Hypotéka na byt pro turisty: jak banky posuzují krátkodobý pronájem

Banky u bytů určených ke krátkodobému pronájmu turistům obvykle nepočítají příjem z Airbnb do bonity stejně jako u klasického nájmu, žádají vyšší vlastní zdroje (často 20–30 %) a nemovitost hodnotí jako investiční, nikoli vlastní bydlení. Výsledná sazba i podmínky se proto liší banku od banky.

Proč je krátkodobý pronájem pro banky jiná liga

Klasický dlouhodobý nájem je pro banku předvídatelný příjem – nájemník platí měsíčně stejnou částku, smlouva trvá roky a riziko výpadku je nízké. Krátkodobý pronájem turistům přes platformy typu Airbnb nebo Booking.com je naproti tomu sezónní, kolísavý a závislý na poptávce, počasí, konkurenci i regulacích dané obce. Banka proto tento typ příjmu vnímá jako rizikovější a méně stabilní zdroj splácení, což se promítá do celého procesu schvalování hypotéky.

Zásadní je i to, že řada bank rozlišuje mezi hypotékou na vlastní bydlení a úvěrem na investiční nemovitost. Pokud v žádosti uvedete, že byt bude sloužit k pravidelnému krátkodobému pronájmu, banka jej automaticky zařadí do kategorie investičních nemovitostí – a tam platí jiná pravidla než u bytu, kde budete sami bydlet.

Účel úvěru: co napsat do žádosti a proč to hraje roli

Při podání žádosti se banka vždy ptá na účel financování. Existují v zásadě tři varianty, které se v praxi řeší odlišně:

• Byt k vlastnímu bydlení, který příležitostně pronajímáte – banka tento účel akceptuje nejsnáze a nabídne standardní podmínky jako u běžné hypotéky.
• Byt čistě investiční, určený k dlouhodobému nájmu – banka požaduje vyšší vlastní zdroje a často i doložení budoucího nájemního vztahu.
• Byt určený výhradně ke krátkodobému pronájmu turistům – nejméně komfortní varianta, u které některé banky žádost buď zamítnou, nebo ji schválí jen za podmínek investičního úvěru s konzervativním posouzením příjmů.

Doporučujeme být v žádosti transparentní. Pokud banka zjistí skutečný účel dodatečně, například při kontrole čerpání nebo z inzerce na Airbnb, může to vést k porušení úvěrových podmínek a v krajním případě k požadavku na mimořádné splacení úvěru.

LTV a úrokové sazby u investičních nemovitostí

U bytu k vlastnímu bydlení dnes běžně dosáhnete LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) až 80 %, u mladých žadatelů do 36 let někdy i 90 %. U nemovitosti určené k pronájmu, zejména krátkodobému, se maximální LTV obvykle pohybuje mezi 60 a 70 %. To v praxi znamená, že u bytu za 4 500 000 Kč musíte mít k dispozici vlastní zdroje ve výši 1 350 000 až 1 800 000 Kč, nikoli jen 900 000 Kč jako u standardní hypotéky.

Úrokové sazby bývají u investičních úvěrů zpravidla o 0,2 až 0,5 procentního bodu vyšší než u hypoték na vlastní bydlení. Rozdíl se může zdát malý, ale u úvěru 3 000 000 Kč na 25 let představuje i 0,3 procentního bodu rozdíl v měsíční splátce zhruba 450 až 600 Kč, což se za celou dobu splácení sečte do statisíců korun.

Konkrétní příklad z praxe

Klient kupoval byt v turisticky atraktivní lokalitě za 5 200 000 Kč s cílem pronajímat ho krátkodobě přes Airbnb. Banka po zjištění účelu snížila maximální LTV na 65 %, klient tak potřeboval vlastní zdroje 1 820 000 Kč. Zároveň banka do příjmů započítala pouze 50 % předpokládaného nájmu, protože šlo o sezónní a nejistý příjem bez dlouhodobé nájemní smlouvy. Výsledná bonita klienta byla o třetinu nižší, než pokud by uváděl klasický dlouhodobý pronájem.

Jak banky počítají příjem z krátkodobého pronájmu do bonity

Zásadní rozdíl oproti dlouhodobému nájmu je v tom, že banka nemá k dispozici nájemní smlouvu s pevnou měsíční částkou. Místo toho musí odhadovat variabilní příjem, který kolísá podle sezóny. Banky proto obvykle postupují jedním z těchto způsobů:

• Započítají pouze určité procento (typicky 50–70 %) předpokládaného nebo doloženého historického příjmu z pronájmu.
• Vyžadují doložení příjmu za posledních 12 měsíců formou daňového přiznání nebo výpisu z platformy, pokud byt již pronajímáte.
• U nového bytu bez historie příjem z krátkodobého pronájmu do bonity nezapočítají vůbec a posuzují žádost pouze na základě vašich ostatních příjmů.

