Kolik dětí, tolik hypotéky? Jak počet vyživovaných dětí ovlivňuje výši úvěru na bydlení

Každé vyživované dítě obvykle snižuje disponibilní příjem žadatele o hypotéku, protože banka může při posouzení bonity zohlednit životní minimum na dítě a teprve zbytek počítat jako zdroj na splátky. U rodiny se dvěma dětmi tak může být maximální výše hypotéky nižší než u bezdětného páru se stejným příjmem.

Proč banky vůbec počítají s dětmi

Hypoteční banka neposuzuje jen to, kolik peněz vám měsíčně přijde na účet. Zajímá ji především to, kolik z těchto peněz vám reálně zůstane na splácení úvěru poté, co zaplatíte běžné životní náklady. A právě děti jsou jednou z nejvýznamnějších položek, která tento zbytkový disponibilní příjem snižuje. Ukazatele DSTI a DTI České národní banky jsou deaktivované; banky posuzují bonitu podle vlastních interních pravidel a zároveň si ověřují, že rodina úvěr uživí i v běžném životě, tedy že jí po zaplacení hypotéky zbyde dost peněz na jídlo, oblečení, kroužky nebo školní pomůcky.

Jak se do výpočtu promítá životní minimum

Prakticky to funguje tak, že od čistého měsíčního příjmu žadatele (nebo domácnosti) banka může odečíst částku odpovídající životnímu minimu na každou vyživovanou osobu, tedy i na dítě. Orientačně se tato částka může pohybovat v rozmezí přibližně 2 500 až 3 500 korun na dítě měsíčně, v závislosti na věku dítěte a interní metodice konkrétní banky. Některé banky používají jednotnou paušální částku bez ohledu na věk, jiné rozlišují děti do šesti let, od šesti do patnácti let a starší. K tomu se přičítají další životní náklady na dospělé žadatele, splátky jiných úvěrů, leasingů, kreditních karet a kontokorentů. Teprve to, co po odečtení všech těchto položek zbyde, banka považuje za disponibilní příjem, ze kterého může téct splátka hypotéky.

Konkrétní příklad, jak počet dětí mění maximální hypotéku

Představme si manžele s čistým společným měsíčním příjmem 55 000 korun, bez dalších úvěrů, žádající o hypotéku se splatností 30 let a úrokovou sazbou 5 procent ročně.

• Bezdětný pár: po odečtení životních nákladů zůstává disponibilní příjem, který umožní splátku okolo 18 000 až 20 000 korun měsíčně, což při dané sazbě a splatnosti odpovídá hypotéce přibližně 3,35 až 3,73 milionu korun.
• Pár s jedním dítětem: disponibilní příjem klesne o životní minimum na dítě a případně další náklady spojené s péčí, maximální splátka se sníží na přibližně 16 000 až 17 500 korun, hypotéka tak může klesnout na zhruba 2,98 až 3,26 milionu korun.
• Pár se dvěma dětmi: odečet je vyšší, disponibilní příjem klesá výrazněji, reálná splátka, kterou banka uzná, se často pohybuje kolem 14 000 až 15 500 korun, což odpovídá hypotéce zhruba 2,61 až 2,89 milionu korun.
• Rodina se třemi a více dětmi: zde už rozdíl oproti bezdětnému páru se stejným příjmem může být citelný.

Čísla jsou orientační a vždy záleží na konkrétní bance, aktuální sazbě, délce splatnosti a dalších závazcích žadatele, ale princip je jasný: s každým dalším dítětem klesá prostor pro splátku, a tím i maximální výše úvěru, kterou vám banka schválí.

Rozdíly mezi bankami v přístupu k dětem

Ne všechny banky počítají se stejnou přísností. Některé instituce používají mírnější paušální odpočty na děti, jiné naopak zohledňují reálné výdaje na bydlení, dopravu nebo školní docházku a výsledná bonita se tak může lišit. Právě proto se vyplatí porovnat nabídky více bank současně, protože banka, která vám u prvního pokusu schválí nižší částku, může u jiné instituce nabídnout vyšší úvěr, aniž byste museli měnit příjem nebo splatnost.

Věk dětí hraje roli i po dosažení plnoletosti

Mnoho žadatelů zapomíná, že jako vyživované dítě může být při posuzování bonity zohledněn i student vysoké školy do 26 let, pokud na něj rodiče prokazatelně přispívají nebo pobírají přídavek na dítě. To znamená, že i rodina, jejíž děti už jsou dospělé, ale stále studují, může mít nižší bonitu, než by čekala. Naopak jakmile dítě dokončí studium nebo přestane být vedeno jako vyživovaná osoba, disponibilní příjem rodičů se může zvýšit a je možné o refinancování nebo navýšení hypotéky uvažovat znovu.

Jak si i s dětmi zajistit vyšší schválenou hypotéku

I když počet dětí nelze pro účely hypotéky nijak obejít, existuje řada legálních a rozumných kroků, jak maximální schválenou částku zvýšit nebo alespoň neztratit zbytečně mnoho prostoru.

Přizvání spolužadatele

Pokud do žádosti přibere dalšího člena rodiny s příjmem, například prarodiče nebo jiného rodinného příslušníka jako spoludlužníka, banka může při posouzení bonity zohlednit příjmy i závazky celé domácnosti a disponibilní příjem se tím může zvýšit, i když počet dětí zůstává stejný.

Delší doba splatnosti

Prodloužení splatnosti z 25 na 30 let sníží měsíční splátku a tím i nároky na disponibilní příjem, díky čemuž banka může schválit vyšší jistinu úvěru, i když se s dětmi počítá stejně přísně.

Splacení nebo konsolidace jiných úvěrů

Spotřebitelský úvěr, kreditní karta nebo kontokorent se do posouzení bonity počítají jako pravidelný závazek a spolu s náklady na děti dále snižují disponibilní příjem. Jejich doplacení před podáním žádosti o hypotéku dokáže uvolnit prostor pro vyšší schválenou částku.

Srovnání více bank

Vzhledem k tomu, že jednotlivé banky používají odlišné částky životního minima na dítě i odlišnou metodiku výpočtu disponibilního příjmu, srovnání nabídek od více institucí patří mezi nejjednodušší způsoby, jak získat vyšší hypotéku bez nutnosti měnit příjem nebo rodinnou situaci.

Co si z toho odnést

Počet vyživovaných dětí je jedním z klíčových faktorů, které ovlivňují maximální výši hypotéky, protože přímo snižuje disponibilní příjem, ze kterého banka počítá schopnost splácet. Rodiny s více dětmi proto obvykle dosáhnou na nižší úvěr než bezdětné páry se stejným příjmem, rozdíl ale lze částečně kompenzovat delší splatností, přizváním spolužadatele, splacením jiných závazků nebo výběrem banky s výhodnější metodikou posuzování bonity.

Nejlepší způsob, jak zjistit, s jakou částkou u vaší rodinné situace reálně počítat, je nezávazně si to spočítat. V kalkulačce nahoře na stránce zadejte svůj příjem, počet dětí a aktuální závazky a během chvíle uvidíte orientační maximální výši hypotéky i odhad měsíční splátky u devíti porovnávaných bank. Pokud chcete lépe posoudit, zda vaše žádost může projít a jakou částku vám banka může nabídnout, domluvte si nezávaznou konzultaci s finančním poradcem Markem Pongó, který vám na základě konkrétních čísel může poradit, jak nastavit žádost s ohledem na vaši rodinu i vaše plány.