Druhá hypotéka na investiční nemovitost: jak se liší podmínky od té na vlastní bydlení

Proč je investiční hypotéka jiný svět než ta na vlastní bydlení

Kdo si už jednou prošel schvalovacím procesem u hypotéky na vlastní byt, může mít pocit, že druhé kolo bude jen formalitou. Realita je ale jiná. Jakmile banka zjistí, že nemovitost nebudete sami obývat, ale plánujete ji pronajímat, změní se prakticky celý přístup k žádosti – od úrokové sazby přes maximální výši úvěru až po způsob, jakým se počítá vaše bonita. Investiční hypotéka je z pohledu banky rizikovější produkt, a to se promítá do každého parametru smlouvy.

Kde se bere vyšší riziko z pohledu banky

Banka si klade jednoduchou otázku: co se stane, když klient přestane splácet? U vlastního bydlení je motivace dlužníka nemovitost udržet extrémně vysoká – jde o střechu nad hlavou. U investičního bytu je situace jiná. Pokud se nájemník odstěhuje, byt zůstane měsíc dva prázdný nebo se nájemné sníží, vlastník má nižší motivaci dál splácet ze svého, a riziko selhání roste. Banky proto investiční hypotéky posuzují přísněji a promítají si do sazby i vyšší rizikovou přirážku.

Vyšší úrokové sazby u investičních hypoték

Prvním a nejvíc citelným rozdílem je úroková sazba. Zatímco u hypotéky na vlastní bydlení se v roce 2024 pohybovaly sazby u kvalitních klientů kolem 4,5 až 5,2 procenta ročně, u investičních nemovitostí bývá přirážka v rozmezí 0,2 až 0,8 procentního bodu navíc. Konkrétně to může znamenat sazbu 5,0 až 5,8 procenta, v závislosti na bance, výši zástavy a celkové bonitě klienta.

Na první pohled to vypadá jako drobný rozdíl, ale v přepočtu na dlouholetou splátku jde o statisíce korun. Při úvěru 3 miliony korun na 25 let znamená rozdíl 0,5 procentního bodu v sazbě zhruba 800 korun měsíčně navíc, což je přes 240 tisíc korun za celou dobu splácení.

Proč banky účtují přirážku

• Vyšší pravděpodobnost prodlení při výpadku nájemného
• Menší emocionální vazba vlastníka k nemovitosti, kterou neobývá
• Vyšší citlivost investičních nemovitostí na pokles cen při krizi na trhu
• Obtížnější vymahatelnost v případě, že je nemovitost pronajatá třetí osobě

Nižší LTV, tedy méně peněz na úvěr

Druhý zásadní rozdíl se týká takzvaného LTV, tedy poměru výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. Zatímco na vlastní bydlení banky standardně půjčují 80, výjimečně až 90 procent hodnoty nemovitosti, u investičních nemovitostí je strop obvykle 70 procent, u některých bank i méně.

To v praxi znamená, že pokud kupujete byt k pronájmu za 4 miliony korun, musíte mít připraveno alespoň 1,2 milionu korun vlastních prostředků, zatímco u vlastního bydlení by stačilo kolem 800 tisíc. Pro mnoho zájemců o investici do nemovitosti je právě tento rozdíl největší praktickou překážkou, protože nutnost vyšší akontace výrazně zvyšuje vstupní kapitálovou náročnost.

Dá se LTV navýšit?

Některé banky umožňují vyšší LTV, pokud klient zastaví další nemovitost, typicky tu, ve které již bydlí a má ji splacenou nebo splacenou z velké části. Tímto způsobem lze i u investiční hypotéky dosáhnout na financování blízké 80 procentům, je to však individuální a záleží na konkrétní bankovní politice.

Jak banky počítají bonitu při druhé hypotéce

Při žádosti o druhou hypotéku banka nekouká jen na váš aktuální příjem ze zaměstnání nebo podnikání, ale musí zohlednit i to, že už jednu hypotéku splácíte. Do výpočtu takzvané DSTI, tedy podílu splátek k čistému příjmu, se započítává i stávající splátka. Zároveň se ale dá počítat i s budoucím příjmem z nájmu, což hraje ve prospěch žadatele.

Většina bank uznává 70 až 80 procent předpokládaného nájemného jako doplňkový příjem do bonity. Pokud tedy plánujete pronajímat byt za 15 tisíc korun měsíčně, banka do výpočtu obvykle zahrne 10,5 až 12 tisíc korun. Tento příjem ale musí být doložitelný, buď již podepsanou nájemní smlouvou, nebo odhadem tržního nájemného od znalce či realitní kanceláře.