To znamená, že pokud plánujete koupit druhý či třetí byt výhradně na příjem z Airbnb bez dostatečně vysokého vlastního platu nebo podnikatelského příjmu, může se stát, že vám banka úvěr v požadované výši neschválí, i když byt sám o sobě generuje slušný výnos.

Dokumentace, kterou banky u tohoto typu úvěru chtějí

Kromě standardních dokladů k příjmu a nemovitosti si banky u investičních bytů určených k pronájmu turistům často vyžádají navíc:

• Podnikatelský plán nebo alespoň stručný popis, jak bude byt provozován (vlastní správa, správcovská firma, konkrétní platformy).
• Historii obsazenosti a příjmů, pokud nemovitost již pronajímáte nebo pronajímal předchozí majitel.
• Doklad o tom, že pronájem je v dané lokalitě legální – některé obce a města krátkodobý pronájem regulují nebo zpoplatňují a banka chce mít jistotu, že provoz nebude v budoucnu omezen.
• Pojištění nemovitosti s odpovídajícím rizikovým profilem, protože pojistky pro trvalé bydlení a pro komerční krátkodobý pronájem se liší.

Rizika, která banky u krátkodobého pronájmu sledují

Banky si dobře uvědomují, že trh s krátkodobým pronájmem se v posledních letech výrazně proměňuje. Města jako Praha, Český Krumlov nebo Karlovy Vary zavádějí či zvažují regulace omezující počet nocí, poplatky nebo povinné registrace pronajímatelů. Pokud se pravidla změní, může to výnosnost bytu výrazně snížit, a tedy i schopnost klienta splácet úvěr. Z tohoto důvodu banky u tohoto typu financování bývají konzervativnější a raději pracují s nižším odhadem budoucího příjmu, než aby riskovaly nesplácení úvěru v horizontu deseti či dvaceti let.

Lokalita a typ nemovitosti hrají velkou roli

Byt v centru turisticky vytížené destinace s celoroční poptávkou hodnotí banka jinak než apartmán v horském středisku, kde je poptávka jen několik měsíců v roce. U sezónních destinací banky někdy požadují ještě konzervativnější propočet příjmu, protože mimo sezónu může byt stát prázdný i několik týdnů v řadě.

Jak zvýšit šanci na schválení hypotéky

Pokud plánujete byt k pronájmu turistům, existuje několik kroků, které vám mohou pomoci získat výhodnější podmínky:

• Mějte připravené vyšší vlastní zdroje, ideálně 30 až 40 % hodnoty nemovitosti, abyste nebyli závislí na maximálním LTV.
• Doložte stabilní příjem z jiného zdroje než z pronájmu – zaměstnání nebo podnikání, které samo o sobě uživí splátku úvěru.
• Pokud nemovitost již vlastníte a pronajímáte, shromážděte doklady o příjmech za poslední rok až dva, ideálně podložené daňovým přiznáním.
• Zvažte, zda část roku nemovitost nevyužít i k dlouhodobému nájmu – kombinovaný model může bance působit stabilněji.
• Porovnejte podmínky u více bank, protože přístup k investičním úvěrům a krátkodobému pronájmu se mezi jednotlivými institucemi výrazně liší.

Právě proto, že jednotlivé banky přistupují k financování bytů na krátkodobý pronájem velmi odlišně, se vyplatí nabídky pořádně porovnat. Rozdíly v LTV, úrokové sazbě i způsobu započítání příjmu z pronájmu mohou znamenat rozdíl v řádu stovek tisíc korun na celkových nákladech úvěru.

Shrnutí a doporučení

Hypotéka na byt určený k pronájmu turistům není nedosažitelná, ale vyžaduje jinou přípravu než klasická hypotéka na vlastní bydlení. Počítejte s vyšší spoluúčastí, konzervativnějším posouzením příjmů a pečlivější dokumentací. Klíčem k úspěchu je transparentnost vůči bance a realistický odhad výnosů, který nebude stavět jen na optimistických číslech z letní sezóny.

Než se rozhodnete, kolik si můžete půjčit a za jakých podmínek, vyzkoušejte si to přímo v kalkulačce nahoře na stránce – zadejte cenu bytu, vlastní zdroje a orientační výnos z pronájmu a uvidíte reálný odhad splátky. Pokud chcete probrat konkrétní záměr a vybrat banku, která k financování bytu pro turisty přistupuje nejvstřícněji, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó – společně proberete vaši situaci a najdete řešení na míru.