regulace omezující počet nocí, poplatky nebo povinné registrace pronajímatelů. Pokud se pravidla změní, může to výnosnost bytu výrazně snížit, a tedy i schopnost klienta splácet úvěr. Z tohoto důvodu bývají banky u tohoto typu financování v praxi konzervativnější a mohou pracovat s nižším odhadem budoucího příjmu, než aby riskovaly nesplácení úvěru v horizontu deseti či dvaceti let.

Lokalita a typ nemovitosti hrají velkou roli

Byt v centru turisticky vytížené destinace s celoroční poptávkou hodnotí banka jinak než apartmán v horském středisku, kde je poptávka jen několik měsíců v roce. U sezónních destinací banky někdy požadují ještě konzervativnější propočet příjmu, protože mimo sezónu může byt stát prázdný i několik týdnů v řadě.

Jak zvýšit šanci na schválení hypotéky

Pokud plánujete byt k pronájmu turistům, existuje několik kroků, které vám mohou pomoci získat výhodnější podmínky:

• Mějte připravené dostatečné vlastní zdroje, abyste nebyli závislí na maximálním LTV.
• Doložte stabilní příjem z jiného zdroje než z pronájmu – zaměstnání nebo podnikání, které samo o sobě uživí splátku úvěru.
• Pokud nemovitost již vlastníte a pronajímáte, shromážděte doklady o příjmech za poslední rok až dva, ideálně podložené daňovým přiznáním.
• Zvažte, zda část roku nemovitost nevyužít i k dlouhodobému nájmu – kombinovaný model může bance působit stabilněji.
• Porovnejte podmínky u více bank, protože přístup k investičním úvěrům a krátkodobému pronájmu se mezi jednotlivými institucemi výrazně liší.

Právě proto, že jednotlivé banky přistupují k financování bytů na krátkodobý pronájem velmi odlišně, se vyplatí nabídky pořádně porovnat. Rozdíly v LTV, úrokové sazbě i způsobu započítání příjmu z pronájmu mohou ovlivnit celkové náklady úvěru.

Shrnutí a doporučení

Hypotéka na byt určený k pronájmu turistům není nedosažitelná, ale vyžaduje jinou přípravu než klasická hypotéka na vlastní bydlení. Počítejte s vyšší spoluúčastí, konzervativnějším posouzením příjmů a pečlivější dokumentací. Klíčem k úspěchu je transparentnost vůči bance a realistický odhad výnosů, který nebude stavět jen na optimistických číslech z letní sezóny.

Než se rozhodnete, kolik si můžete půjčit a za jakých podmínek, vyzkoušejte si to přímo v kalkulačce nahoře na stránce – zadejte cenu bytu, vlastní zdroje a orientační výnos z pronájmu a uvidíte reálný odhad splátky. Pokud chcete probrat konkrétní záměr a vybrat banku, která k financování bytu pro turisty přistupuje nejvstřícněji, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó – společně proberete vaši situaci a najdete řešení na míru.