Praktický příklad

Manželský pár s čistým příjmem 65 tisíc korun měsíčně splácí první hypotéku ve výši 12 tisíc korun. Chtějí si vzít druhou hypotéku na investiční byt se splátkou 9 tisíc korun, plánovaný nájem je 13 tisíc korun měsíčně. Banka do bonity započte 70 procent nájmu, tedy 9 100 korun. Reálný příjem pro výpočet DSTI tak činí 65 000 plus 9 100, tedy 74 100 korun, proti tomu stojí splátky 12 000 plus 9 000, celkem 21 000 korun. Podíl splátek k příjmu vychází na necelých 29 procent, což je v bezpečném pásmu pro většinu bank.

Kolik hypoték může mít jeden člověk současně

Legislativně není počet hypoték omezen, v praxi ale narazíte na limity jednotlivých bank i na limity vlastní bonity. Většina bank je ochotná financovat druhou i třetí investiční nemovitost, pokud klient prokáže dostatečný příjem a nemá problémy se splácením první hypotéky. Od třetí nemovitosti dál se ale podmínky často zpřísňují, banky mohou požadovat vyšší vlastní zdroje nebo nižší LTV, protože klienta už vnímají jako profesionálního investora s koncentrovaným rizikem v realitách.

Daňové souvislosti investiční hypotéky

Zásadní rozdíl je i v daňové oblasti. Úroky z hypotéky na vlastní bydlení lze za určitých podmínek odečíst od základu daně jako nezdanitelnou položku, maximálně do 150 tisíc korun ročně u úvěrů sjednaných po roce 2021. U investiční nemovitosti tato možnost neplatí stejným způsobem, protože nejde o vlastní bydlení. Zaplacené úroky si ale majitel investiční nemovitosti může uplatnit jako výdaj proti příjmům z pronájmu, pokud přiznává příjem podle paragrafu 9 zákona o daních z příjmů. To znamená, že úroky reálně snižují daňový základ z nájmu, což je potřeba zohlednit při výpočtu čisté výnosnosti investice.

Co dál ovlivňuje výnosnost

• Odpisy nemovitosti, které lze rovněž uplatnit jako daňový výdaj
• Náklady na údržbu, pojištění a správu nemovitosti
• Případná neobsazenost bytu mezi nájemníky
• Vývoj úrokových sazeb při refinancování po konci fixace

Jak se na žádost o druhou hypotéku dobře připravit

Než oslovíte banku, je dobré mít v ruce co nejvíc podkladů, které posílí vaši pozici. Patří sem odhad tržního nájemného, ideálně i předběžnou nájemní smlouvu nebo alespoň poptávku od zájemců, dále přehled všech stávajících závazků a doklad o tom, že první hypotéku splácíte bez zpoždění. Pomoci může i konzervativní kalkulace, kdy počítáte s nižším nájmem, než jaký reálně očekáváte, abyste měli rezervu i v případě dočasné neobsazenosti bytu.

Srovnání nabídek se vyplácí ještě víc než u první hypotéky

Protože se podmínky investičních hypoték mezi bankami liší výrazněji než u standardního bydlení, srovnání nabídek má u druhé hypotéky ještě větší význam. Rozdíl v sazbě 0,3 procentního bodu nebo v maximálním LTV o 5 procent může rozhodnout o tom, zda se vám investice finančně vyplatí, nebo zda budete dlouhé roky splácet nájem, který sotva pokryje splátku.

Shrnutí rozdílů v kostce

• Úroková sazba bývá o 0,2 až 0,8 procentního bodu vyšší
• Maximální LTV je nižší, obvykle kolem 70 procent oproti 80–90 procentům u vlastního bydlení
• Do bonity lze zahrnout jen část předpokládaného nájemného, typicky 70 až 80 procent
• Odpočet úroků od daně funguje jinak, uplatňuje se proti příjmům z nájmu
• Banky sledují i počet a stav stávajících úvěrů, zejména od třetí nemovitosti dál

Spočítejte si, jak by vypadala vaše druhá hypotéka

Každá banka nastavuje podmínky pro investiční hypotéky trochu jinak a rozdíly v sazbách i výši potřebných vlastních zdrojů dokážou výsledek investice zásadně změnit. Vyzkoušejte kalkulačku v horní části stránky, zadejte si předpokládanou cenu nemovitosti, výši vlastních prostředků a plánovaný nájem, a hned uvidíte orientační splátku i to, jak se liší nabídky napříč devíti bankami, které porovnáváme. Pokud chcete probrat konkrétní čísla, svou bonitu nebo strategii financování druhé nemovitosti, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám pomůže nastavit žádost tak, aby prošla co nejhladčeji a za co nejlepších podmínek.