Euro hypotéka pro příjem v cizí měně: jak funguje měnové riziko a kdy se vyplatí

Euro hypotéka se vyplatí hlavně lidem, kteří mají stabilní a dlouhodobý příjem v eurech – typicky zaměstnancům pracujícím pro zahraniční firmu nebo OSVČ fakturujícím klientům v eurozóně. Měnové riziko totiž nevzniká, pokud příjem i splátka jedou ve stejné měně. Problém nastává ve chvíli, kdy se měna příjmu a měna úvěru liší.

Euro hypotéky nejsou na českém trhu úplně běžným produktem, ale pro konkrétní skupinu klientů dávají velký smysl. Pojďme se podívat, jak přesně funguje měnové riziko, kdy je euro hypotéka logickou volbou a kdy naopak může klienta nepříjemně překvapit.

Co je euro hypotéka a pro koho je určená

Euro hypotéka je hypoteční úvěr, kde je jistina i splátky vedené v eurech, ne v korunách. Banka tedy poskytne úvěr v eurech, klient v eurech splácí a případné předčasné splacení nebo doplacení probíhá také v eurech. Zajištění nemovitostí zůstává stejné jako u klasické hypotéky – banka zřizuje zástavní právo k nemovitosti v České republice, jen měna úvěru je jiná.

Typický zájemce o euro hypotéku:

• Pracuje na HPP pro zahraniční společnost a mzdu dostává v eurech na účet vedený v eurech.
• Podniká jako OSVČ a většinu nebo všechny zakázky fakturuje klientům v eurozóně.
• Žije a pracuje v zahraničí (typicky Rakousko, Německo), ale kupuje nemovitost v Česku, například pro rodiče nebo jako investici.
• Má úspory a jiné příjmy soustředěné v eurech a chce mít měnově sladěná aktiva a závazky.

Jak funguje měnové riziko u hypotéky v cizí měně

Měnové riziko znamená, že hodnota závazku v přepočtu na korunu kolísá podle vývoje kurzu CZK/EUR. Pokud klient dostává příjem v korunách, ale splácí úvěr v eurech, musí si každý měsíc kurzově „koupit“ eura na splátku. Když koruna oslabí, splátka v korunovém přepočtu zdraží. Když koruna posílí, splátka zlevní.

Riziko na straně splátky

Nejcitlivější je měsíční splátka. I relativně malý pohyb kurzu o pár procent dokáže při dlouhodobé splatnosti znamenat rozdíl v řádu tisíců korun měsíčně, jak ukážeme na konkrétním příkladu níže.

Riziko na straně jistiny

Méně zjevné, ale stejně důležité je riziko na straně zbývající jistiny. Pokud klient nemá příjem v eurech a bude chtít úvěr například při prodeji nemovitosti nebo refinancování jednorázově doplatit korunami, musí nakoupit eura za aktuální kurz. Při oslabení koruny tak doplatek v korunách vyjde dráž, než klient původně počítal.

Modelový příklad: jak se mění splátka s kurzem

Pro ilustraci použijme zjednodušený model. Klient čerpá euro hypotéku v ekvivalentu 5 000 000 Kč, při kurzu 25 CZK/EUR to odpovídá jistině 200 000 EUR. Úroková sazba je modelově 4,5 % p. a., splatnost 25 let (300 měsíců), anuitní splácení.

Měsíční splátka při těchto parametrech vychází přibližně na 1 112 EUR. Nyní se podívejme, jak tato splátka vypadá v korunovém přepočtu při různém kurzu:

• Kurz 25 CZK/EUR: splátka cca 27 800 Kč měsíčně.
• Kurz 27 CZK/EUR (koruna oslabí o 8 %): splátka cca 30 024 Kč měsíčně, tedy o více než 2 200 Kč víc.
• Kurz 23 CZK/EUR (koruna posílí o 8 %): splátka cca 25 576 Kč měsíčně, tedy o více než 2 200 Kč méně.

Pro srovnání – korunová hypotéka na stejnou jistinu 5 000 000 Kč, modelová sazba 5,2 % p. a., stejná splatnost 25 let, vychází na anuitní splátku přibližně 29 815 Kč měsíčně, bez ohledu na kurz. Euro hypotéka tak může při výhodnějším úrokovém diferenciálu nabídnout nižší splátku, ale klient na sebe bere riziko kurzových výkyvů, které korunový dlužník nemá vůbec. Uvedené sazby jsou pouze ilustrační – aktuální nabídky jednotlivých bank najdete přehledně v kalkulačce na začátku této stránky.

Jak banky posuzují žadatele s příjmem v cizí měně

Banky obvykle vyžadují, aby příjem žadatele byl doložitelný a dlouhodobě stabilní – stejně jako u korunové hypotéky, jen s tím rozdílem, že se pracuje s příjmem v eurech. Zpravidla se posuzuje:

• Typ pracovního poměru a délka zaměstnání u zahraničního zaměstnavatele, případně historie fakturace u OSVČ s příjmy z eurozóny.
• Výše čistého příjmu po přepočtu na korunu, často s určitou bezpečnostní rezervou kvůli kurzovému kolísání – banky zde postupují různě a konzervativněji než u čistě korunových příjmů.
• Celkovou zadluženost žadatele a poměr splátek k příjmu podle vlastních interních limitů banky, protože plošné limity DTI a DSTI od ČNB aktuálně nejsou aktivní.

Právě proto, že každá banka přistupuje k příjmům v cizí měně individuálně, se vyplatí porovnat nabídky víc institucí najednou – některé banky euro hypotéky nabízejí jen omezeně nebo za přísnějších podmínek než jiné.

LTV a další podmínky euro hypotéky

Limit LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti) platí stejně jako u korunové hypotéky – obvykle do 80 %, u žadatelů mladších 36 let kupujících vlastní bydlení až do 90 %. LTV se vždy počítá z hodnoty zastavené nemovitosti stanovené bankou, nikoli z kupní ceny uvedené ve smlouvě. U euro hypoték banky zpravidla přistupují k ocenění nemovitosti stejně jako u korunových úvěrů, měna úvěru na tento limit sama o sobě vliv nemá.

Kdy se euro hypotéka vyplatí a kdy ne

Euro hypotéka dává smysl především tehdy, když je měna příjmu shodná s měnou úvěru. V takovém případě odpadá kurzové riziko úplně – klient platí splátku v té měně, ve které vydělává, a pohyb kurzu CZK/EUR ho prakticky nezajímá, protože nijak neovlivňuje jeho reálnou kupní sílu.

Naopak se nevyplácí situace, kdy klient má příjem v korunách, ale rozhodne se pro euro hypotéku jen kvůli nižší nominální sazbě. V takovém případě na sebe bere čisté kurzové riziko bez jakékoliv přirozené zajišťovací vazby – pokud koruna v průběhu dlouholeté splatnosti oslabí, splátka i zbývající dluh v korunovém přepočtu mohou výrazně narůst, a to i opakovaně v průběhu dvaceti nebo třiceti let.

Smíšené situace

Složitější je situace u lidí, kteří mají část příjmu v eurech a část v korunách, nebo u kterých se očekává, že se zahraniční angažmá časem skončí. Zde je potřeba zvážit, jak dlouho bude eurový příjem jistý, a případně počítat s tím, že hypotéku bude v budoucnu potřeba refinancovat zpět do korun.

Předčasné splacení a refinancování euro hypotéky

Pravidla pro předčasné splacení účelového úvěru na bydlení platí bez ohledu na měnu úvěru. Banka může požadovat náhradu nákladů nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem však maximálně 1 %. Bez jakéhokoliv poplatku lze úvěr splatit například ke konci fixačního období, nebo při prodeji financované či zajišťující nemovitosti po uplynutí alespoň 24 měsíců od podpisu smlouvy. U euro hypotéky je ale potřeba počítat s tím, že samotná výše předčasné splátky se odvíjí od aktuálního kurzu v okamžiku úhrady – pokud klient v mezičase přepočítává korunové úspory na eura, může ho ovlivnit i krátkodobý pohyb kurzu v den platby.

Jak měnové riziko reálně omezit

Pokud klient zvažuje euro hypotéku bez eurového příjmu, existuje několik způsobů, jak riziko alespoň zmírnit, i když úplně eliminovat ho nelze:

• Vytvořit si finanční rezervu v eurech, ze které lze krýt případný nárůst splátky při oslabení koruny.
• Zvolit kratší fixaci a sledovat možnost refinancování do korunové hypotéky, pokud se kurzová situace začne vyvíjet nepříznivě.
• Nezadlužovat se na hranici únosnosti – ponechat si v rozpočtu rezervu i pro scénář, kdy splátka v korunovém přepočtu vzroste o desítky procent.
• Průběžně sledovat kurzový vývoj a neplánovat předčasné splátky nebo refinancování nárazově v okamžiku, kdy je kurz pro klienta nevýhodný.

Rozhodnutí mezi korunovou a euro hypotékou by vždy mělo vycházet z toho, v jaké měně klient reálně a dlouhodobě vydělává, ne jen z toho, která sazba aktuálně vypadá nominálně lépe. Nižší úrok v eurech může být zdánlivá výhoda, pokud ji smaže kurzová ztráta v průběhu let splácení.

Pokud si chcete spočítat, jak by vaše splátka vypadala v korunách i v eurech a při různých scénářích vývoje kurzu, vyzkoušejte kalkulačku na začátku této stránky – zadáte výši úvěru, sazbu a splatnost a hned uvidíte orientační měsíční splátku. Pokud chcete probrat svoji konkrétní situaci, zejména pokud máte příjem částečně v eurech a částečně v korunách, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže porovnat nabídky bank a vybrat řešení, které sedí k vaší reálné finanční situaci.